Aleš Černý: Čekání může developera stát víc než vyšší úrok

Je dnes pro developera snazší získat financování než před pár lety?

Dříve hodně záleželo na tom, zda měl vybudovaný vztah s bankou a historii předchozího financování. Pokud ho banka znala, cesta byla zpravidla jednodušší. Pro ostatní klienty bylo obtížnější najít partnera, který jejich projekt dokáže financovat. Dnes na trhu působí více společností zaměřených na menší a střední podnikatele. Investor tak může najít financování i ve chvíli, kdy jeho projekt ještě nesplňuje podmínky banky nebo kdy potřebuje postupovat rychleji. Neznamená to, že peníze získá každý, ale má více cest, kterými se může vydat.

Větší nabídka ovšem neznamená, že projekt bude ekonomicky vycházet. Jak citliví jsou vaši klienti na cenu peněz?

Sazbu samozřejmě řeší a chtějí co nejlepší podmínky. U dobře připraveného projektu ale menší rozdíl v úročení obvykle nerozhodne o tom, zda ho uskuteční. Pokud už relativně malá změna nákladů zásadně naruší jeho ziskovost, je to pro nás signál, že musíme ekonomiku projektu posoudit důkladněji. Důležitý je také nepřímý dopad sazeb. Cena hypoték ovlivňuje schopnost a ochotu lidí koupit byt. Developer tedy sleduje nejen vlastní úvěrové náklady, ale také to, jak rychle bude prodávat a kdy se mu peníze vrátí.

Co dnes dokáže původní propočet změnit nejvíc?

Čas. Zejména obtížně předvídatelná délka povolování a přípravy. Klient počítá s určitým termínem, ale dokumentace se protáhne, čeká na stavební povolení nebo se proti němu někdo odvolá. Posune se začátek stavby a následně i dokončení a prodej. K tomu přistupuje pořizovací cena pozemku. Prodávající si jeho hodnotu dobře uvědomují a developer má už na začátku v projektu významnou část prostředků. Pokud se sejde drahý pozemek, delší příprava a vyšší náklady na financování, může to záměr s malou rezervou dostat do problémů.

Povolování ale investor nemá plně pod kontrolou. V čem podle vás chybuje sám?

Často si nastaví příliš optimistický harmonogram. Předpokládá, že během několika měsíců získá povolení, do roka postaví a během dalšího půlroku všechno prodá. Podle toho si zvolí například dvouletý úvěr. Ve skutečnosti pak tři měsíce před jeho splatností teprve dokončuje stavbu a řeší kolaudaci. Na prodej potřebuje další půlrok, se kterým původně nepočítal. Prodloužení se promítá do nákladů a ukrajuje ze zisku. Nestačí proto vědět, za kolik postavím a prodám. Musím realisticky odhadnout také dobu mezi těmito kroky.

^REKLAMA

Vyšší úrok tedy může být pro investora výhodnější. Kdy taková úvaha skutečně dává smysl?

Když vyšší sazbu porovnává s náklady čekání. Pokud několik měsíců vyřizuje levnější financování a nemůže pokračovat, má i toto období svou cenu. S jiným úvěrem už mohl stavět a případně získávat prostředky z předprodejů. Do výsledku může vstoupit také cena stavebních prací. Dodavatel je dnes připravený nastoupit za určitých podmínek, ale za půl roku už mohou být jiné. Investor by proto měl porovnat celkové náklady obou variant a jejich dopad na harmonogram. Samotná nižší sazba ještě neříká, která varianta bude pro projekt levnější.

Přicházejí k vám tedy hlavně klienti, které banka odmítla?

Ne. Často jejich žádost ani není zamítnutá, jen její vyřízení trvá déle, než potřebují. Mají zaplatit kupní cenu, navázat na dohodu s prodávajícím nebo zahájit práce. V takové chvíli hledají jinou možnost. Další klienti přicházejí ve fázi, kdy projekt ještě není připravený pro standardní bankovní financování. Typicky kupují pozemek a teprve budou připravovat dokumentaci a vyřizovat stavební povolení. Potřebují financovat začátek a získat čas na další kroky.

Právě tehdy ale není jisté, zda na pozemku skutečně postaví. O co můžete rozhodnutí o úvěru opřít?

Ve společnosti CREDIX potřebujeme vidět, z čeho vychází předpoklad, že projekt povolení získá. Posuzujeme soulad záměru s územním plánem, stav dokumentace, případnou územní studii i dosavadní komunikaci s městem nebo obcí. Je rozdíl mezi připraveným záměrem, u kterého klient doloží konkrétní postup, a pouhou představou, že na pozemku jednou něco postaví. Financování bez stavebního povolení možné je, ale nese další nejistotu. Pokud povolení nezíská, zásadně se změní podmínky celého projektu.

Jakou váhu má při posuzování samotný investor? Může jeho zkušenost převážit nad slabšími stránkami projektu?

Zkušenost má velkou váhu, protože realizace nikdy není jen o tabulkách. Dva projekty mohou mít podobné parametry, ale za jedním stojí člověk s několika dokončenými stavbami a za druhým někdo, kdo se do developmentu pouští poprvé. U větších projektů chceme vidět, že klient už zvládl obdobný rozsah a umí řešit komplikace. Pokud ho známe z předchozí spolupráce, víme také, jak dodržuje dohody a jak komunikuje, když se něco posune.

Neuzavírá to cestu novým klientům, kteří za sebou takovou historii nemají?

Novým klientům se nebráníme. Předchozí spolupráce s námi není podmínkou. Důležité je, jaké zkušenosti mají a jak chtějí projekt řídit. Otevřená komunikace nám pomáhá poznat i partnera, se kterým se potkáváme poprvé.

^REKLAMA

Vedle zkušenosti zdůrazňujete lokalitu. Co musí nabídnout projekt mimo Prahu a Brno, aby vás přesvědčil?

Především reálnou poptávku. Soustředíme se zejména na Prahu, Brno, Středočeský kraj a další krajská města, kde máme větší jistotu odbytu. To ale neznamená, že nemůžeme financovat záměr v menší obci. Tam se podrobněji zabýváme tím, kdo bude nemovitosti kupovat, za jakou cenu a v jakém čase. Projekt může na papíře vypadat velmi výnosně, ale očekávaný zisk závisí na tom, zda se skutečně podaří prodat. Pomáhá, když investor místní trh zná a už tam podobné stavby realizoval.

Poptávku mohou doložit předprodeje. Proč je nevyžadujete jako automatickou podmínku financování?

Protože jejich absence sama o sobě neznamená, že projekt nebude úspěšný. Někteří developeři chtějí prodávat až v pozdější fázi, jiní očekávají, že později dosáhnou vyšší ceny. Předprodeje tak pro nás nejsou podmínkou, bez které bychom financování automaticky odmítli.

Pokud nebankovní úvěr pomůže projekt rozběhnout, kdy přichází čas přejít do banky?

Záleží na situaci. Jednou z možností je, že investor s nebankovním financováním koupí pozemek a připraví projekt. Jakmile získá stavební povolení a splní další podmínky banky, může na něj navázat bankovní úvěr na výstavbu. Není to ale automatický postup, banka si projekt samostatně posuzuje. Jiný případ je nájemní dům. Investor ho koupí, zrekonstruuje a pronajme. Pokud ho chce dlouhodobě držet, může pro něj následně dávat smysl dlouhodobé bankovní financování se splátkami hrazenými z nájemného. V různých fázích může potřebovat jiný typ úvěru.

A co když je projekt dokončený, ale byty se ještě neprodaly?

I tehdy může mít financování své místo. Klient potřebuje splatit stávajícího věřitele a získat čas na prodej hotových bytů nebo rodinných domů. Nemusí ale jít pouze o prodej. Někdo chce dokončenou nemovitost držet a potřebuje uvolnit prostředky pro další podnikání. Výhodou je, že už máme konkrétní stavbu, jejíž stav a hodnotu lze posoudit. Odpadá část nejistoty spojené s povolováním a samotnou výstavbou.

Rychlost je jedním z hlavních důvodů, proč klienti nebankovní financování zvažují. Za jak dlouho se u vás mohou dostat k penězům?

V ideálním případě během dvou až tří týdnů. Hodně záleží na tom, zda si na začátku jasně vymezíme zadání a klient rychle dodá potřebné podklady. Nejde o univerzální lhůtu pro každý případ, ale při dobré součinnosti dokážeme postupovat rychle.

Jak se to promítá do pohledu podnikatelů na nebankovní úvěry? Jsou stále vnímané jako poslední možnost?

Myslím, že stále více klientů je bere jako běžnou možnost financování. Mají zkušenost s tím, že v některých fázích projektu potřebují jiný postup než standardní bankovní úvěr. Důležitý je pro ně konkrétní poskytovatel, jeho zázemí a srozumitelné podmínky. Chtějí vědět, kolik je úvěr bude stát a co se od nich očekává.

Může technologie hlavní výhodu nebankovních společností postupně oslabit? Pokud banky zrychlí schvalování, co vám zůstane?

Technologie mohou urychlit administrativu a práci s podklady. Financování nemovitostí ale pořád vyžaduje posouzení konkrétního projektu a člověka, který ho realizuje. Automatizace navíc neodstraní nejistotu kolem povolování ani všechny komplikace během stavby. Velkou hodnotu má osobní kontakt. Našimi klienty často nejsou velké společnosti s finančním ředitelem a rozsáhlým týmem. Je to podnikatel, který večer řeší s účetní ekonomiku a druhý den si obuje holínky a jde na stavbu. Takový člověk potřebuje někoho, s kým může probrat svou situaci a komu zavolá, když se projekt změní. Technologie mohou spolupráci zjednodušit, ale potřeba tohoto vztahu podle mě zůstane.

Když se podíváte na váš byznys za pět deset let, změní se spíš způsob financování, nebo projekty, na které budou investoři peníze hledat?

Vedle technologií bude zajímavé sledovat změny lokalit. Větší význam mohou získávat místa v širším okolí velkých měst. Záležet bude na dopravě a infrastruktuře, tedy na tom, zda se lidé pohodlně dostanou do práce a mají dostupné služby. S tím se může měnit i to, kde budou developeři stavět a kam bude směřovat financování.