Sobota 27. května. Svátek má Valdemar.

Pro úvěr na bydlení do banky, nebo do spořitelny?

Úvěr ze stavebního spoření a hypotéka. Dva nejvyužívanější způsoby financování bydlení. Podmínky obou variant se i přes odlišnou konstrukci samotných úvěrů velmi rychle přibližují a je stále těžší vybrat vhodnější alternativu. Jaká je vlastně finanční náročnost jednotlivých variant?

Nabídka úvěrů stavebních spořitelen s využitím překlenovacího úvěru se poslední dobou čím dál tím více přibližuje svými parametry standardním hypotečním úvěrům. Důvod je zcela zřejmý: s nárůstem zájmu o úvěry na bydlení musely stavební spořitelny flexibilně přizpůsobit svoji úvěrovou nabídku tak, aby byla konkurenceschopná bankovním produktům a zároveň byla atraktivní pro klienty.

Ke změnám došlo především v dostupnosti úvěru. V současnosti každá stavební spořitelna nabízí úvěrový produkt, jehož poskytnutí není vázáno na naspořenou částku na smlouvě o stavebním spoření a úvěr lze čerpat ihned po doložení souvisejících podkladů. Úvěry jsou zároveň poskytovány ve vyšších objemech s flexibilní dobou splatnosti, tak aby jednotlivé splátky úvěru odpovídaly finančním možnostem klienta. Jedinou podmínkou poskytnutí úvěru je v současnosti dostatečný příjem a adekvátní zajištění úvěru, které zpravidla závisí na výši poskytnutého úvěrového rámce. Nad 700 000 Kč všechny spořitelny požadují zástavu nemovitosti.

Klient, který si potřebuje půjčit prostředky na koupi nemovitosti a nemá uzavřeno stavební spoření ani dostatek svých prostředků, se může rozhodnout mezi dvěma způsoby financování – hypotékou a úvěrem ze stavebního spoření. Která varianta je výhodnější?

Úvěr ze stavebního spoření, nebo hypotéka?
Pro porovnání parametrů jednotlivých úvěrů a pro znázornění konstrukce zejména úvěru ze stavebního spoření poslouží příklad muže ve věku 30 let, který se rozhoduje, zda k financování svého bydlení využije úvěru ze stavebního spoření anebo hypotéky (jako porovnávací model použiji hypotéku České spořitelny s jednoletou fixací a úrokovou sazbou 4,89 %). Klient má zájem o koupi nemovitosti v hodnotě 1 750 000 Kč, kterou bude v plné výši financovat úvěrem. Zároveň se rozhodl, že je ochoten měsíčně splácet maximálně 12 000 Kč a dosud nevyužívá žádných spořících ani úvěrových produktů bank ani spořitelen.

Vzhledem k tomu, že klient nemá podle zadání nikde vedenu smlouvu o stavebním spoření a nemůže tím pádem splňovat spořitelnou dané parametry hodnocení (nejčastěji je to doba spoření 24 měsíců a výše naspořené částky 40 % úvěrového rámce), nezíská standardní přidělený úvěr, u kterého klient splácí jistinu a úroky ihned.

Klient má jedinou možnost – využít překlenovacího úvěru, který je klientovi poskytnut na překlenutí doby, než bude mít nárok na přidělený úvěr. Z široké a často až nepřehledné nabídky úvěrů stavebních spořitelen jsem vybral ty, které svou konstrukcí nejvíce odpovídají klientově situaci.

V rámci překlenovacího úvěru je klient povinen si otevřít spořící účet pro shromažďování úspor a úvěrový účet v rámci něhož bude evidován jeho závazek, což nutně znamená další náklady související s úvěrem. Výši úhrad souvisejících s vyřízením úvěru ze stavebního spoření zobrazuje následující tabulka. Zároveň uvádím výši poplatků souvisejících s úvěrováním formou hypotéky České spořitelny (poplatek za nejlevnější běžný účet, úvěrový účet a schválení úvěru).

Tabulka 1: Poplatky spojené s úvěrem

Zdroj: informační materiály stavebních spořitelen a Komerční banky

Při výpočtu vycházím z předpokladu, že klient je rozhodnut každý měsíc vynaložit na splácení úvěru maximálně 12 000 Kč (bez zahrnutí poplatků). Klient po schválení úvěru v obou případech vyčerpá na koupi nemovitosti celou částku úvěru, tedy 1 750 000 Kč. V rámci hypotéky začne celý úvěr ihned měsíčně 12 tisíci korunami splácet. V případě úvěru ze stavebního spoření je povinen platit úrok z poskytnuté částky (který je neměnný) a zbytek si bude pravidelně spořit na smlouvě o stavebním spoření. O výši jednotlivých plateb rozhoduje úroková sazba překlenovacího úvěru, která je u každé spořitelny různá.

Tabulka 2 zobrazuje výši jednotlivých splátek úvěru a náklady související s vedením spořícího a úvěrového účtu (sloupec a) a poplatek za zpracování úvěru a uzavření smlouvy o stavebním spoření (b, c). V dalších sloupcích je uvedena výše pravidelných úložek (e) a plateb úroků z překlenovacího úvěru (d). Ve chvíli, kdy klient naspoří 40 % částky úvěru, stavební spořitelna překlenovací úvěr "překlopí" na přidělený úvěr v objemu 1 050 000 Kč (1 750 000 Kč – 700 000 Kč), který klient začne pravidelně splácet již všemi disponibilními prostředky 12 000 Kč. Doba "obratu" je uvedena ve sloupci f. Celkovou dobu splatnosti úvěru zachycuje sloupec (g) a se smlouvou související výdaje klienta shrnují sloupce h, i, j, k.

Tabulka 2: Splácení úvěrů a související náklady

Zdroj: Stavební spořitelny, www.kb.cz, výpočty autora

Výpočty zahrnují aktuální údaje k překlenovacím úvěrům a přiděleným úvěrům, které uvádí stavební spořitelny v rámci jednotlivých tarifů. Jako srovnávací model jsem použil Hypoteční úvěr 100 České spořitelny s úrokovou sazbou 4,89 %. Sazba odpovídá jednoleté fixaci, tedy možností každoročních mimořádných splátek, obdobně jako je tomu u úvěru ze stavebního spoření, kde klient může mimořádně splácet kdykoliv.

Průběh a výši kumulovaných plateb uvádím pro lepší orientaci v následujícím grafu, který simuluje porovnání úvěru Českomoravské stavební spořitelny a hypotéky České spořitelny. Za povšimnutí stojí zlom po 118. měsíci, kdy se překlenovací úvěr "překlápí" na standardní přidělený úvěr. Důležitý je také bod splatnosti úvěru a jemu odpovídající výše celkových splátek.

Výsledky srovnávací analýzy za stávajících podmínek jednoznačně hovoří ve prospěch hypotečního úvěru s nejnižší částkou celkových prostředků vynaložených na splacení úvěru, kdy klient "přeplatí pouze" 960 845 Kč. Tato hodnota je však podmíněna konstantní úrokovou sazbou ve výši 4,89 %, což jednoletá fixace úvěru nezaručuje. Pokud by klient hypotéku zafixoval na delší dobu s aktuální úrokovou sazbou 5,39 % pro 5ti letou fixaci, náklady by vzrostly o 195 120 Kč.

Pokud tedy klient upřednostňuje stálost úvěrových podmínek, při zachování možnosti mimořádných splátek je určitě vhodnější variantou úvěr ze stavební spoření. Zde jsou úrokové podmínky zpravidla pevně ukotveny v úvěrové smlouvě pro celou dobu splatnosti úvěru. V případě, že se klient rozhodne využít nabídek stavebních spořitelen, potom nejvýhodněji se jeví varianta financování úvěrem HYPO stavební spořitelny.

V souvislosti s úvěrováním formou stavebního spoření s nulovou akontací a tedy využitím překlenovacího úvěru je důležité si uvědomit konstrukci překlenovacího úvěru. V průběhu jeho splácení klient totiž platí stále jen úroky z celé vyčerpané částky, i přesto, že na jeho spořícím účtu se pravidelnými úložkami částka neustále zvyšuje. Dochází zde k zvláštní situaci, kdy klient si vlastně půjčuje peníze sám sobě a platí úroky z vkladů, které si sám naspořil.

Platba úroků z celé částky může být naopak výhodou při uplatnění daňových úlev, kdy jsou úroky z úvěru odčitatelnou položkou od základu daně.

21 komentářů: “Pro úvěr na bydlení do banky, nebo do spořitelny?”

  1. lydia napsal:

    Vážený zákazníku:

    Pomáháme lidem s finančními problémy. Potřebují úvěr, ale je v zoufalé potřebě úvěrů pomoc? Byly odmítnuty bankami a úvěrovými domů?. Nabízejí finanční podporu pro veřejnost, sazby 2% a rozsah od $ 2000 až $ 500.000 (osobní půjčku) $ USA $ 80.000.000 USD $ 20.000 (úvěr) 100% projektu, podnikání a pojištění osobní finance a úvěrových záruk jsou k dispozici. Chcete-li jít ještě dál, poskytují prosím níže následující:

    Celé jméno:
    UMÍSTĚNÍ
    Stáří:
    Částka potřebná:
    Trvání?:
    Povolání n ?:
    Žánr:
    Měsíční příjem:
    Kontaktní čísla:

    V tomto případě se požadavek, že budete potřebovat a odeslat požadavek, s podmínkami loans.You’re uvítání a poděkování za pohostinnost

    Pozdravy,

    UNION ÚVĚR INVESTMENT

    E-mail: unionloaninves­tment@gmail.com

  2. MR MULLER napsal:

    Potřebujete úvěr z jakéhokoli důvodu? Kontaktujte nás s cenově
    Úvěr nabídka na 4% úrokové sazby s minimem $ 1,000 a nejvýše
    dolarů 500,000,000,00 a V případě zájmu by se, prosím, kontaktujte nás na adrese:
    mullerjackloan­lender@gmail.com pro více informací.

    Poznámka: Naše půjčka firma nemá podvod na rozdíl od jiných falešných úvěrových společností, které vysílají, co nemůžu nabídnout, prosím, to je skutečný a autentický úvěr společnost registrovaná pod vládní agentury, jen vážné smýšlející lidé, kteří skutečně potřebuje půjčku se na nás obrátit, pokud víte, nejste vážně hledám půjčku od nás, prosím, ani nesnažil se na nás obrátit, děkuji.

    Jste povinni vyplnit a odeslat nám tyto údaje tak, aby
    můžeme pokračovat s půjčkou
    transakce.

    Vaše jméno:
    Adresa:
    stát:
    Země:
    pohlaví:
    Věk:
    Výše úvěru:
    doba trvání:
    měsíční příjem:
    Telefonní číslo:
    Účel úvěru:

    mullerjackloan­lender@gmail.com
    Díky, s pozdravem as Očekáváme vaše neodkladnou reakci.
    MR MULLER

  3. Tony Belly napsal:

    ZÁRUKA TRUST PŮJČKA
     
    Už jste se snažil získat úvěry od bank bez úspěchu ? Naléhavě potřebují peníze dostat z dluhů ? Potřebujete peníze na rozšíření nebo zavedení vlastního podnikání ? Poskytujeme tvrdé peníze půjček a všechny ostatní typy úvěrů , s úrokovou sazbou v rozmezí od 3% – 5% . Poskytujeme půjčky z národa široký , od 1,000.00 až 100 milionů USD / LIBRÁCH / EUR . Financujeme 100 % as LTV 75% –85 % na pořízení majetku , Odpovědět na tento e-mail: gtloans@live.com
     
    S pozdravem
    Tony Belly

  4. pan elijah napsal:

    ahoj

    Jsem Eliáš Roland ředitel Eliáš úvěr společnosti, to je příležitost pro finanční vašich dveří krok, se ještě dnes a získat úvěr rychle. Existuje spousta Hledáte finanční příležitost, nebo pomoc v místě a stále nemůžete dostat. Je však hospodářská příležitost ve vašich dveří krok, a jako takový si nemůže dovolit nechat ujít tuto příležitost. Jsme certifikováni půjčku věřiteli, že offer společnosti úvěr, osobní půjčky, půjček konsolidaci dluhu, půjček rizikového kapitálu, podnikatelské úvěry, vzdělávání Loans pro jakékoliv obyvatele na celém světě za velmi nízkou úrokovou sazbou ve výši 3%. Tyto úvěry jsou k dispozici v rozsahu od 1.000 dolarů na 100.000.000 dolar. Nabízíme úvěry na vážné lidi, Jsem certifikovaný, registrované a důvěryhodně věřitele. tak zajímá kandidát by měl kontaktujte nás prostřednictvím e-mail: elijahloanfir­m@hotmail.com, nezbytné údaje potřebné k žádosti o úvěr.

    Formulář žádosti o úvěr FILL a vrátit

    Kandidát Celé jméno:

    Půjčka Částka potřebná:

    Doba trvání úvěru:

    Mobil:

    Kandidátské země:

    Kandidát Adresa:

    Kandidátská země:

    Kandidát Věk:

    Už jste aplikovali před?

    Mluvíte anglicky:

    Status kandidátské země:

    Kandidát Zaměstnání:

    Kandidát Měsíční příjem:

    Doufám, že to slyším od zúčastněných kandidáta.

    díky
    Pan Eliáš Roland

  5. Larry Fox napsal:

    Vítejte 24hodinová služba úvěru

    Už jste se snažil získat úvěry od bank bez úspěchu? Naléhavě potřebují peníze dostat z dluhů? Potřebujete peníze na rozšíření nebo zavedení vlastního podnikání? Získat úvěr od jednoho z předních britských úvěrových společností. 24hodinová výpůjční služba je jedním z největších zajištěných úvěrů společností ve Velké Británii a přátelský a zkušený personál jsou schopny zpracovávat vaši žádost rychle a efektivně. Můžete si půjčit přes libovolnou dobu 1 až 25 rok a půjčit jakoukoli částku od 2000 liber do £ 50,000,000.00 pro jakýkoliv účel.

    Typy úvěrů, které nabízíme, patří:

    Osobní půjčky
    Krátkodobé úvěry
    Půjčky konsolidaci dluhu
    on-line půjčky
    Rychlé půjčky
    Veškeré účelové úvěry
    Úvěrové podmínky
    Špatné úvěrové půjčky
    levný úvěr
    Nežádoucí úvěrové půjčky
    Domácí úvěr
    Špatné úvěrové problémy
    Zajištěné půjčky

    S nízkou úrokovou sazbou ve výši 3% na všech částech světa. Aplikace je k dispozici pro žadatele, kteří jsou 18 let a výše.

    Pro více informací, prosím, kontaktujte na email: 24hourloanser­vice@gmail.com
    S pozdravem
    Larry Fox

  6. Jane Ahabah napsal:

    Byl jste u bank a finančních domů, aniž by se požadovaný úvěr, protože nemáte záruku?, Pak jste na správném místě a čase získat nezajištěný úvěr bez ručitele na relativní ease.do mě kontaktovat na níže info na tento e-mail : janeahabah@hot­mail.com

    jméno:
    adresa:
    země:
    Telefon #:
    povolání:
    věk:
    výše úvěru:
    Doba trvání úvěru:
    Účel úvěru:
    měsíční příjem:

    S pozdravem,
    Jane Ahabah
    generální ředitel
    jane ahabah finance dům (JAFH)

  7. kelly napsal:

    Nabízíme odpovídající finanční prostředky od Osobní úvěr, Business nastavení a rozšíření. Pokud chcete žít tyto finanční sny o vás, my jsme nejlepší partnery, pomoc při tento sen ve skutečnost.

    Kontaktujte nás ještě dnes na své půjčky e-mail: loancompanyessexlimited.co.uk @ gmail.com

  8. kelly napsal:

    Translate text or webpage
    Sečtěte prosím 74 a 38 *
    Translate from: English
    Type text or a website address or translate a document.
    Cancel
    English to Czech translation
    Nabízíme odpovídající finanční prostředky od Osobní úvěr, Business nastavení a rozšíření. Pokud chcete žít tyto finanční sny o vás, my jsme nejlepší partnery, pomoc při tento sen ve skutečnost.

    Kontaktujte nás ještě dnes na své půjčky e-mail: loancompanyessexlimited.co.uk @ gmail.com

  9. kelly napsal:

    Nabízíme odpovídající finanční prostředky od Osobní úvěr, Business nastavení a rozšíření. Pokud chcete žít tyto finanční sny o vás, jsme pro Vás nabízíme odpovídající finanční prostředky od Osobní úvěr, Business nastavení a rozšíření. Pokud chcete žít tyto finanční sny o vás, my jsme nejlepší partnery, pomoc při tento sen ve skutečnost.

    Kontaktujte nás ještě dnes na své půjčky e-mail: loancompanyessexlimited.co.uk @ gmail.com

  10. Black Country Loan Finance napsal:

    [Odstraněn spam]

  11. Jitka Hrdinová napsal:

    Když už srovnáváte překlenovací úvěr ze stavebního spoření a hypotéku, nebylo by vhodné zařadit do výpočtů také to, že na překlenovací úvěr dostane klient ještě 3000,- Kč od státu zatímco na hypotéku ne?

  12. Anonym napsal:

    Je to trochu mimo, ale co říkáte na to, že ČMSS ukončila smlouvu se všemi externími partnery s vyjímkou OVB bez udání důvodu?

  13. Václav Klimeš napsal:

    Tohle je článek, za který by se muselo stydět i IDnes. Namátkou:

    – „Dochází zde k zvláštní situaci, kdy klient si vlastně půjčuje peníze sám sobě a platí úroky z vkladů, které si sám naspořil.“ — Takhle to říct je silná demagogie. Půjčujete spořitelně, a spořitelna půjčuje vám, ne že půjčujete sám sobě. Víte, jaká je výhoda tohoto postupu?

    – Počítat, kolik přeplatím, je jako sčítat hrušky s jablky. Serióznější by bylo diskontovat částky nějakou předpokládanou mírou inflace, třeba 2 % p.a.

    – „Ve chvíli, kdy klient naspoří 40 % částky úvěru, stavební spořitelna překlenovací úvěr „překlopí“ na přidělený úvěr“ — Anebo také nepřeklopí. Ono totiž existuje jakési hodnotící číslo, jehož jistá výše je podmínkou získání řádného úvěru. Výpočet výše čísla tu chybí.

    – Proč byly z nabídky SS vybrány úvěry zrovna s těmito parametry? Kdybych věděl, že si chci půjčit (a modelová osoba to věděla), např. u Hypo bych asi vybral 1% úrok u spořícího účtu a 3,9% úrok u řádného úvěru.

    – Nechápu větu „Výsledky srovnávací analýzy za stávajících podmínek jednoznačně hovoří ve prospěch hypotečního úvěru s nejnižší částkou celkových prostředků vynaložených na splacení úvěru“ — není ta částka nejnižší u Hypo?

    • Jan Lener napsal:

      Shodou okolností článek s výpočtem současné hodnoty budoucích splátek připravuji.
      Závěry z této metody jsou velmi zajímavé. 🙂

    • Roman Scherks napsal:

      Dobrý večer.
      Jako obvykle je pravda někde mezi. Ony tyhle výpočty bývají vždycky dost ošidné. Málokdy jde totiž napasovat naprosto stejné parametry k sobě, takže se to někde většinou rozjede.
      K Vašim připomínkám bych měl následující:
      ad 1) dost nešťastná formulace od autora, ale bohužel mnoho klientů to takto chápe
      ad 2) mám obavu, že v tomhle případě, kdy autor zvolil pevnou měsíční částku 12 000,- Kč a k tomu napasoval různé délky (i když se to někde liší jen o měsíc) Vám bude časová hodnota peněz k ničemu. Byť s Vámi souhlasím v tom, že by měla být použita. Ale hodí se k rozdílným měsíčním platbám, tam má význam.
      ad 3) máte pravdu, ale z neznalosti bych autora nepodezíral, protože doba překlopení je v článku vždy u jednotlivých SS přesně popsána
      ad 4) pokud se v tom vyznáte, tak asi víte, že Hypo SS není zrovna nejvhodnější z variant, jak řešit svoje bydlení. Nejde totiž jen o nákladnost, ale o toto, jak rychle, apod. je úvěr vyřízen.

    • Richard napsal:

      Dobrý den,

      vím, že jsem pár dní pozadu, ale přesto budu rád, pokud mi sdělíte Váš názor na výhodu postupu v prvním bodě (tj. že platím úroky z částky „X“ a přitom určitou – postupně docela velkou – část nechávám spořitelně skoro zadarmo).

      Díky a pěkný večer

    • angel bratovanov napsal:

      mimochodem 1 :3,9 je temer stejna jako varianta kterou pouzil autor. tedy u noveho klienta
      jde o to, ze pomaleji skace HC u teto varianty a vetsinou je vysledek temer stejny..
      na druhé straně pokud prodlouzim delku hypoteky tak mam volne prostredky s kterymi muzu disponovat a mam zda alternativni naklad.. samozrejme pokud mi to dovoli LTV, vek …

      delal jsem si propocet cisteho RPSN u hypouver 100 od MP a vyslo mi 5,99% pokud to byla varianta s nizsim procentem zatizeni pak tusim 5,3% včetne poplatků.. dulezite je vsak rict ze to byl propocet pro klienta ktery neme zadne uspory a nulove HC.. splatky jsou na strankach MP a vzorec pro vypocet myslim vsichni zname z excelu

      na druhe strane sazba 4,89% na 1rok je Prime rate a ne každý kdo četl tento článek jí získá, kdežto v stavební spořitelně ji má garantovanou. dalsi vec pak je co CS dela se sazbou pri otocce i bez ohledu na zmenu na trhu..
      problémem je také to, že mimořdáně u hypotéky vyplácet části mohu u stavebka ne, ne tedy v době MÚ, ale „pouze“ zrychluji fázi MÚ. například MP u vyšších částek necce klieta vyvázat ani za penále v době MÚ, tedy nemá s tím problém u nízkých částek. u vyšších nechce. dalším faktorem může být i to, že MÚ je garanovaný nědy na např. 6 let, ale MÚ je třeba na 16let..co bude klient dělat těch 10 let když se budou k němu chovat neslušně? přejde jinam? to si ne, když už má za sebou to trpění a blíží se ten krásný řádný úvěr… zrčiě optět stejně jako kombi a anuita nelze jednoznčně íct co je lepší jestli hypo nebo SS 🙂

  14. Pavel Beneš napsal:

    Dobrý den pane Svačina.
    Článek je velice zajímavý a srovnává do jaké výše je lepší úvěr ze stavebka nebo hypotéční úvěr. Ta hranice je pravě někde kolem dvou milionů.
    Htěl jsem Vás upozornit, že jste ve výpočtech uvedl milnou výšku úroků u překlenovacího úvěru Nízká Hyposlplátka, úrok z úvěru je zde 4,6 % a spoření 1% násladný stavební úvěr má pak sazbu úroku z úvěru 3,5%. Zkuste to opravit a provést výpočet znova.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna.