Pondělí 10. srpna. Svátek má Vavřinec.

Je dobrý nápad kupovat teď investiční byt?

Kupovat investiční byt

Pokud něco, tak koronavirová epidemie nejspíš přinesla menší zlom do českého hypotečního trhu. Banky už dva měsíce po sobě postupně snižují úrokové sazby a vypadá to, že získat hypotéku bude stále výhodnější. Je to ale opravdu tak?

Momentálně hned u několika menších bank můžete pořídit hypotéku se sazbou nižší než 2 %. Průměrná hypoteční sazba na českém trhu se během května dostala na 2,3 %. A pravděpodobně bude dále klesat, protože i během června už například Air banka nebo Fio banka sazby snižovaly. Je tak možné, že i průměrná sazba na trhu se během následujících měsíců dostane přes 2% hranici.

Objevují se ale náznaky, že banky budou mnohem více prověřovat a vybírat nové klienty a že hypotéku rozhodně nedají automaticky každému, kdo přijde a řekne si. Banky si budou dávat větší pozor na to, komu dát úvěr. A komu ho naopak nedat. Především v situaci, kdy se bankovní sektor vyrovnává také s následky koronavirové epidemie, například s odkladem splátek úvěrů.

Investiční byt na hypotéku

Investiční byt představuje už několik let velmi spolehlivou investici. V situaci, kdy ceny bytů rostly, stejně tak rostlo nájemné za krátkodobé i dlouhodobé pronájmy, bylo vlastnictví bytu navíc, tedy ne pro vlastní bydlení, investicí až s téměř zaručenou návratností. Nemovitost pomalu nabývala na hodnotě, zatímco každoměsíční nájem představoval pravidelný příjem.

V jednom starším článku na hypoindex.cz jsme ukázali, že pokud už si budete kupovat nemovitost jako investici, výhodné je v tomto případě sáhnout po hypotéce. Využijete tak totiž pákového efektu a investice může dosahovat výnosnosti i v několika desítkách procent. Pravidelné platby nájemného by navíc měly pokrýt běžné splátky hypotéky a taková investice v podstatě nepředstavuje zátěž pro rodinný rozpočet.

Hypotéky zlevňují

Při pohledu na zlevňující banky se možná vyplatí ještě chvíli počkat, až se banky dostanou na dno svých nabídek. Protože pak získáte hypotéku s nižšími náklady. Přičemž prostor pro pokles úrokových sazeb hypoték na trhu ještě je. Záporných sazeb nejspíš v Česku nedosáhneme, ale klíčová 2T repo sazba ČNB v současnosti činí 0,25 %, což je asi o dva procentní body nad květnovou průměrnou hypoteční sazbou.

ČNB poklesem sazeb chtěla právě vytvořit prostor na trhu a podpořit nabídku peněz. A to nejen v běžném styku a v investičních půjčkách, ale také na hypotečním trhu. Tímto směrem ostatně míří i snaha vlády o zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. Podpořit realitní prodeje. Vypadá to jako ideální situace pro investiční nákup nemovitosti. Hypotéky klesají, nebudete platit daň z nabytí a analytici předvídají, že i když se dynamický růst cen nemovitostí zatím zastavil, tak další je hned za rohem. A ceny nemovitostí nejspíše dále porostou.

S jakými riziky teď počítat při koupi investiční nemovitosti

  • Zkuste ještě chvilku počkat. Vypadá to, že úrokové sazby budou dále klesat. A i kdyby neklesaly, tak v současné době nejspíš nikam neporostou.
  • Připravte se na to, že možná nebude až tak jednoduché získat hypotéku. Banky si budou více prověřovat vaši kredibilitu a zkoumat spolehlivost.
  • Při koupi investičního bytu nejspíš čekáte, že jeho cena poroste. K tomu s velkou pravděpodobnostní dojde v dlouhém období, v krátkém období, například během letošního roku, je ale možné, že ceny budou stagnovat. Tak na to pamatujte, panika není na místě.
  • Vybírejte nejen podle vašich cenových limitů, ale také podle dispozice a umístění. Pražský byt 2+kk nebo i menší je většinou jistotou. Navíc takto malých bytů je na trhu největší nedostatek, nejlépe se znovu prodávají a také se nejsnáze pronajímají, protože jsou levnější než větší byty.
  • Pokud budete byt i pronajímat, tak počítejte s tím, že trh pronájmů byl koronavirem hodně zasažen. V Praze se skokově několikanásobně navýšila nabídka bytů na pronájem v okamžiku, kdy zastavený cestovní ruch znemožnil zisky skrze Airbnb. To samé i v dalších větších městech.
  • Zrušení daně z nabytí ještě neprošlo parlamentem, je tak otázkou, jestli se 4% daní počítat, nebo naopak počítat s jejím zrušením. Pokud ale zákon projde, což je dost pravděpodobné, tak daň nebudete platit už u bytů koupených právě teď.
  • Nákup investiční nemovitosti rozhodně není pro každého. Musíte počítat s nízkou likviditou investice, stejně tak i s krátkodobými výkyvy v příjmech. Pamatujte také na to, že vybírání nájmu není zadarmo a o nemovitost je třeba se starat.
  • Nákup investiční nemovitosti ale rozhodně nemusíte uspěchat, sledujte pozorně realitní trh a čekejte na tu správnou nabídku. Je možné, že během pár měsíců se řada majitelů nemovitostí dostane do finančních potíží a bude příležitost koupit levně zajímavou nemovitost.

16 komentářů: “Je dobrý nápad kupovat teď investiční byt?”

  1. Co se babe prisnilo... napsal:

    “Je možné, že během pár měsíců se řada majitelů nemovitostí dostane do finančních potíží”
    Jak to bylo s tou temer garantovanou navratnosti? Jestli to je takova tutovka, tak proc je rada majitelu nemovitosti ve financnich potizich a musi prodavat? Mozna ze proto, ze z tech 20 tis AirBnB bytu je ted 18 tis. prazdnejch?
    Ceny nemovitosti v Praze od zacatku 2019 spise stagnuji, nebo se jen velmi pomalounky pohli smerem nahor, takze ocekavat narusty 10-20-30% je naivni, zejmena ted kdyz korona zabila turizmus a AirBnB. Prumerni kupujici totiz nekonkuroval s beznym cechem, ale s turistama z Ciny a vozralama z Nemecka nebo Londyna, ktery tlacili nahoru pozadovanou vynosnost skrze kratkodobe pronajmy.
    Cenovka ve vysi 110 tis. za metr v Praze nedava smysl, bublina driveovana zahranicnym dopytem a kapitalem ted splasne, akorat nevim kto pak bude kupovat vsechny ty 3izbaky za 10-12 micu.
    2008 all over again, akorat tentokrat na steroidech ve forme nizkych uroku, airbnb a zbohatlickych rusaku. Irove ktery se takhle hrali v 2008em na Realitne magnaty a kupovali 5-6-7 bytu jak to ted delaji investicni dibrodruzy v praze by vam umeli vykladat o bezrizikovosti…

  2. Pavel napsal:

    Teď ještě ne. sice v Praze přibylo v nabídce za 3 měsíce skoro 1000 bytů, ale ještě bych počkal, tak konec roku, začátek příštího…

  3. Chk napsal:

    Přes hypotéku na páku s téměř zaručenou investicí? Bože. To je jako bych si koupil turbocertifikát na index a tvrdil to samé. Opravdu se jedná o finanční server?

    • dobrý den, já ale nikde netvrdím, že je to téměř zaručená návratnost. upřímně, to bych si ani nedovolila, označit cokoliv za zaručenou návratnost. jen poukazuji na to, že v minulých letech za to mohla být taková investice považována.

      • Pavel Filip napsal:

        Jedině velmi naivním investorem.

        • if napsal:

          To myslíte vážně? Pokud jsem v uplynulé dekádě pořídil byt a ten dále pronajímal, tak jsem podle Vás byl velmi naivním investorem?

          • Pavel Filip napsal:

            Ano, zcela vážně. Jedině velmi naivní investor by mohl koupi investičního bytu na hypotéku považovat za investici bez rizika.

            • if napsal:

              Aha, takže jsme si domysleli to, co v článku nebylo vyřčeno …

              „V situaci, kdy ceny bytů rostly, stejně tak rostlo nájemné za krátkodobé i dlouhodobé pronájmy, bylo vlastnictví bytu navíc, tedy ne pro vlastní bydlení, investicí až s téměř zaručenou návratností.“

              … o „investici bez rizika“ ani slova 🙂

              Samozřejmě, že se s potenciálním ziskem je vždy spojené riziko. Ale jsou investiční rozhodnutí, kdy poměr zisk / riziko je velice výhodný a jindy zase naopak.
              Koupi investičního bytu v uplynulé dekádě (vč. rozumně nastavené hypotéky) jednoznačně považuji za investici s velice zajímavým poměrem zisk / riziko. Z pohledu zhodnocení vlastního kapitálu se jednalo o velmi zajímavé rozhodnutí (nikoliv naivní).

              Bohužel ať čtu, jak čtu, o „investici bez rizika“ není v článku ani slovo. Proto mi nezbývá, než souhlasit s autorkou a naopak s Vámi nesouhlasit.

              Hezký den 🙂

              • Pavel Filip napsal:

                if: Pokud jste přežil ruskou ruletu, bylo rozumné se jí účastnit? Pěkný den i vám.

                • Lx napsal:

                  To neokecáš, jen se do toho zamotáváš, dostali tě.

                  • Pavel Filip napsal:

                    Lx: Investice do nemovitostí není bezriziková (tj. nemá garantovanou návratnost). Je na to spousta dokladů. O tom nemá smysl debatovat. Stačí číst. Jen snílek si myslí, že několik dobrých let v minulosti znamená, že investici lze považovat za bezrizikovou. Čím větší páka (hypotéka), tím vyšší je střední výnos, ale tím vyšší je také riziko.

      • Anonym napsal:

        Cituji:
        V jednom starším článku na hypoindex.cz jsme ukázali, že pokud už si budete kupovat nemovitost jako investici, nejvýhodnější je v tomto případě sáhnout po hypotéce. Využijete tak totiž pákového efektu a investice může dosahovat výnosnosti i v několika desítkách procent. Pravidelné platby nájemného by navíc měly pokrýt běžné splátky hypotéky a taková investice v podstatě nepředstavuje zátěž pro rodinný rozpočet.

        Jak můžete tvrdit, že nejvýhodnější je s hypotékou? To je právě ten pákový efekt. A ten je s vyššími riziky, která dávají ten vyšší výnos.

        • Pavel Filip napsal:

          Víte, co je nejkrásnější? Že to „nepředstavuje zátěž pro rodinný rozpočet“. 🙂 Asi jako když člověk hraje na automatech – to taky není zátěž pro rodinný rozpočet, pokud člověk pořád vyhrává. 🙂

        • dobrý den, argumentaci najdete právě na hypoindexu. konkrétní odkaz zde: https://www.hypoindex.cz/clanky/investicni-byt-jedine-s-hypotekou/.

          • Anonym napsal:

            Davida Bureše znám osobně, jedná se o extrémně neobjektivní článek s mnoha nedostatky, včetně seznamu možných rizik. Vzdávám to, finanční gramotnost i na ‚finančních‘ serverech je mizerná. Co chtít po zbytku populace, že.

          • Pavel Filip napsal:

            HB: Nesmíte prodejci nějakého produktu naivně věřit úplně všechno a ještě to prodávat dál. Podívejte se, co se děje s cenami nemovitostí v různých krizích. A to se díváme na průřezové hodnoty za celý trh. Nesmíte zapomínat na specifické riziko konkrétní nemovitosti, které nemusí nutně korelovat s trhem: pokud se trh jako celek vyvíjí dobře, tak to neznamená, že váš nájemník nepřestane platit a vaše rodina se nedostane do problémů. Vůbec si nedovedu představit, co by se stalo, kdyby se vaší radou nějaká rodina skutečně řídila a dostala se kvůli tomu do finanční tísně. Já osobně bych jim nejspíš doporučil požadovat náhradu škody. Není možné publikovat na „odborném“ serveru rady, které mohou vést ke katastrofě.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna.