25. 03. 2022
Investice do nemovitostí. Pouze jako ochrana proti inflaci?
Růst cen nemovitostí, donedávna tažený především vysokou poptávkou, nyní dostal „booster“ v podobě inflace. Růst cen energií a stavebních materiálů v České republice a na Slovensku spolu s inflační brzdou v podobě zvýšených úrokových sazeb hypoték může negativně ovlivnit nejen dostupnost vlastního bydlení, ale v konečném důsledku i poptávku po něm. A přestože se očekává, že to povede k následnému zpomalení růstu cen rezidenčních nemovitostí, investice do nemovitostí podle odborníků nadále porostou. Dokonce i v těch rezidenčních. Ne všechny však budou z investičního pohledu stejně úspěšné.
Na trhu s rezidenčními nemovitostmi došlo během pandemie koronaviru a práce z domova ke změně preferencí na straně poptávky. Došlo zejména k posunu v uvažování o vlastním bydlení v souvislosti s lokalitou a velikostí, možností zřídit si domácí kancelář, digitálním připojením, komunitou a dopravním spojením. Rozhodující roli hrály také udržitelné nebo ekologické prvky bydlení. To platí jak pro evropský trh, tak pro český a slovenský trh. Na rozdíl od jiných evropských zemí se však dostupnost bydlení výrazně nezměnila. Zůstává nejnižší v Evropě.
Graf: Dostupnost bydlení v evropských zemích (Zdroj: Deloitte Property Index Report 2021)
Ceny rezidenčních nemovitostí, jejichž růst na slovenském a českém trhu byl způsoben nedostatečnou nabídkou (viz graf bytový fond na 1 000 obyvatel) a poptávkou podpořenou desetiletím nízkých úrokových sazeb hypoték, však v tomto období dostávají další růstový impuls. Inflace prohloubí nedostupnost vlastnického bydlení. Zvýšení hypoték sice přispěje ke zmírnění růstu cen nemovitostí, ale zároveň mírně oslabí poptávku. Ačkoli, jak naznačují analýzy, má na obou trzích prostor k růstu.
Graf: bytový fond na 1000 obyvatel (Zdroj: Deloitte Property Index Report 2021)
REKLAMA
I v příštím období budou tedy investice do rezidenčních nemovitostí nadále příznivé, a to navzdory inflačnímu vývoji cen a obavám ze snížené poptávky. Na jedné straně to však budou projekty nájemního bydlení, které trh již potřebuje, a to nejen pod vlivem uprchlické vlny z Ukrajiny. Na druhé straně se bude jednat o projekty, které odpovídají změnám v preferencích při výběru vlastního bydlení. Svou roli však bude hrát i migrace obyvatel do hlavních měst obou zemí. Kvůli vysokým cenám bydlení a nedostatečné nabídce se stěhují do okolních vesnic, což zvyšuje ceny i v těchto satelitních lokalitách. Například ve Středočeském kraji[1] vzrostla cena bydlení za posledních pět let přibližně o 133 % a v Bratislavském kraji[2] o 58 %. Vyšší dynamika růstu je patrná přímo v hlavních městech, kde cena rezidenčních nemovitostí v Praze vzrostla za posledních deset let o 163 % a v Bratislavě za posledních pět let o 66 %.
„V této situaci na česko-slovenském trhu mohou být z hlediska poptávky, a tedy i z hlediska investování, úspěšné projekty nových urbanistických koncepcí tzv. patnáctiminutových měst (základní životní potřeby obyvatel lze uspokojit do 15 minut chůze nebo jízdy na kole), a to především v Praze a jejích satelitech, kde by výnos mohl být ve srovnání s Bratislavou výrazně vyšší. Důvodem je i to, že v případě slovenského investora zde mohou hrát roli pohyby směnných kurzů a posilování české koruny. Doporučil bych však věnovat větší pozornost připravenosti projektu a obchodní strategii. Tj. struktura bydlení, ekologické téma a řekněme i definování inflačních doložek, které sníží potenciální riziko růstu inflace při prodeji nemovitosti „z ruky“,“ říká Jan Kvarda, investiční manažer fondu CB Property Investors a investiční platformy Crowdbery, která poskytuje investice do nemovitostí individuálním investorům.
[1] Zdroj: Deloitte Property Index Report 2021
[2] Zdroj: Herrys, Report Q4/2021
