Pátek 18. srpna. Svátek má Helena.

Jaký by klient měl zvolit fix pro svoji hypotéku?

Před nějakým časem požádala redakce ROMANA SCHERKSE, poradce se specializací na hypotéky a úvěry, o článek k hypotékám z hlediska volby fixace. Tento článek máme tedy k dispozici.

Zájemce o hypoteční úvěr musí splnit řadu podmínek banky pro jeho získání. Zejména se jedná o doložení mnoha "papírů". Jednak při podání samotné žádosti, ale hlavně při jeho čerpání. Faktem však je, že získání hypotéky je dnes procházkou růžovou zahradou oproti galejím před nějakými osmi lety.

Podmínky bank se samozřejmě výrazně liší podle toho, jakou nemovitost klient pořizuje. Při prostém nákupu bytu nebo domu je to relativně jednoduché. Horší situaci má ten, kdo pořizuje byt, který se teprve staví nebo sám či na klíč staví dům.

Proto se hodně klientů bank většinou soustředí na tyto podmínky a málo pozornosti věnuje fixaci úrokové sazby, respektive si zvolí fixaci, kterou jim bankovní poradce nabídne.

Hodně klientů také věnuje, někdy až nepřiměřeně vysokou pozornost výši úrokové sazby a unikají jim další podmínky či zádrhele, které na ně banky nachystaly. Jde o různá "jestliže, když a ale", která se samozřejmě v marketingových materiálech bank neobjevují. V letácích je vše snadné, jednoduché a dostupné a velkou nadsázkou se dá říci, že hypotéku podle reklamy našich bank by měl získat každý bezdomovec.

Z mého pohledu je však volba správné doby fixace úrokové sazby jedním z nejpodstatnějších parametrů hypotečního úvěru.

V dnešním příspěvku zkusím porovnat pětiletou fixaci s fixací na celou dobu úvěru, tedy 20 resp. 30 let.

Stanovení úrokových sazeb na tak dlouhé horizonty je spíše věštěním z křišťálové koule, takže je nutné brát použité sazby jen jako jakési vodítko, abychom mohli dospět k určitému porovnání.

Porovnal jsem vždy dva a dva úvěry ve výši 1,5 mil Kč. Jeden na 20 let s fixací na pět let, kdy se sazba při otočce fixace zvýší vždy o 0,5% versus úvěr na 20 let s fixací na celou dobu. Další porovnání je de facto to samé, pouze úvěr je sjednán na 30 let.

Pro výpočty byly použity sazby, které jsem získal jako potenciální klient na pobočce ČSOB. Není podstatné, zda by byly použity nějaké slevy nebo přirážky apod. Rozdíl mezi sazbami na počátku splácení by byl vždy stejný. Rovněž nebylo účelem porovnávat několik bank, šlo je o porovnání fixace na pět proti fixaci na celou dobu úvěru.

Z tabulky je patrné, že rozdíly při 20tileté hypotéce jsou v prvních 10ti letech ve prospěch 5tiletého fixu a v dalších 10ti letech se to obrací ve prospěch fixace na celou dobu úvěru. Jsou však myšlena čísla zůstatku úvěru vždy při otočce fixu. Výše splátky a celkově zaplacené úroky se otáčí již po 5ti letech.

Celkově nám toto porovnání opticky v celkovém přeplacení vychází lépe pro dlouhodobý fix o cca 36 tis Kč. Vzhledem k délce splácení – 20 let je částka zanedbatelná, je to totiž průměrně 150,- Kč měsíčně. Pro někoho nic a pro někoho hodně. Je to však určitá cena za "nejistotu".

Při 30tileté hypotéce je celkové přeplacení o cca 187,5 tis. Kč v neprospěch 5tiletých fixů, což je průměrně 520,- Kč měsíčně.

Jaký by tedy klient měl zvolit fix pro svoji hypotéku?
Já osobně stále klientům, kteří mají trošku pevnější nervy, jsou případně ochotni k refinancování celé hypotéky u jiné banky, pokud by se ta původní zachovala při otočce fixace více než "nezdvořile" a v neposlední řadě jde o úvěr ve výši nad cca 1,5 mil Kč, radím, aby zvolili jednoletý fix. Samozřejmě je potřeba vzít do úvahy i celou řadu dalších aspektů. Délku čerpání, možnost mimořádné splátky (např. po prodeji bytu při přestěhování do nového) atd.

A proč toto radím:
1) jsem přesvědčen, že vývoj úrokových sazeb nebude tak drastický směrem vzhůru, jak bylo použito ve výpočtech;
2) při volbě fixace na celou dobu splácení úvěru, tedy jako v tomto případě na 20 resp. 30 let, se klient dostane do pasti, protože vlastně nemá možnost mimořádné splátky bez následné sankce ze strany banky – je tedy složitější např. nemovitost prodat;
3) banky mají vše určitě dobře spočítané, a protože jejich oborem činnosti není charita, lze předpokládat, že také nepředpokládají mimořádně strmý nárůst úrokových sazeb, protože jinak by asi takto dlouhé fixace za tak relativně nízký úrok nenabízely;
4) jak znám naše banky, tak se obávám, že i v případě vysokého nárůstu sazeb najdou cestu, jak se ke svým penězům na úkor klienta dostat. Stačí jen zvednout měsíční poplatky. Nebo se určitě najde jiný fígl.

A poznámka závěrem:
Tento článek by se současně měl objevit na serverech peníze.cz a investujeme.cz. Je to jednak proto, že každý z těchto serverů má svoji specifickou skupinu čtenářů, takže se dostane k širšímu okruhu lidí, a jednak jsem byl oběma šéfredaktory prakticky současně požádán o článek na podobné téma, takže je jednodušší použít stejný než jinými slovy napsat prakticky totéž.

77 komentářů: “Jaký by klient měl zvolit fix pro svoji hypotéku?”

  1. xdfbfgngh napsal:

    zfdbzxdb

  2. Mr.Bean napsal:

    osobně upřednostňuji fix zelený, ale když to nejde jinak nepohrdnu ani žlutým…

  3. Karel Jaroš napsal:

    Četl jste někdo knihu „Jak jsem vydělal milion dolarů za rok obchodováním komodit“ od Williamse? Co na ní říkáte případně? Má cenu si ji kupovat? Děkuji

    • Kocmeister napsal:

      Tuto knihu jsem si shodou okolností předevčírem objednal. Ještě nedošla, ale osobně jsem až neuvěřitelně zvědavý jak to L. Williams dokázal. takže jestli jste taky tak zvědavý tak si ji objednejte vždyť její cena je směšná vzhledem k poměrům v tradingu.

  4. Pinouk napsal:

    jenom dalsi drobna poznamka: aby byl vypocet uplny a pouzitelny k nejakemu rozhodnuti, musi byt hodnota penez prepoctena k urcitemu roku, napriklad na hodnotu dnesnich penez. Bez toho se zkratka neda nic porovnat.

  5. Roman Scherks napsal:

    Jenom drobná poznámka.
    Je tu pár příspěvků a odhady, jak se budou chovat sazby se velice výrazně liší. Od výraznějšího růstu, přes stagnaci po pokles.
    A pak babo raď. 🙂

  6. zinfo napsal:

    Dovolím si poněkud nesouhlasit s některými závěry. Jako investor bych při nedostatku volných peněz raději volil fix na 3 nebo i na 5 let, než riskovat náhlou turbolenci. Stejně bych postupoval i pokud bych peníze k dospozici měl, ale nechci být svazován nutností jejich uvolňování k aždý rok při změně fixace. Dle zveřejňovaných sazeb dnes nejsou výrazné rozdíly mezi fixací na 1,3,5 let.
    Fixace na celé období může být také výhodné, pokud jsem schopen prostředky zhodnotit nad úrokovou míru hypotečního úvěru. Hypotéka tak dnes může nepřímo sloužit jako nejlevnější úvěr třeba i na podnikání.
    Banky bych nepodezíral, že vidí nějak daleko do budoucnosti. Co umějí, je počítání s penězi. Pokud půjčí na dlouhou dobu, tak si to zafixujou jinde. Vydají HZL, obligace, certifikáty. Pokud půjčí za 7 procent, najdou někoho, kdo jim peníze půjí za 3 nebo za 4 procenta. Ano ony chtějí vydělat, ale to přece poradci taky.
    Pokud jde o předpokládaný vývoj výše úroků, tak jen upozorňuji, že EU má sazbu velcie nízko a to 4%, předpokládá se růst. Jak dlouho bude ČNB držet úroky hluboko pod sazbou celé Evropy je otázka. Předpokládám nárůst sazeb v EU a postupné zvyšování sazeb ČNB s blížícím se přijetím eura.

    • Michal Mojžíš napsal:

      Dovolil bych si trošku polemizovat:
      1. I fixace na 1 rok mi nijak nebrání v investování peněz. Naopak úrokový/výnosový diferenciál bude ještě výraznější.
      2. Pokud by už náhodou HB „neuměla“ počítat s vývojem úrokových sazeb, umí to velice dobře (v rámci možností) emitent oněch HZL, obligací a certifikátů. Tudíž donutí velmi dobře počítat i tu banku.
      3. 4 % rozhodně není historickým minimem. V závislosti na hospodářském cyklu se sice počítá se slabým dalším růstem, ale a) ten již banky mají ve svých sazbách dávno zakalkulovaný a b) v období hospodářského útlumu přijde na řadu zpět jejich snižování.

      Podle mě je v současné době možné přemýšlet i třeba o tříleté fixaci (nechce-li člověk absolvovat každoroční jednání s bankou), ale pro delší byl vhodný čas v době, kdy se sazby snížily na svá minima. Což už je za námi. Navíc znovu opakuji, vyšší sazby znamenají vyšší výnosy ze souběžných konzervativních investic.

      • Roman Scherks napsal:

        Jenže já si myslím, že rozdíl mezi tříletou a pětiletou sazbou je tak malý, že to nestojí za to. Já sázím právě na relativně velký rozdíl mezi roční a pětiletou sazbou. Potom i při nějaké turbulenci směrem vzhůru se to vyplatí. A pak taky samozřejmě jde o výši úvěru. Nevím, jestli jsem to do článku napsal, ale tvrdím, že tyto hrátky se podle mě vyplatí až při vyšších úvěrech, tak od 1,5 mil výše.

        • Michal Mojžíš napsal:

          V tom s vámi souhlasím. Navíc jsem také zastáncem jednoleté fixace. I když předčasné splácení hypotéky je většinou kontraproduktivní, přece jen „svoboda“ poskytnutá touto fixací má svoji cenu. Jsou situace, kdy má pro člověka velkou hodnotu (prodej nemovitosti, finanční problémy, …).

      • Michal Mojžíš napsal:

        Promiňte, v bodě 2 mělo být samozřejmě „ten kdo investuje do oněch HZL…“.

        • zinfo napsal:

          Všichni víme, že pro bankovní a některé nebankovní subjekty se zde přímo válí hromady peněz skoro zadarmo. Ať vezmu peníze z vkladních knížek, termínovaných vkladů, stavebních spoření, běžné zůstatky na účtech atd., jedná se o velice nízko úročené peníze dostupné bankám.
          Snad se mnou budete souhlasit, že eurosazba je dnes 4 % + cca 2% navrch jako marže pro banky při sjednání hypotéky na zhruba 3 roky. Tak jen při sjednocení sazeb počítejme se 6% a vzhledem k nárůstu inflace v Evropě se tato sazba může během přibližně 2 let, možná krátkodobě, zvednout o 2%. Říkáte svým klientům, že zde toto celkem reálné riziko hrozí, že za 2 roky můžou platit dvoj nebo i trojnásobnou úrokovou sazbu oproti dnešku? Možná ne dlouho, možná ne vůbec, ale ke zvýšení dojde. Není to tak dávno, kdy krátkodobé peníze byly násobně dražší než dlouhé.

          • Michal Mojžíš napsal:

            „Dvojnásobnou či trojnásobnou úrokovou sazbu“??Na to jste přišel jak?? Z příspěvku takový nárůst nijak nevyplývá.
            Dále jsem nepochopil onen „nárůst inflace v Evropě“. Asi budete souhlasit, že české sazby budou čím dál více konvergovat (či zcela splynou) s evropskými. Stačí se podívat na vývoj inflace v Eurozóně od doby, kdy ji začala ECB cílit (a aktivně ovlivňovat). Daří se jí to velmi dobře, žádné skoky tam nenajdete. To stejné, pokud se zaměříte na některé její „jestřábí“ předchůdkyně, typicky BuBa.
            Ano, zítra může být vše jinak, to se nedá nikdy vyloučit, ale i kdyby, (jak už jsem uvedl) mechanismus se souběžným investováním reaguje účinně.

            • zinfo napsal:

              Pokud je fixace na 1 rok byla pod cca 3%, tak splynutí sazeb s Evropou by dnes mohla být cca 6% a pokud dojde k očekávanému dalšímu nárůstu, tak z toho pramení další nárůst. Mně to dává 2-3násobek. Vám ne?
              U nás inflace roste rychleji a nejsme ojedinělí. Obdobné je to i v okolních státech. Co jiného je pak jev popisovaný Pavlem Kohoutem ve Španělsku. Eurosazaba poroste, je jen otázkou jak rychle a o kolik. Shodneme se, že se my k ní budeme přibližovat. Vzhledem k nízkému rozptylu mezi fixací na 1,3,5 let mně vychází výhodnější volit i dnes fixaci delší a tu se snažit vyjednáváním dostat co nejníž. Banka má větší prostor v manévrování s úrpoky u delší hypotéky a je schopna dát větší slevu než u 1 roční. Nebo se pletu?

  7. Petr Sedlák napsal:

    Dobrý den pane Scherksi,

    souhlasím z většinou Vašich myšlenek, i když se přiznám, že jsem čekal trošku hlubší pojednání, nicméně je to pravdopodobně dáno očekávaným publikem.
    Několik připomínek si ale dovolím do diskuse přidat.

    1)Jedna věc jsou matematické propočty a věc druhá je výše zmíněné „martýrium“, i když tak hrozné to zas není. každopádně určitá část klientů dá přednost,i přes všechny výpočty, klidu.

    2)Odhadovat růst či pokles úrokových sazeb dnes dlouhodobě neumí ani banky a jak píšete, případně se najde skulina v obchodních podmínkách, takže stavět na tom, že banky ví co dělají z pohledu výše úrokových sazeb je lehce přeceněné.

    3) Na čem se stavět dá, tak konkurenční boj bank a do budoucna širší možnosti při „přestupu“. V tom s Vámi souhlasím.

    4) Píšete, že při fixaci na 20-30 let není možné splatit úvěr bez sankcí, ale je zde minimálně jedna banka, která za příplatek tuším 0,2% k úrokové sazbě povolí splácení kdykoliv. Snad jen blázen by si zavřel dveře na 20-30 let. Takže bez obav.

    TAkže suma sumárum souhlasím s s kratším fixačním obdobím, zvláště v prvních letech, ale jen pro klienty, kteří budou ochotni chodit každý rok do banky, nehledě na to, že při větším počtu klientů to už chce mít zaměstnance na poskytování servisu:)

    Pěkný den

    • Roman Scherks napsal:

      Dobrý den pane Sedláku. Děkuji za připomínky a názory. Jsou vcelku podnětné.
      V čem by měl být článek hlubší? Mám obavu, že pak by se stal nestravitelným pro většinu, jak sám správně odhadujete. Navíc z praxe vím, že dost málo poradců se nad tím tak hluboce zamýšlí.
      ad 1) minimálně u dvou tří bank to martýrium není nikterak složité. Taková BAWAG, dle mých informací chce jen pár papírů a bere starý dohad a u Volksbank není poplatek a berou starý odhad. WHB je mírně složitější.
      ad 2)To je jen odhad, že naši bankovní filutové přijdou na nějako skulinu ve VOP. Nechci jim nasazovat psí hlavu dopředu.
      ad 3) souhlas
      ad 4) To mě zajímá. Buďte, prosím, konkrétní. Která banka to je? Já sám si toho nejsem vědom. Nemusím ale taky vědět všechno, že? 🙂

      • Petr Žabža napsal:

        Někdo to zde v diskusi již možná zmiňoval, ale….banky ani při dlouhé fixaci nenesou úrokové riziko. Buďto si jej zajišťují emisí hypotéčních zástavních listů na přibližně stejně dlouhou dobu splatnosti, případně si toto riziko velmi dynamicky zajišťují swapy. Případná „pokuta“ za předčasné splácení dlouhé resp. „na dlouho“ fixované hypotéky je v podstatě cenou za rozvázání tohoto zajištění + marže banky. V případě sázky na krátkou fixaci hypotéky na sebe úrokové riziko tedy bere klient…nikoliv banka!!

        • Roman Scherks napsal:

          Úplně přesně nevím, ale mám dojem, že nejdelší HZL jsou na 10 let. Jinak ale máte asi pravdu, se zajišťováním nemohu polemizovat, protože v tom se zase tak nevyznám.

          • Mario napsal:

            To je tak trochu škoda, neboť pokud byste se vyznal v principu zajišťování bankou, lecos byste pochopil. Aspoň od údajného speciality na hypotéky bych to očekával. Samozřejmě chápu, že pod pokličku bank není vidět. Těžko odhadovat přesné know-how, nicméně těch možností zase moc není a vesměs banky využívají totožné nástroje.

            • Jirka Hlisnikovský napsal:

              Přesně tak. V podstatě se dá říci, že sazby na různých fixech u hypoték jsou dány tím, co myslí trh (a ne hypotéku poskytující banka). Výběr délky fixu, pokud klient nemá jiné důvody, je pak druhem spekulace.

        • Mario napsal:

          Pane Žabžo, jsem rád, že Vás tu „vidím“:-). Přeju hodně úspěchů v pokračování práce Vaším předchůdcem. Ten moc úspěšný nebyl, proto asi také byl odejit. Snad jste více spokojen než u Party:-)

        • Jan Traxler napsal:

          Petre, muzete prosim kratce popsat ten proces zajistovani urokoveho rizika pomoci swapu? Diky.

          P.S. Jsem rad, ze zde vidim zastupce privatniho bankovnictvi. 😉 Urcite to povznese uroven diskuzi.

            • Jan Traxler napsal:

              Ok, diky, zakladni konstrukci bych uz chapal. A ted konkretni dotaz. V cem je takova transakce zajimava pro stranu, ktera se zavazuje platit variabilni urok? Pokud by na tom chtela vydelat, pak by musela ocekavat pokles variabilni sazby. V pripade, ze ale ceka rust sazby, tak preci do takoveho obchodu nepujde. Co mi unika? Jak je mozne, ze se takove transakce bezne uzaviraji?

              • Petr Žabža napsal:

                Úrokové swapy (IRS-Interest Rate Swap) jsou jedním z nejpoužívanějších finančních instrumentů, používaných všude od zajištění dluhopisových portfolií po strukturované a garantované produkty. Trh s nimi je velmi likvidní a každá pořádná banka vám bude schopna – po nastavení příslušné kreditní linky, zde myšleno jste-li protistrana – postavit oboustrannou kotaci. Viz. např. http://www.patria.cz/treasury/online/sazby.html … sekce IRS Sazby – Online. Tady vidíte, že existují i swapy s maturitou 20 let…likvidita tam sice bude o něco horší než na tenoru 3-10 let, ale cenu byste určitě dostal. Na jiných měnách nejsou vyjímkou ani swapy na 50 let.
                Pro případné studium doporučím knihu prof. Jílka „Finanční a komoditní deriváty“ – není to sice moc čtivé, ale dozvíte se tam množství velmi užitečných věcí. Mimo jiné i to, že banky v zásadě „skoro nikdy“ nenesou úrokové riziko a v 90% případů jej „přeloží“ na klienta nebo na protistranu.
                Hezký den!

                • Jan Traxler napsal:

                  Ok, diky, akorat stale nerozumim tomu, z jakeho duvodu je tento trh likvidni. V dobach nejistoty bych to chapal. Ale v dobe, kdy se vseobecne ocekava rust urokovych sazeb mi to prijde podivne, ze se najde ochotna protistrana. Snad to nikdo nedela jako charitu. Co mi v tom procesu stale unika?

                  • Petr Žabža napsal:

                    Uniká Vám velikost trhu a jeho komplexnost. Swapy jsou používány bankami, firemními klienty pro zajištění jejich úvěrů, spekulanty, vládami…okruh klientů resp. uživatelů je velmi široký. Vzhledem k tomu, že v téměř každém okamžiku lze najít někoho, kdo potřebuje „druhou stranu“ obchodu, trh funguje…
                    Chápu, že princip swapu je na první pohled trochu esoterický, ale pokud se na to podíváte hlouběji, určitě se s tím poperete…

                    • Jan Traxler napsal:

                      No dobre, ale banky, firmy, vlada… vsem jde o zajisteni pevneho kurzu – o prevod urokoveho rizika na nekoho jineho. Tedy je mi jasne, ze na trhu bude velka nabidka ze strany fixniho uroku. Ale kdo tvori tu poptavku – stranu s variabilnim urokem – stranu, ktera na sebe chce brat ono urokove riziko? Muze jit o spekulanty, ale tech preci nebude tolik. Stale tomu nerozumim, z jakych rad se bere nabidka platit variabilni urok a nest tak riziko rustu urokove sazby. A uz vubec mi nejde do hlavy, proc to dela banka pro svoje velke firemni klienty, kdyz ona sama se jinde snazi urokove riziko prenest na treti stranu.

                    • Tomáš Tyl napsal:

                      Zkusím zjednodušeně rozvést ty dvě protistrany, přičemž odmyslím spekulanty. Je to jen teoreticky, protože praktickou zkušenost s úrokovými swapy nemám. Jedna strana tu byla celkem jasně popsána. Banka má s klientem dohodnutou dlouhodobou fixní sazbu, ale na banku při tom dopadají aktuální tržní podmínky (sazby za které si půjčí u ČNB, úročení účtů klientů apod.). Dlouhodobá sazba tak pro banku může být riziková a proto bude mít zájem se chránit. S touto stranou nemáte problém.
                      Je ovšem důležité si uvědomit, že je tu i protistrana, pro kterou je rizikové inkasovat zase krátkodobé sazby. Důvodem může být například nutnost inkasovat úroky v nějaké minimální výši kvůli závazkům. Takový subjekt až tolik nezajímá předpoklad růstu sazeb, protože v prvé řadě je třeba se vyhnout rizikům a pak teprve pomýšlet na spekulativní zisk. Také se domnívám, že banka se může při svých různých aktivitách objevovat na obou stranách této transakce.
                      No doufám, že jsem to nezjednodušil příliš.

                    • Jan Traxler napsal:

                      Tu druhou stranu si v praxi stale nedovedu moc predstavit. Napada vas tady nekoho nejaky konkretni priklad z praxe?
                      S klienty jsem nikdy nemel potrebu toto resit a asi ani nikdy mit nebudu. Ale myslim si, ze je dobre chapat pozadi fungovani bankovniho sektoru. A o oblast zajisteni urokoveho rizika jsem se doted nikdy nezajimal. Jak je vsak videt, jde o zajimavy proces. 😉

                    • Agel napsal:

                      zdravím : jak to myslíte, že si půjčí od ČNB? v momentě kdyby si začala půjčovat od ČNB (bez zajištění cenými papíry a podobně) tak pomalu banka končí…

                    • Michal Kára napsal:

                      Zapominate na trh – pokud je velka nabidka, tak cena za zajisteni urokoveho rizika bude stoupat, az se nabidka a poptavka vyrovna…

                  • Mario napsal:

                    Já bych to řekl trochu jinak, jednodušeji. Vždy se najde subjekt, který potřebuje fixaci úrokové sazby proti poklesu-banka, která půjčuje. a subjekt, který potřebuje fixaci sazby proti růstu-dlužník. Tím může být také banka, nebo institucionální partner, nebo kdokoliv jiný.

                    Podobným způsobem, pro představu jak lze takové věci využívat, se zajišťují aerolinky proti rostoucí ceně ropy. Některé pak řvou nad nehorázností šejků a ostatních jako ČSA. Pan Tvrdík totiž od oného zajišťování upustil a linky na tom dost tratily. (Trochu zjednodušeno)

                    • Jan Traxler napsal:

                      Mario, muzete uvest nejaky konkretni priklad, kdy banka potrebuje zajistit svou pozici proti poklesu urokovych sazeb? Me stale napadaji pouze situace ze strany dluznika i banky, kdy se oba subjekty chteji zajistit proti rustu sazeb. Dluznik v pripade, ze plati variabilni urok (resp. kratkou fixaci) a banka v pripade, ze ji dluznik splaci pevny urok (resp dlouhou fixaci). V obou pripadech jde ale o zajisteni proti rustu sazeb. Kdo a kdy se potrebuje zajistovat proti poklesu sazeb?… Jo, ted me napada, ze se na celou vec divam pouze z pohledu uveru. Banka asi potrebuje zajistit proti poklesu urokove sazby u dlouhodobych vkladu s pevnym urokem, ze? A vkladatel naopak v pripade variabilniho uroku z vkladu. … Jsem na spravne ceste to pochopit?? 😉

                    • Tomáš Tyl napsal:

                      Konkrétní příklad z praxe nemám, zkusím ale nějaký teoretický zjednodušený na kterém by snad mělo být vidět komu může vadit pokles sazeb. Představte si, že vaše minimální měsíční náklady jsou X Kč a pokrýváte je z úroku Y Kč z Vámi poskytnutého úvěru (tedy dlužník Vám měsíčně zaplatí úrok Y). Bude li úrok variabilní (závislý na aktuálních sazbách např Y= (PRIBOR+z)*jistina dluhu) tak riskujete, že při poklesu sazeb bude Y menší než X a vy ty náklady nepokrejete. Tedy máte pevně dané náklady, ale variabilní zisky – zcela jasně se pak proti poklesu sazeb musíte bránit.
                      Podobně pokud si budete půjčovat za dlouhodobé sazby (opět více méně pevný náklad), ale inkasovat budete variabilní sazby, tak vás ten pokles taky nepotěší.

                    • Jan Traxler napsal:

                      Akorat mi ve Vasem prvnim prikladu nesedi jedna vec. Kdyz banka poskytuje uver s variabilni urokovou sazbou (ci kratkym fixem), tak ji podle me nemusi pokles sazeb trapit, protoze uver poskytuje bud z penez od vkladatelu, kterym snizi urok, a tudiz se ji snizi „naklady“ (pokud by slo o vklady s fixnim urokem, pak je to jina), nebo ve vetsine pripadu si penize pujcuje od CNB za variabilni sazbu, ktera poklesne.
                      U toho druheho prikladu me napada, ze muze jit napriklad o pripad, kdy banka emituje pro kryti svych zavazku dluhopisy s pevnou urokovou premii.

                      No kazdopadne uz vidim, ze par pripadu se asi najde. 😉

      • Petr Sedlák napsal:

        Zdravím ještě jednou,
        nechme hloubku hloubkou, co se týče banky, tak pokud si správně pamatuji, toto umožňovala HVB.
        Ale je to již delší dobu, co jsem měl informace čerstvé, tak doufám, že budou správné.
        Myslím, že šlo konkrétně o max. fix na 15 let a + možnost za 0,2 % splatit kdykoliv.

        • Roman Scherks napsal:

          Díky za info. Přiznám se, že tohle jsem nevěděl. S HVB jsem totiž nikdy moc nekamarádill. Tam bylo vždycky takové trošku „divno“. Několikeré slučování, naposledy s ŽB. Mám dojem, že si tam teď každý drží židli pod zadkem, aby o ni náhodou nepřišel. Navíc ta jejich metodika odhadů. Obecně se dá říci, že byli spíše na takovou lepší klientelu a hlavně domy. Byty jim málo říkaly a panelákové už vůbec ne.

          • Anonym napsal:

            Možnost předčasného splacení HÚ kdykoliv (tedy i mimo fixace) nabízí nově (cca 1měsíc) i Raiffeissen za 0.2%.

            • Roman Scherks napsal:

              Jen na upřesnění: výpočty a sazby byly použité z ČSOB, která dle mých informací žádnou možnost mimořádných splátek momentálně nenabízí.
              Vaše informace, podle mě, o RB není zcela přesná.
              Jednak ta přirážka je ve výši 0,1% a jednak není, i s touto tzv. službou Turbosazba, možné splatit celý zůstatek jistiny, ale max 25% zůstatku jistiny a to vždy 1x ročně, resp. po uhrazení 12ti normálních splátek. Jsou tam i další podmínky, ale tím tady nebudu unavovat.

          • Gatsy napsal:

            That\’s a mold-beraker. Great thinking!

  8. kadu napsal:

    Zcela souhlasim s doporucenim 1 rocni fixace. Je to zcela nejlepsi zpusob jak mit nejnizsi hypoteku.

    Ale je si treba uvedomit, ze v pripade rapidniho rustu urokovych sazeb je treba pripadne fixovat na delsi dobu [a predikce kam pujdou uroky lze relativne dobre odhadovat v prubehu par let]…

    Jeste par let se doporucovalo fixace na 5 let.. Asi finticka bank?…

    Ad otazka:
    1) Vyvoj ur. sazeb.. to preci nikdo dopredu sice nevi, ale hrozi snad strme skokove zvysovani? [tezko]

  9. Jan Rettich napsal:

    Dobrý den pane Scherksi,
    díky za zajímavý článek. Jsem ale trochu zaražen z Vašeho doporučení fixovat na 1 rok. Mám na Vás tedy několik doplňujících otázek, mohu-li.
    1) Jaký očekáváte vývoj úrokových sazeb? (v horizontu 1,3,5let)
    2) Kolik % úvěrů, které děláte s fixací na 1 rok po roce refinancujete?
    3) Co na „martýrium“ refinancování po roce říkají Vaši klienti?

    Děkuji

    JR

    • Michal Mojžíš napsal:

      Jednoroční fixace se myslím doporučuje obecně. Ohledně refinancování a s ním spojeného martýria jsem ale chtěl položit velmi podobnou otázku.

    • Roman Scherks napsal:

      Dobrý den pane Rettichu.
      Proč zaražen? Je to jen můj názor a případné doporučení klientům. Jejich konečné rozhodnutí je samozřejmě na nich. Někdo souhlasí, někdo ne a jde do delšího fixu.
      Na tohle téma, s konkrétními daty z minulosti připravuji další články, takže se nechte překvapit.
      K otázkám.
      ad 1) pravda je, že úrokové sazby lezou nahoru a teď se zase bude (podle mě ovšem trošku iracionálně) zvyšovat. Včera nebo kdy to byla HB a během jednoho, dvou dnů to bude další banka. Z pochopitelných důvodů nebudu jmenovat. Ve výpočtech u tohoto článku jsem použil trošku, dle mého názoru, katastrofickou vizi. Prostě tomu nevěřím, že to takto dopadne. Osobně si myslím, že 5ti letý fix se může dostat na cca 5,5%. Ale neberte mě tak přesně, nejsem analytik. Je to jen odhad. Jestliže banky nabízejí dlouhodobé fixy ( 15 – 30) takové, jaké nabízejí, co by sakra za těch 5, 10, 15 nebo 20 let dělaly? To byla dost neudržitelná „stará zátěž“. Mohu se ale mýlit.
      ad 2) zatím jsem nerefinancoval žádný, protože už při výběru banky a potažmo výběru fixu volím takovou banku, o které aspoň trošku vím, že se zachová za rok vcelku slušně. Zatím mi to vychází. Případné navýšení oproti novým klientům bylo vždycky rozumné a nestálo za refinancování. Viz moje dřívější názory v diskusích, že je potřeba to vždycky pečlivě propočítat.
      ad 3) viz bod 2. Uvědomte si, že výhodné refinancování – myslím tím bez poplatku a nového odhadu funguje necelý rok. Jinak jsou to běžné hypoteční produkty, které odrážejí situaci na trhu. Takže, když klient dostane +0,2% oproti novému a měl by zaplatit odhad a poplatek, tak se mu to prostě nevyplatí. Navíc platí to, co jsem psal, je třeba vybírat pečlivě „slušnou“ banku.

      • Tomáš Tyl napsal:

        Vážený pane Scherksi,

        možná jste mě trochu uklidnil, že chystáte nějaké další články na podobné téma s konkrétními daty z minulosti. Váš současný článek mě totiž poněkud uvedl do rozpaků. Důvody jsou následující:

        a) Ve výpočtech srovnáváte 5 letý fix s 20 letým fixem a potom z toho usuzujete na vhodnost 1 letého fixu. To mě trošičku zaráží. Když tak pozoruji kolísání úrokových sazeb vyspělých zemí v historii, zdá se mi, že vztahy 5 letých a 20 letých period k sobě nemají podobný vztah jako 1 leté periody a 5 nebo 20 ti leté periody. Pokud tedy máte pro tu indukci (či jak to nazvat), kterou jste použil nějaký pádný argument doufám, že se buď v diskuzi nebo v nějakém příštím článku objeví. Předem Vám za to děkuji.

        b) V modelových výpočtech počítáte s postupným 20 letým zvyšováním sazeb o 0,5% za 5 let. Opět prostým pohledem na historické sazby mi tento model přijde spíše jako pohádka na dobrou noc. Dost dobře také nechápu co se Vám na tom zdá katastrofického, když např. FED klidně zvýšil sazby o 4% během 3 let. Rovněž k užití tohoto modelu bych uvítal nějakou motivaci a důvod, proč by měl být vůbec relevantní pro nějaké rozhodování.

        c) Ještě se vyjádřím k části „A proč toto radím“ bod 3) – co mají banky spočtené. Domnívám se, že banky mají dobře spočtené různé modelové scénáře a pravděpodobnosti toho že nastanou. Tedy domnívám se, že úrokové spready na hypotéky z delší fixací nejsou nastaveny tak, aby za všech možných scénářů banka vydělala (tím by se stala příliš drahou), ale že záleží na pravděpodobnostech jednotlivých scénářů. Jinými slovy – argument kdyby si banka myslela že sazby porostou tak delší fixace více „osolí“ mi přijde poněkud plochý. Délku fixace je třeba chápat jako určité riziko. Při delší fixaci toto riziko nese banka a nechá si ho zaplatit. I zde platí vztah rizika a výnosu. Delší fix je pro konzervativnější klienty, kratší fix má zase větší „výnosový“ potenciál.

        Souhlasím s argumenty, že fix na velmi dlouhou dobu (nad 10 let) je zase rizikový z hlediska refinancování. Imho je rozumné volit mezi 1, 3, 5 a tyto sazby případně srovnávat na nějakých modelech.

        • Michal Mojžíš napsal:

          „Katastrofický“ scénář je to zřejmě v tom, že sazby mohou stejně tak klesat. Navíc nejsou na historických minimech. Nastat sice může leccos, ale (zvláště) při „závazném“ cílení inflace ECB (potažmo i ČNB) na 2 % nějaké závratné růsty sazeb rozhodně nečekám. Pokud ano, bude to vyrovnáno vyššími výnosy ze souběžných investic (dluhopisy i peněžní trh) a zřejmě i vyšším růstem mezd.

        • Michal Mojžíš napsal:

          Tím jsem chtěl pouze říci, že pokud se i nadále bude dařit úspěšně plnit inflační kritérium, je nějaký prudký nárůst sazeb málo pravděpodobný. Cyklické dolaďování ano, ale jeho kladný a záporný vliv se při opakovaných fixacích vzájemně vykompenzuje.

        • Roman Scherks napsal:

          Dobrý den pane Tyle.
          Díky za reakci.
          ad a) tak to je asi jen nešťastná formulace myšlenky. Skutečně jsem srovnával to, co jsem srovnával. I přes to ale jsem spíše pro 1 rok. Více v dalších (snad) článcích).
          I když jsme svědky opětovného navyšování sazeb – právě přišla zpráva z KB o zítřejším zvýšení – tak si nemyslím, že budeme v budoucnu atakovat mnou použité úrokové sazby.
          ad b) Nějaké číslo jsem použít musel. Je pravda, že se výpočty mohou jevit jako prosté početní cvičení, ale přesto jsem musel z něčeho vycházet jen pro ilustraci. Mohlo tam být 0,2% nebo cokoliv jiného. Chtěl jsem na nějakém příkladu ukázat ten poměr. Já osobně žádný výhled na 20, 30 let dopředu nemám. Máte pravdu FEDem, ale tam se to odvíjelo od 1%. Pravda u nás bylo 1,75%. Jsem ale přesvědčen, že jsme už na vrcholu (možná těsně pod) a teď to bude kolísat okolo 5 – 5,5% na pětiletý fix.
          ad c) no comment. Řekl bych, že nad tím přemýšlíte mnohem více než já. Děkuji za náměty na přemýšlení.

          • Tomáš Tyl napsal:

            Vážený pane Scherksi,

            v současnosti je 2T repo sazba ve výši 2,75%. Růst někam na 14% (nebo třeba jen 10%) jako k tomu došlo na začátku 80 let v USA bych rozhodně také nečekal (z důvodů jež tu zmínil pan Mojžíš cílení nízké inflace). Na druhou stranu inflaci cíluje nepochybně i ECB. Její sazba je od 6. června 4%, FED má shodně s GB 5,25%. To ve mně evokuje pocit, že naše sazba bude spíše blíž nějaké průměrné hodnotě, než hornímu stropu.
            Ale důvod proč jsem reagoval je, že ten uvedený model a vlastně celé to srovnávání fixace na 5 vs 20 let (kolik asi lidí využívá tak dlouhou fixaci) mi přišlo lehce bizarní a tak trochu mimo to, co se psalo v druhé části článku. Vlastně jde tak trochu o to, jak jste se k té simulaci celkově postavil (či jak se to jeví mě jako čtenáři), než o konkrétní použité koeficienty. K tomu především směřoval můj komentář. Nebudu to již podrobněji rozebírat přímo zde v diskuzi, ale pokud byste chtěl, abych tuto svou výtku rozvedl můžete mě kontaktovat přes email.

            • Roman Scherks napsal:

              Dobrý den.
              To je v pohodě.
              Máte asi pravdu v tom, že jsem smíchal asi více věcí do kupy. Ale nechme toho. Slibuju, že se příště polepším. 🙂
              Na druhou stranu, proč jsem tohle vlastně napsal? V poslední době jsem od klientů dostal pár dotazů na dlouhé fixace, tak jsem se přemohl a něco si zkusil spočítat a pak jsem to, když už jsem to měl spočítané, hodil „mezi lid“.
              Jinak ale děkuji za připomínky. Určitě mě posouvají někam dál.

        • Jirka Hlisnikovský napsal:

          Při delší fixaci banka nenese riziko, protože si půjčuje na trhu na delší – odpovídající dobu za příslušnou sazbu. Takze pokud někdo fixuje na 1R, banka musí mít peníze na 1R. PRIBOR na 1R je teď tolik a tolik, banka půjčuje za 1R PRIBOR plus marže plus riziková sazba pro klienta (zástava a bonita). Pokud je fixace na 5 let, banka půjčuje za PRIBOR na 5R plus marže a rizikové navýšení.

          • Klára Koukalová napsal:

            Co je to prosím ten PRIBOR?

            • Jirka Hlisnikovský napsal:

              PR – Prague
              IB – interbank
              ID/OR – bid/offer
              jinak řečeno jde o sazby na mezibankovním trhu depozit v ČR, tedy na české koruně. Obdobně jsou LIBOR (Londýn pro GPB), atd. Její výše se odvíjí od dvoutýdenní repo sazby vyhlašované

  10. Anonym napsal:

    Fajn článek, díky. Jen mi přijde divné zdůrazňovat na začátku a na konci, že byl autor o článek „požádán“ (to je snad normální, ne?), navíc dvěma redakcemi. Chybí ještě informace, jaké kafe při psaní autor popíjel a jakým mobilním telefonem s oběma šéfredaktory komunikoval.

    • Roman Scherks napsal:

      Dobrý den. Ty informace, které se Vám „nelíbí“ jsou tam proto, že původně měl článek vyjít současně na dvou „konkurenčních“ serverech, protože každý má jinou strukturu čtenářů. A taky to byla souhra náhod, že oba chtěli stejnou věc ve stejný čas.
      A živě si pamatuji výtky, které se snesly na Petra Fejtka, když začal svoje pravidelné pondělní komentáře k vývoji ve fondech publikovat současně na dvou serverech. Takže to snad na vysvětlení stačí.

      • Václav Čížek napsal:
        • Martin Bouček napsal:

          Pane Čížku, připojuji se k Vaší zvědavosti. Wüstenrot HB tuto garanci vkládá nově přímo do úvěrových smluv, když před tím už nedělala mezi stávajícím a novým klientem rozdíl.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna.