Jakub Kořínek: Investicemi do nájemního bydlení cílíme výnos 6 až 10 %

Co vás přivedlo k myšlence založit Fond českého bydlení?

Vychází to z osobního zázemí tří zakladatelů fondu, kde každý z nás se k tématu nájemního bydlení dostával z trochu jiného úhlu, ale každý v něm nějakým způsobem působil.

Já jsem člověk, jehož profesní pozadí není původně v nemovitostech. Strávil jsem profesní život v prostředí velkých českých finančních skupin, nejdříve v KKCG, a potom v osm let v Pentě, kde jsem měl na starosti vesměs korporátní investice v oblasti výroby, maloobchodních sítí apod. Nicméně před pěti lety jsem dospěl k závěru, že peníze získané svou pracovní činností by bylo dobré někde investovat a do budoucna se spíše než zaměstnání věnovat správě osobních investic.

Moje osobní prostředky mi umožnily spíše nakupovat činžovní domy v regionech než kupovat továrny či činžovní domy na Vinohradech. Dostal jsem se takto do investování, na které mé osobní prostředky stačily. Poměrně záhy jsem byl pozitivně překvapen úrovní výsledků, čemuž tehdy hodně pomohlo to, že na trhu, kdy se bavíme o situaci 4 – 5 let zpátky, nebyla tak silná poptávka, bankovní financování bylo levné a velmi snadno dostupné.

Poměrně rychle jsem zjistil, že se mi daří dosahovat zhodnocení vložených prostředků ve výši, jaká v nemovitostech není obvyklá, ale je obvyklá spíše v private equity v třídě aktiv, která je brána jako výrazně rizikovější než investování do nemovitostí. To mě samozřejmě naladilo pořizovat další nemovitosti a další projekty. V rámci těchto aktivit jsem se seznámil s kolegy Tomášem Novákem a Honzou Holáskem.

^REKLAMA

Jaké je zázemí Tomáše Nováka v oblasti pronajímání bytů?

Tomáš Novák pochází z prostředí stavebního a developerského a působil převážně na severu Moravy. Nyní jsou jeho aktivity již více diverzifikovány. Vlastní např. cestovní kanceláře Viamare a Vítkovice Tours. Ale toto je, odkud vzešel.

Zatímco moje expertíza je obecně investiční expertíza, ale postrádající technologický nebo odborně stavební pohled, tak to kolega dobře doplňoval.

A Jan Holásek?

Honza Holásek přináší vedle právní expertízy i zkušenost se zakládáním prokazatelně úspěšného fondu průmyslových nemovitostí Accolade.

V tomto okruhu jsme vedli po nějakou dobu diskuse a objevili jsme byznys model, který bychom rádi rozšířili. Řešili jsme různé varianty, jak ho rozšířit. A varianta fondu kvalifikovaných investorů nám přišla nejzajímavější.

Co bylo nejtěžší při zakládání fondu kvalifikovaných investorů?

Dobrá otázka. Překvapivě dlouho trvalo, než jsme dokázali přesně definovat investiční postup a pravidla. Ke strategii, kterou jsme uplatňovali, jsme přišli do značné míry intuitivně. A přišel moment, kdy jsme ji měli kodifikovat – převést do nadpisů a pravidel, která by bylo dobré dodržovat. A to se ukázalo jako relativně, neříkám, obtížné, ale zabralo nám to více času, než jsme čekali.

Fond nemůže být založený na rozhodnutí individuálního investora, který si nese zodpovědnost za svoje rozhodnutí sám před sebou. Definovat základní teze fondu chvíli trvalo a procházelo mnoha koly diskusí i s potenciálními investory a partnery, než jsme došli k závěru, který v tento moment vidíme, že je trhem pozitivně přijímán.

^REKLAMA

Založili jste fond kvalifikovaných investorů. Minimální investice do něj je tak 1 mil. Kč. Komu ale chcete fond nabízet?

Fond bude distribuován jednak přes private bankingy vybraných bank, dále přes poradenské sítě finančních poradců a investičních zprostředkovatelů, kterých jsme vybrali omezené množství. Všichni distributoři prošli školením či instruktáží o strategii fondu. Jednáme s řadou investorů i napřímo.

V současné době, kdy majetkem 1 mil. Kč disponuje každý, kdo má byt v osobním vlastnictví ve městě nad 20 tisíc obyvatel, když to trošku přeženu, tak si myslíme, že fond by na jedné straně měl oslovit relativně široké vrstvy investorů, kteří investují prostředky z úspor ze zaměstnání nebo z prodeje zděděného majetku, až po větší investory či institucionální investory, kteří se snaží diverzifikovat portfolio. Nabízíme jim variantu, která je na jedné straně konzervativní, protože investuje do aktiv, která jsou relativně anticyklická a poskytují průběžný hotovostní výnos, na druhé straně nabízí zhodnocení, které ve srovnání s jinými konzervativními variantami může být stále nadstandardní.

Nabízíte stabilní výnos. Na jaký výnos investory lákáte?

Náš cíl je, aby fond dosahoval ročního výnosu v rozmezí 6 a 10 % ročně. Základní komponentou výnosu je nájemní výnos nemovitostí, který je v tomto rozmezí v regionech stále dosažitelný, dále očekáváme podpořit tento výnos rozumnou mírou bankovního financování, kde máme rámcové dohody s několika bankami, které jsou připravené investice fondu financovat. Financování investic ve fondu cílíme na velmi rozumné rozmezí kolem poloviny kupní ceny, samozřejmě konkrétní výše bude reflexí specifik každého jednotlivého případu.

Vzhledem k výnosu aktiv, na která cílíme, stále existuje pozitivní rozdíl mezi úrokovými sazbami a výnosem z investic. Zrovna tak případná restrikce ČNB na financování nemovitostí nám v tomto případě nevadí, protože naše ambice nikdy nebyla tlačit bankovní financování nových akvizic na krajní meze a financovat mezi 70 a 80 % hodnoty nemovitostí či více. To jsme si i sami interně zakázali.

Do jaké míry ve výnosu 6 až 10 % počítáte s přeceněním hodnoty portfolia nemovitostí, které budete vlastnit?

Aplikovatelná legislativa nám vysloveně nařizuje, abychom nemovitosti v portfoliu přeceňovali alespoň 1x ročně, což také budeme realizovat.

Jakkoli si myslíme, že české nemovitosti v regionech mají před sebou potenciál růstu ceny, protože rostly proporcionálně méně oproti tomu, jak rostly ceny jiných aktiv, ať už jsou to nemovitosti v Praze nebo jiné příjmy apod. Ale hlavně potenciál pádu jejich ceny je výrazně nižší, pokud by došlo ke zchlazení ekonomiky, než je u regionů, kde došlo k vyšpičkování cen.

Nedokážeme samozřejmě zaručit, že vývoj cen bude jen jednosměrný. Mohou přijít i období, kdy bude docházet k poklesu. Ale jsme přesvědčení, že dlouhodobě bude trend pozitivní, jako byl posledních 20 let. Nadále česká kupní síla a české HDP konverguje k průměru Evropské unie a stejně tak konvergují i ceny nemovitostí – a ani jedno, ani druhé tam ještě nedosáhlo. Jistý prostor tam tedy je.

Na druhou stranu, přestože přeceňování budeme realizovat a musíme realizovat, neměl by to být základ toho, na čem by měl stát základ fondu. Není to o tom, že koupíme shopping centrum v Praze, který sice dělá 1% zhodnocení na nájmu, a takové případy se dějí, ale investorům budeme ukazovat 5 %, protože 4 % si dáme na přecenění, protože to přecenění je maličko virtuální realita.

Naše snaha je být konzervativní v přecenění a ukazovat hlavně  výnosy na nájmu. Ukázaná platí a toto jsou peníze, které reálně do fondu přišly. Byť si myslíme, že dlouhodobý růst cen nemovitostí může být významnou, byť sekundární částí, na které by měl fond vydělávat.

Hlavní příjem a výnosy fondu budou tedy z nájemného. To jsou hotovostní toky. Plánujete tyto peníze vyplatit investorům formou dividend, nebo reinvestovat do fondu?

Fond je založený na růstových akciích. Veškeré výnosy budou reinvestovány. Investor má možnost benefitovat z těchto růstů formou odkupu akcií, který je po třech letech od zainvestování osvobozen od daně, což dividendy nejsou. Má to ten efekt, že výnosy investorů, kteří si přejí zisky reinvestovat, budou ve fondu zůstávat a budou sloužit dalším investicím, a investoři, kteří se rozhodnou část či celou svou pozici zlikvidnit, tak budou moci učinit daňově optimálním způsobem.

Cílíte na výnos 6 až 10 %… to je po započítání nákladů na správu?

To by mělo být po započítání nákladů na správu v normalizovaném roce. Tento rok fond začíná, a přestože nenese náklady svého založení, kde je investice zakladatelů, v počáteční fázi 10 tis. Kč zaplacených depozitáři spojených s něčím představuje vyšší procento celkové hodnoty fondu, než bude znamenat za rok. První rok může být vychýlený jednorázovými vlivy, v dalších letech by to již být nemělo.

Jakou máte cenovou politiku? Jaké jsou poplatky fondu a jakou cílíte celkovou nákladovost fondu?

Zakladatelé fondu, kteří zároveň zajišťují chod fondu a jeho správu, jsou odměňováni formou podílu na zisku, která je založena na tom, že není-li zisk, není odměna pro zakladatele. Prvních 1,5 % ročního zhodnocení je prioritní odměna zakladatelům. Pokud by fond 1,5 % nevydělal, zakladatelé tuto částku nedostanou. Není tu fixní odměna. Bylo-li by zhodnocení 0 %, odměna zakladatelů bude také 0 %.

Dalších 6 % je rozdělováno primárně investorům, z nich zakladatelé nemají nic. A je-li tato hranice 1,5 % + 6 % = 7,5 % překročena, tak zhodnocení nad rámec se rozděluje napůl mezi zakladatele a investory. Je zde jednoznačné sladění zájmů, kdy když nevydělávají investoři, nevydělává zakladatel a naopak.

Vedle toho fond nese své provozní náklady, např. na audit a podobné věci, které hradí z běžného rozpočtu. Pokud vnímáme, že standardní nákladovost českého fondu kvalifikovaných investorů již zavedeného na trhu je do 3 % ročně, tak jsme přesvědčeni, že do této úrovně se vejdeme také, přestože náš fond je ze své podstaty pracovně náročnější než fondy investující do obchodovatelných instrumentů, které mají jen jednu kancelář a malé množství zaměstnanců.

Jaké máte stanovené vstupní poplatky?

V rámci fondu a v rámci rozhodnutí ČNB jsou vstupní poplatky schválení v rozmezí 0 až 5 % s tím, že jejich stanovení na konkrétní výši necháváme v rukou konkrétní distribuční sítě. Celý vstupní poplatek jde na úhradu nákladů distribuce.

Na jaký objem prostředků ve správě cílíte?

Naším cílem je, aby Fond českého bydlení se stal jedním z významných vlastníků bytů v České republice a měl jistý přímý vliv na úroveň a fungování tohoto trhu v České republice. Od toho se odvíjí i naše ambice, které by byly, abychom v rozmezí 3 až 5 let od založení fondu spravovali minimálně 1 mld. Kč klientských prostředků.

Děkuji za rozhovor.

Tip: Jakub Kořínek: Budeme investovat do nájemního bydlení v regionech