Úterý 21. srpna. Svátek má Johana.

Fond-show: DRFG AIF Real Estate Fund

mrakodrap administrativní budova

Kombinace příjmů z pronájmu a rostoucích cen stojí za velmi stabilními výnosy nemovitostních fondů. Nejvyšší výnosnost z retailově dostupných fondů vykazuje fond DRFG AIF Real Estate. 

DRFG AIF Real Estate Fund je speciální nemovitostní fond registrovaný v Lichtenštejnsku (ISIN: LI0294389098). AIF v názvu nám říká, že se nejedná o standardní podílový fond dle evropské směrnice UCITS, ale o alternativní fond dle směrnice AIFMD. V česku se používá pojem speciální fond. Do této kategorie spadají všechny nemovitostní fondy.

V ČR funguje aktuálně šest retailových korunových nemovitostních fondů otevřených veřejnosti. Fond DRFG je z nich druhý nejmladší, ale zatím vykazuje nejvyšší roční výnosy. Po necelých dvou letech fungování se k 31. 12. 2017 čisté vlastní jmění fondu (NAV) přehouplo přes 1 miliardu korun.

Správu a administraci fondu zajišťuje lichtenštejnská společnost CAIAC Fund Management AG. Depozitářem fondu je lichtenštejnská banka NEUE BANK AG.

Tabulka 1: Základní údaje

Správce fondu CAIAC Fund Management
ISIN LI0294389098
Vznik fondu 23. 2. 2016
Velikost fondu 1 mld. Kč
Rating Morningstar bez ratingu
SRRI (1-7) 5

Investiční strategie

DRFG AIF Real Estate Fund investuje do komerčních nemovitostí v České republice. Zejména kupuje retailové parky a jiné obchodní prostory, menší část portfolia fondu tvoří i administrativní budovy. Za účelem vyšší rentability nájmu nekupuje nemovitosti primárně v Praze, ale spíše v regionálních městech. V Praze spravuje pouze dvě nemovitosti z celkem 12 nemovitostí ve fondu.

Majetkem fondu nejsou přímo nemovitosti, ale účelově zřízené nemovitostní společnosti (tzv. SPV), které spravují a pronajímají jednotlivé nemovitosti. Nemovitostní fondy to tak běžně dělají za účelem daňové optimalizace. Nevýhodou pak může být nižší transparentnost fondu v očích veřejnosti.

Graf 1: Rozložení portfolia fondu podle podílu na nájemním výnosu

Zdroj: Měsíční zpráva fondu

Tabulka 2: Historické výnosy

1 rok 5,17 % ~ 5,17 % p.a.
od založení 10,47 % ~ 5,52 % p.a.

Na výnosech fondu se tak jako u všech nemovitostních fondů projevují primárně dvě složky – inkasované nájemné a přecenění hodnoty nemovitostí. DRFG AIF Real Estate Fund patří k fondům s nejvyšší rentabilitou nájemného. Důvod je prostý, orientuje se spíše na regionální centra, kde jsou ceny nemovitostí méně vyšponované nahoru než v Praze, tudíž mají vyšší výnosové procento z nájmu.

Fond zatím funguje krátkou dobu a navíc v situaci, kdy ceny nemovitostí napříč celým trhem prudce rostou, což se projevuje i při pravidelném přeceňování hodnoty nemovitostí, respektive jednotlivých SPV v majetku fondu. Každopádně za tuto krátkou dobu je možné konstatovat, že dosáhl nejvyšší výkonnosti ze všech šesti retailově dostupných korunových nemovitostních fondů v ČR. Jeho cílem je dosahovat výnosů kolem 4-5 % p.a. To se mu zatím po necelých dvou letech fungování podařilo dokonce mírně překonat.

Graf 2: Historický vývoj hodnoty podílových listů

Rizika spojená s investicí

Jako speciální nemovitostní fond nemá DRFG AIF Real Estate Fund povinnost počítat a uveřejňovat syntetický ukazatel rizikovosti SRRI, nicméně fond to dělá a prozatím je v kategorii 5, což odpovídá spíše akciovým fondům. Dá se očekávat, že v budoucnu bude jeho rizikový profil snížen na stupeň 2, maximálně 3, neboť fond vykazuje poměrně nízkou volatilitu.

Fond je vedený v korunách. Ovšem přestože nakupuje nemovitosti výhradně v České republice, u některých nemovitostí inkasuje nájemné v eurech a váznou na nich také úvěry v eurech. U těchto nemovitostí pak fond zajišťuje měnové riziko do korun nákupem měnových forwardů.

Nákup nemovitostí může fond částečně financovat i z úvěrů. Jelikož v majetku fondu nejsou přímo nemovitosti, ale nemovitostní společnosti, tak i úvěry nenajdeme přímo v účetnictví fondu, nýbrž v účetnictví jednotlivých SPV. Je pak velmi složité se dopátrat, jak velké mají jednotlivé nemovitosti úvěrové zatížení. Josef Eim, investiční specialista DRFG, mi ale na můj dotaz poskytl přesná čísla: „K 31. 12. 2017 je ukazatel LTV na úrovni 43 %. Souhrnná výše dluhů na SPVs je 556 mil. Kč oproti hodnotě nemovitostí 1,28 mld. Kč.“

Úvěrové zatížení je tedy trochu vyšší, než má většina retailových nemovitostních fondů, ale stále se jedná o rozumný poměr vlastního a cizího kapitálu. Na rozdíl od mnohých nemovitostních FKI (fondů kvalifikovaných investorů), které často mají LTV až 80 %.

Riziko likvidity řeší samotný zákonný požadavek na držení minimálně 20 % vlastního kapitálu fondu v hotovosti, respektive v likvidních aktivech. DRFG AIF Real Estate Fund nyní drží v hotovosti zhruba 22 % vlastního kapitálu. Teoreticky by za tyto peníze mohl třeba nakupovat i krátkodobé dluhopisy, ale prozatím to nedělá.

Nabízí se pak logicky otázka, že by fond mohl někdy v budoucnu v rámci likvidní složky do portfolia nakupovat i dluhové nástroje emitované investiční skupinou DRFG. To ale vyvrací pan Eim: „Nehrozí, že by fond v rámci likvidní složky nakupoval směnky nebo dluhopisy skupiny DRFG, protože tyto instrumenty nejsou veřejně obchodované, a tudíž nesplňují požadavky pro klasifikaci jako likvidní aktiva.“

Za největší riziko osobně považuji určitou transparentnost fondu, neboť v majetku fondu nejsou přímo konkrétní nemovitosti, ale účelově založené společnosti (SPV). Samotné účetnictví fondu je velmi průhledné a transparentní, navíc s poměrně nízkou roční nákladovostí. Tady není fondu co vytknout, naopak z pohledu ročních poplatků je fond velmi levný. Ovšem do účetnictví jednotlivých firem v majetku fondu už běžný investor nevidí, tam se dá teoreticky ledacos schovat. To je obecně specifické riziko většiny nemovitostních fondů, pakliže nakupují majetkové účasti na firmách, a nikoliv přímo nemovitosti.

Mé pochybnosti ale rázně vyvrací pan Eim: „Účetnictví všech SPV v našem fondu je veřejné. Investorům, kteří o to požádají, dáváme možnost nahlédnout do měsíčních výkazů SPV, tak jak je předkládáme investiční společnosti.“

Tabulka 3: Poplatky spojené s investicí

Vstupní poplatek 5,00 %
Výstupní poplatek není
Poplatek za správu 0,4 %
Výkonnostní odměna 10 % ze zisku
TER (celková roční nákladovost) 1,36 %

Poplatek za správu a administraci fondu činí dohromady pouze 0,4 % p.a. Dalších 0,3 % p.a. je poplatek depozitáři. Správce si dále může účtovat 10 % výkonnostní odměnu ze zisku, ale v roce 2017 od ní ustoupil. „Pracujeme nyní na úpravě statutu fondu, kdy dojde ke zrušení performance fee a navýšení management fee,“ říká Josef Eim.

Celková roční nákladovost TER fondu podle výroční zprávy k 30. 6. 2017 byla 1,36 % bez započtení výkonnostní odměny a 1,6 % se započtením výkonnostní odměny. Jelikož v roce 2017 společnost upustila od účtování výkonnostní odměny, měla by nákladovost fondu v dalším účetním období ještě trochu klesnout. Nutno však dodat, že se jedná pouze o náklady na úrovni fondu, nejsou zde samozřejmě zahrnuty náklady jednotlivých SPV.

Závěrečné hodnocení

Jak už jsem mnohokrát psal, dluhopisové fondy nečeká dobré období a rok 2017 toho byl důkazem. Pokud hledáte relativně konzervativní investici, nabízí se dnes jako alternativa nemovitostní fondy. Zpravidla vykazují poměrně stabilní výnosy kolem 2-5 % p.a., neboť inkasují pravidelně nájem. Kromě toho je potřeba ještě kalkulovat s tím, že nemovitostní fondy musí pravidelně přeceňovat hodnotu nemovitostí.

DRFG AIF Real Estate Fund má zajímavé portfolio nemovitostí. Nejsou to nablýskané kancelářské budovy v centru Prahy, ale zejména obchodní centra v regionálních městech. Hlavní devizou fondu jsou velmi stabilní a zároveň poměrně vysoké příjmy z pronájmu nemovitostí, díky čemuž fond vykazuje stabilní růst hodnoty podílových listů.

Roční nákladovost fondu je relativně nízká. Úvěrové zatížení přiměřené. Jedinou vadu na kráse spatřuji v tom, že v majetku fondu nejsou přímo nemovitosti, nýbrž účelově zřízené s.r.o., které teprve mají v majetku konkrétní nemovitosti. Chápu, proč to tak fond dělá, má to své výhody. Ale já osobně v tom spatřuji i skrytá rizika a pokud můžu, raději dám přednost fondu, který má nemovitosti přímo v majetku fondu, a je tedy dle mého názoru transparentnější.

Autor je privátní investiční poradce ve společnosti FINEZ Investment Management a externí analytik společnosti OK KLIENT.

Disclaimer: Článek a informace v něm obsažené nejsou investičním doporučením či analýzou investičních příležitostí ani nepředstavují veřejnou nabídku investičních nástrojů ani jakoukoli jinou nabídku či výzvu vůči veřejnosti k transakci s investičními nástroji. Data uvedená v článku pochází z materiálů DRFG a CAIAC Fund Management a jsou platná k 31. 12. 2017.

17 komentářů: “Fond-show: DRFG AIF Real Estate Fund”

  1. Josef Eim napsal:

    Dobrý den. Fond jsme zavřeli zcela transparentní cestou. Všichni poradci byli na tuto skutečnost upozorněni a stejně tak všichni klienti. O zavření fondu jsme požádali investiční společnost CAIAC dne 16.02.2018. Také ČNB jsme tuto skutečnost řádně a včas oznámili. Agenda zavření fondu je spojena s auditovanou zprávou, kterou Deloitte nyní zpracovává. Tato by měla být hotova do konce března, následně investiční společnost CAIAC spočítá poslední NAV fondu a neprodleně budou prostředky převedeny zpět investorům. Důvody zavření fondu byly zejména dány tržní situací u korporátních dluhopisů a malým zájmem investorů. Zdržte se prosím pomluvných domněnek o tom, kdy a jestli vůbec klienti dostanou své prostředky zpět.

  2. Bob napsal:

    DRFG nedávno zrušila svůj dluhopisový fond, bez jakéhokoliv předchozího upozornění. Těžko říct, kdy investoři uvidí své peníze. A kdo ví, jestli vůbec. Aby to s tímhle fondem nedopadlo stejně.

  3. Míra napsal:

    Je pravdou že vybraným klientům garantujete zhodnocení fondu minimálně 3% a v případě jeho nedosažení to doplatí přímo DRFG? Viz materiál (strana 30 a smlouva na straně 45): http://www.zdarns.cz/media/files/zastupitelstvo-mesta/2016/ZM2016-17/17-16-OF-3.pdf

    A je toto možné garantovat s ohledem na českého regulátora ČNB? Kde zjistím více? Děkuji.

  4. Verka napsal:

    Tak pan Eim se usvedcil ze lzi a pan Traxler z lajdactvi. Posledni report fondu z 30.6.2017 zalozeny na http://www.caiac.li obsahuje portfolio fondu. A svete div se. Celkem 40 milionu korun z one povine hotovostni reservy je vlozeno do neobchodovatelneho dluhopisu DRFG se splatnosti v roce 2023. Tak nam tu hosici v oblecich Galard a oznackem DRFG nelzete! Ze vam to sbasti CNB a liechtenstejnsky dohled to je uz smutna cast vasi historie.

    • napsal:

      Občas se mě některý z klientů na DRFG zeptá, vždy poukazuji na loňský článek renomovaného ekonoma pana Lukáše Kovandy, ve kterém (mimo jiné) píše, že „Všichni její věřitelé by tomu měli přikládat značnou pozornost, jelikož půjčování takové skupině je vysoce rizikovou, spíše už vysloveně spekulativní záležitostí. Nezdá se být také zcela transparentní, jakým způsobem skupina přelévá kapitál v rámci svých dcer a jak vlastně dospívá k některým oceněním svých aktiv. Problematická může být také relativně nízká likvidita skupiny.“

      Více na http://zpravy.e15.cz/byznys/podniky-a-trhy/rusnakova-drfg-temer-zdvojnasobila-sva-aktiva-analytik-varuje-pred-vysokym-zadluzenim-skupiny-1332792

    • Josef Eim napsal:

      Dobrý den. Na otázku, zda-li by fond mohl v rámci likvidní složky do portfolia nakupovat i dluhové nástroje emitované investiční skupinou DRFG, jsem pravdivě odpověděl, že nehrozí, že by fond v rámci likvidní složky nakupoval směnky nebo dluhopisy DRFG, protože tyto nejsou veřejně obchodovatelné na regulovaném trhu a tedy nesplňují požadavky pro klasifikaci jako likvidní aktiva. Z výroční zprávy je patrné, že součet hodnoty nemovitostních společností ve fondu k 30.06.2017 představoval 74,45% AUM a dluhopis DRFG Energy splatný v roce 2021 představoval 5,29% AUM, v souhrnu necelých 80%. Hotovost (likvidní složka) činila lehce přes 20%. Tedy: dluhopis DRFG Energy není a nikdy nebyl součástí likvidní složky. V rámci nelikvidně investovaných až 80% AUM fondu statut fondu připouští nákup cenných papírů, které nejsou v plném či částečném rozsahu obchodovány na burze cenných papírů nebo jiném veřejném regulovaném trhu (str. 39 d) (iii)). Dovolím si doplnit, že od 30.06.2017 dodnes fond v rámci nelikvidní složky žádné další dluhopisy DRFG ani jiného emitenta nepřikoupil.

  5. otporník napsal:

    Caiac …není to ten stejný skvělý depozitář co měl Ertrag und Sicherheit? Dej mu pán bůh klid a pokoj v likvidaci?

    Asi tam dám všechny peníze svoje i klientů 🙂

    • Josef Eim napsal:

      CAIAC Fund Management AG (www.caiac.li) je lichtenštejnská investiční společnost, která je oprávněná přesáhnout rozhodný limit (tedy spravuje více než 500M EUR, díky čemuž požívá dle evropské legislativy určitých výhod). CAIAC zahájil činnost v roce 2007 a k dnešnímu dni spravuje 104 fondů s výší obhospodařovaného majetku cca 1,6 miliardy švýcarských franků (35mld Kč). Obhospodařovatel fondu nemá co dočinění s výběrem konkrétní investiční strategie a třídy aktiv na kterou daný fond cílí. Dobrá či nedobrá výkonnost fondů, jejichž Promotérem byla či je společnost Ertrag und Sicherheit není zásluhou ani chybou kohokoli z CAIACu. Můj profesní vztah s CAIACem začal dříve, než-li u něj E&S otevřel fondy.

      • PriceTW napsal:

        a kdo tedy vlastně fond spravuje? CAIAC jakožto investiční společnost, portfolio manager a administrátor (podle pololetních zpráv a KIID) a nebo pan Eim v Brně? On něco koupí a oni to jen včlení do tabulek? To mi pak uniká v názvu „investiční společnost“ by tam mělo být „lepší sekretářka“.

      • otporník napsal:

        děkuji takže to že někteří Vaši lidi dělali v ES (myslím v managementu DRFG) s tím taky vůbes nesouvisi…

  6. napsal:

    ZAPLATIL. TAK SE ZEŤ MINISTRYNĚ VYKOUPIL Z KRIMINÁLNÍ KAUZY. Díky svým kontaktům, vlivu a penězům v podstatě online sledoval utajované vyšetřování, které proti němu kvůli podezření z obřího podvodu vedla policie. Nejméně dvanáctkrát získal informace z evidencí policie a státního zastupitelství. Teď se z kriminálního příběhu David Rusňák, zeť ministryně Aleny Schillerové, vykoupil. Zaplatil statisíce do fondu na pomoc obětem trestných činů. V kauze rozsáhlého úniku informací z policejních spisů skončilo s obviněním osmnáct osob. Davida Rusňáka policie vedla v pozici “nadřazeného” všem ostatním obviněným. A to díky odposlechům, které byly na skupinu nasazeny. Podle textu obvinění Rusňák zadával pokyny, jaké informace pro něj mají ostatní spoluobvinění získat. Jeho roli podle záznamů policistů ilustruje například rozhovor z 26. února loňského roku, kdy Rusňák v devět hodin ráno u spoluobviněného bývalého policisty Michala Ratajského urguje dodávku požadovaných informací. “Z pozice nadřazenosti Rusňák trval na obdržení výsledku v co nejkratší době,” zapsali si policisté k odposlechnutému hovoru. Sponzor vládního hnutí ANO a donedávna vlivný zákulisní hráč brněnské politiky Rusňák se během vyšetřování přiznal, že si takto nechával přes své známé vytáhnout informace ze spisů policie a státního zastupitelství. A to minimálně ve dvanácti případech. Rusňáka zajímalo hlavně vyšetřování, které proti němu vedla protikorupční policie v Brně na přelomu let 2010 a 2011. Začala ho prověřovat v souvislosti s podezřením z podvodu se škodou 900 milionů a záhy začaly podle zjištění týmu žalobce Iva Ištvana z policejního spisu unikat informace. Trvaly od 25. ledna 2011 až do 17. října 2011, jak stojí v obvinění Davida Rusňáka. Policie dnes tyto úniky připisuje na základě digitálních stop Tereze Čoupkové, administrativní pracovnici brněnského krajského státního zastupitelství a přítelkyni bývalého elitního policisty Michala Ratajského. Jinak také obchodního partnera Davida Rusňáka. Všichni tři byli následně obviněni v rámci razie z letošního jara. Ištvanovi lidé mají podle dokumentů, které předali skupině obviněných, jasno: Čoupková vstupovala do policejního spisu uloženého v systému státního zastupitelství, protože ji tím pověřil její přítel Ratajský. A ten “tak činil naprosto zřejmě na vyžádání Davida Rusňáka a v jeho prospěch, ve snaze dosáhnout takového vývoje v prověřování sledované trestní věci, aby nebylo zahájeno jeho trestní stíhání.” Prověřovaní kauza obřího podvodu nakonec skončila odložením, trestnou činnost Rusňáka se údajně nepodařilo prokázat. Přes všechny tyto výše popsané skutečnosti, státní zástupce vyhověl Rusňákově žádosti a jeho stíhání podmíněně zastavil. Shodou okolností týden před tím, než se Rusňákova tchyně Alena Schillerová stala ministryní financí v nové Babišově vládě. Státní zástupce Petr Šereda odmítá, že by s tím politika jakkoli souvisela. Žalobce uvedl, že obviněný splňoval všechny podmínky institutu podmíněného zastavení. Ten byl zaveden pro ty trestné činy, u kterých je horní trestní sazba pět let. To přesně David Rusňák splňoval. Stejně jako podmínku dosavadní bezúhonnosti. “Byla stanovena přiměřená zkušební doba a obviněný současně složil adekvátní finanční částku určenou na pomoc obětem trestné činnosti. Politické souvislosti v rozhodování nehrají žádnou roli,” odmítá státní zástupce Petr Šereda možnost, že by k Rusňákově podmínce vedla politika. Faktem ale je, že pro Davida Rusňáka a potažmo hnutí ANO, které se jej po vypuknutí skandálu zbavilo, verdiktem žalobců případ skončil. Jak velkou částkou se Rusňák musel vykoupit, to obě strany tají. “Nebudeme k tomu poskytovat bližší informace,” podotkl žalobce Šereda. Každopádně nejde o deseti tisíce korun. Obvinění v podobných kauzách musejí skládat částky v řádech statisíců až milionů korun.

    Zdroj: https://neovlivni.cz/zaplatil-tak-se-zet-ministryne-vykoupil-z-kriminalni-kauzy/

  7. Jan napsal:

    Měl bych 2 dotazy na autora analýzy fondu: 1. Jakou hodnotu vykazuje v portfoliu nemovitost Náměstí Svobody 20? Nemyslím podíl na nájemním výnosu, ale podíl na celkovém NAV. 2. Proč došlo ke změně depozitáře fondu z Raiffeisenbank na NEUE Bank?

    • Josef Eim napsal:

      Dovolím si odpovědět, jakkoli nejsem autor analýzy.

      1/ Ptáte-li se na hodnotu nemovitosti Náměstí Svobody 20, resp. její podíl vůči celkové hodnotě nemovitostí ve fondu (která je odlišná od AUM fondu), pak mohu sdělit, že hodnota této nemovitosti představuje zhruba 20% z hodnoty všech nemovitostí ve fondu. Úplně přesný být nemohu. Nemovitost má 2332m2 pronajmutelné plochy a je z 99,4% pronajata.

      2/ NEUEBANK AG je depozitářem fondu DRFG AIF Real Estate Fund od samého začátku existence tohoto fondu v únoru 2016. Není pravdou, že by kdy Raiffeisen Privatbank Liechtenstein AG byla depozitářem tohoto fondu. Možná zde došlo k záměně s Raiffeisenbank a.s., kdy tato česká banka byla původně zapsaná ve statutu našeho druhého fondu DRFG UCITS Bond Fund, jakožto Kontaktní místo fondu v ČR. Ještě před spuštěním tohoto fondu v roce 2015 však došlo ke změně Kontaktního místa (tzv. Paying and Information Agent) z Raiffeisenbank a.s. na Patria Finance a.s. K této změně došlo dne 11.06.2015 a byla řádně oznámena investorům.

      • Jan napsal:

        Děkuji za vysvětlení. Je tedy pravdou brněnská šuškárna, že jste za metr čtvereční zaplatili téměř 100 tisíc korun? Celkem 220 milionů?

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.