Středa 17. října. Svátek má Hedvika.

Kam pro úvěr? K odborníkovi! aneb Nelítostný závod o přízeň klienta

Investice Jan Lener 24.01.2008 | 09:54 21 komentářů

Je výhodnější úvěr ze stavebního spoření, nebo hypotéka? To je otázka, kterou řeší většina klientů i jejich finanční poradci. Pohled na výhodnost jednotlivých variant nabízí JAN LENER ze společnosti Top Consultant. Je třeba nepočítat jak neandrtálec, ale se současnou hodnotou.

Startovní pole
Na startu automobilového závodu stojí tři rozdílní soupeři. Jsou to nesmiřitelní rivalové. Úplně vlevo vytáčí své motory do vysokých otáček lehké vozidlo s maloobjemovým motorem pracujícícím ve dvou režimech a to 4,6 % a 4,8 %. Spotřeba se pohybuje nejprve na úrovni 17 666 Kč, v druhém režimu pouze na úrovni 11 410 Kč.

Uprostřed v poklidu brumlá vysokoobjemový motor těžkého cupé s obrovskými pneumatikami. Motor pracuje v režimu 4,93 % a není jisté, že jeho režim zůstane v průběhu závodu konstantní. Možná se bude měnit i spotřeba 13 939 Kč, změny by však neměly být výrazné.

A kdo se do závodu vydává jako třetí? Je to pohodlné luxusní SUV, nemá sportovní ambice, určitě nebude soupeřům stačit, má také vysoký objem 4,93 %, jenomže šetří životní prostředí, spotřeba se drží na příznivých 10 012 Kč. Je to důležitý závod. Závod o přízeň klienta. Závod o nejlevnější splacení 2 000 000 Kč, které si klient potřebuje půjčit.

Situaci nám trochu komplikuje závodník první, stavební spoření. Už rok pilně trénuje a má na svém kontě 120 000 Kč. Ostatní závodníci, klasické hypoteční úvěry, si těch 120 000 Kč nechali na podílových listech peněžního trhu.Využijí je až nyní, na startu. Je to bezpečné rozhodnutí, trať se jim zkracuje a stačí zvládnout metu 1 880 000 Kč.

Stavební spoření a první hypotéka jsou stejně rychlí závodníci. Protnou cílovou pásku ve stejném okamžiku, za 210 měsíců od počátku tréninku stavebního spoření, za 198 měsíců od počátku závodu. Třetí závodník, pohodlná hypotéka s dlouhou splatností, pozná úlevu z dosažení svého cíle až za dlouhých 372 měsíců, respektive za 360 měsíců.

Nejnižší spotřeba vyhrává
Který z našich závodníků bude mít nejmenší spotřebu? Který to vyhraje u poradce, tedy i u klienta, jinými slovy u poroty? To je přeci očividné! Spočteme spotřebu za celý závod a ten nejlevnější vyhrává! Vždyť je to tak jednoduché! Stavební spoření s meziúvěrem a následným úvěrem spolkne z nádrže 2 781 815 Kč, soupeř kratší hypotéka 2 859 583 Kč a to ošklivé drahé pomalé SUV zmlsá celých 3 607 776 Kč. Radši se ani nemělo stavět na start! To je vyloženě trapas. Avšak i takový dokáže být sport.

Ale pozor, zdvíhá varovný prst jeden z porotců! Musíme být chytří. Hodnota peněz není statická veličina. Kdo s tím nepočítá, rozhoduje se jako neandrtálec. Kolik stály byty před deseti lety? A kolik stojí dnes? Docela rozdíl, že? Průměrná mzda se také výrazně změnila, o lístcích do kina ani nemluvě. To je součást ekonomiky. Změna hodnoty peněz. Spotřeba závodních strojů není v čase konstantní, mění se u závodníka stavebního spoření, je potřeba užít takzvanou metodu současné hodnoty. Tedy vyjádřit kolik zaplatím v dnešních penězích.

Ale čím diskontovat? Jakou sazbou? Přicházejí v úvahu tři sazby. Jedna ve výši inflace, druhá ve výši růstu nominálních mezd, třetí je míra zhodnocení alternativní investice, to je však složitější případ, zejména v určení rizika, v podstatě to může být jakékoliv ještě rozumné číslo. Zhodnocení alternativní investice je pro našeho klienta v porotě nedůležité, a stejně je to, jak se mezi poradci říká, "klient konzerva".

Jak tedy dopadne závod, pokud uvažujeme pohyb ceny peněz? Počítáme-li s inflací na úrovni 3 %, spotřeba stavebního spoření bude 2 210 550 Kč, spotřeba kratší hypotéky 2 221 982 Kč, což je rozdíl pouze něco málo přse 11 tis. Kč, spotřeba dlouhé hypotéky se vyšplhá na 2 376 178 Kč. Tady už je rozdíl znát, ale zase cesta je nenáročná, pohodlná, SUV si prostě člověka hýčká.

Diskontujme ale ještě mírou nominálního růstu mezd. Pokud je tempo růstu mezd rychlejší než inflace, rostou reálné mzdy, tedy koupěschopnost obyvatelstva, roste životní úroveň. Pro klienta je růst jeho příjmu důležitějším ukazatelem než inflace. Řekněme, že mzdy (je to diskutabilní, hraje zde roli efektivita práce, konvergence s vyspělým světem, otevřený pracovní trh atd.) porostou o 5 % ročně. Jak si v takovém případě povedou závodníci?

Stavební spoření spotřebuje 1 919 922 Kč a ano je to skutečně tak, klient vlastně zaplatí méně, než byla původní výše meziúvěru. Krátká hypotéka si vede ještě lépe a její motor spotřebuje jenom úžasných 1 896 719 Kč. Vítězem tohoto porovnání se ovšem stává ta dlouhá hypotéka, která za celou dobu spotřebuje pouze 1 891 372 Kč. Uvažte, poslední splátka za 30 let bude mít reálnou hodnotu lehce nad 2 000 Kč a průměrný plat bude okolo 100 000 Kč, což je necelých 4 000 euro, to není tak nereálné, že?

Různí vítězové…
Tak to vidíte, máme tři možné přístupy k porovnání financování tohoto případu. Máme tři silné závodníky. A máme vždy různého vítěze. To je ale zapeklitá situace. Jedno je jisté. Uvažovat v nominálních hodnotách při dlouhodobém plánování můžeme pro zjednodušení, v zásadě se ale jedná o čisté finanční barbarství a neandrtálský postup.

V tomto případě se tedy o vítězství zřejmě podělí obě hypotéky. O přízni klienta rozhodnou jiné přednosti závodníků než je jen spotřeba.

A jen dovětek. Obě hypotéky použily zákeřný triumf, jde o zpracování bezplatně. Ale to už se tak občas na tom našem trhu stává, že s hypotečními bankami se lépe vyjednává. Výsledky by to však nezměnilo, neboť polatek by byl 16 000 Kč, což si pro orientaci můžete u hypoték přičíst ke všem souhrným výsledkům.

21 komentářů: “Kam pro úvěr? K odborníkovi! aneb Nelítostný závod o přízeň klienta”

  1. Dr.John Smith napsal:

    DO YOU NEED A LOAN? HAVE BEEN TRYING TO Obtain A LOAN FROM ANY OF THE BANK NEARBY AND THEY HAVE REFUSE TO GRANT YOU THE LOAN SIMPLY B / COS YOU DO NOT HAVE A COLLATERAL TO PUTT IN PLACE AS A SUBSTITUTE TO THE LOAN. I WANT YOU TO KEEP SAY THANK YOU LORD FOR THIS GREAT OPPRORTUNITY GIVEN TO FIND A COMPANY CALLED BROWN Neno HOUSE.COS LOAN SERVICES WE ARE READY TO arrange YOUR LOAN WITHIN FIVE WORKING DAYS AND THE LOAN WILL GET APPROVED AS SOON AS THE APPLICATION IS BEEN GRANDED APPROVED BY OUR FUNDS DEPARTMENT APPROVAL. dakotafinanci­alinvesment@y­ahoo.com
    CONTACT U.S. TODAY FOR YOUR LOAN AT NENOBROWNLOAN­SERVICES FOR MORE INFORMATIONS ABOUT THIS COMPANY.

  2. zinfo napsal:

    Je příjemné, pokud své ego orientujete na tvorbu zajímavých článků. Jde Vám to mnohem lépe než vaše rádoby pohádky (ale to jste na tom stejně jako pan Hanzl) nebo žabomyší spory v diskuzích pod články. Ten půst v diskuzích Vám prospěl.:) A v HN se vaše názory s dovětkem TOP CONSULTANT dají i tak posuzovat. Ale o tom jsem se již zmínil jinde.

  3. s.kozusek napsal:

    Připojuji se k pochvale. Honzo, tvé články si vždycky rád přečtu.

    Sláva

  4. Pavel Hanzl napsal:

    Díky, Jene Lenere! Má to humor i věcný obsah. Velmi poučné a otevírá to oči.

  5. Jan Traxler napsal:

    Honzo, moc pekne napsany clanek, pochvala nejvyssi tridy. A hlavne si osobne velmi cenim toho, ze jste zacal psat o odbornych tematech. Tahle osveta je velmi dulezita.

    Osobne nemam moc prehled pokud jde o uvery o aktualnich nabidkach jednotlivych bank. Ale pozdeji se k tematu vratim z pohledu financniho planovani… zaradil bych do porovnani jeste par dalsich promennych… ted na to nemam cas, vidim to nejdriv nekdy v prosinci.

    Hezky vecer

    • Jan Lener napsal:

      Děkuji za pochvalu. 🙂 Všem. Chtěl bych reagovat, že zpracováváme odborná témata pro noviny. Tím chci říct, že odborné články píšu (em). Logicky se na ICZ dostanou často ty méně odborné možná, ale o to více kontroverzní, nebo obecné o finančním poradenství, většinou zaměřené na poradenskou obec.

  6. Fredy napsal:

    Díky za Váš článek. Samozřejmě se dá polemizovat nad výší inflace, či nad rozdílem mezi inflací a nárůstem průměrné mzdy, nebo výší úrokových sazeb. Jenže Vám šlo jistě o princip, jako takový a to je dobře.

    Časová hodnota peněz je ve finančním poradenství nepsané tabu a používají ji jen nutiči životek, pokud ukecají klienta k zaškrtnutí kolonky „indexace“ ano….., ale sami ani nevědí proč.

    V oblasti úvěrů (dluhů) je většinou budoucí hodnota příznivá. Ale co při spoření, či investování? A co při takovém celonárodním letadle zvaném penzijní připojištění, nebo kapitálové (investiční) životní pojištění? Když už jste se ujal této „ožehavé“ otázky, tak což kdybyste napsal něco podobného na KŽP (IŽP) a na penzijní připojištění?

  7. Roman Scherks napsal:

    Zdravím pane Lenere.
    Děkuji za výborný článek. I když jste si mohl odpustit tu hrubku v posledním odstavci: hypotéky použili !!! :-)))
    Máte samozřejmě pravdu ve všem. Pokud se porovnává hypo a SS jde vždy o to, jak nastavit příslušné parametry. Jde o ten úhel pohledu, odkud se na problém díváme.
    Rovněž samozřejmě souhlasím s použitím časové hodnoty peněz.
    Jenže se přiznám, že ji u klienta málokdy použiju, protože většině lidí to hlava stejně nebere. A výsledkem je, že ho stejně zajímá, kolik absolutně přeplatí.
    Musím přiznat, že dnes se do tak dlouhých a složitých diskusí s klientem většinou nepouštím. Buď mi prostě věří nebo nevěří a pak ať jde o dům dál. Vím, je to tvrdé, protože si bohužel může jinde dost ošklivě naběhnout, ale je to realita.
    Rovněž se klidně a bez mučení přiznávám, že málokdy dělám složité propočty s několika variantami. Úvěr je totiž málokdy o výšce úroku, který banka nabídne, ale o řadě jiných aspektů.

  8. Vojta napsal:

    Ano, je fakt že po 30 letech je reálná hodnota splátky mizivá. Ale i tak je to u té poslední hypotéky spooousta peněz vyhozených oknem, které pak budou v důchodu chybět. Než to splácet 30 let a mít stres z toho že musím každý den něco zaplatit stůj co stůj bych dal přednost vždy část v době uplynutí fixace zlikvidovat. Apropo banky většinou uvažují delku průměrné hypotéky na 7 let. T.j. do sedmi let původní buď splatíte nebo refinancujete. Krom toho naspořené stavebko s 3,7% v úvěru na na kratší investiční horizont nemá v hypotéce konkurenci.

    • ondra napsal:

      Proč nesplácet 30 let? Vedle toho bokem investovat, třeba rozdíl ve splátce 30ti vs. 20 letá hypo. Klesne mi „povinné“ měsíční zatížení, investice bez problémů na dlouhém horizontu vydělá nad úrok h.ú., tvořím fin. polštář pro nenadálé situace, a vzhledem k hodnotě peněz za x let nevidím důvod, proč splácet předčasně a investici MOHU využít na důchod.

      • Jiří Hlisnikovský napsal:

        Propočítával jsem si varianty Vámi uváděného případu. Ovšem v horizontu 10 – 15 let efekt nebyl velký. Existuje hromada rizik, pokud je nemáte předem podchycené, započítané a ošetřené, mohl byste špatně dopadnout. Dluh Vám nikdy nikdo nesmaže. Investice se znehodnotit může nebo přijde propad a Vy zároveň přijdete o práci. Korelace pravědobností obou jevů je blízká 1.

    • Martin Stepnicka napsal:

      Dovolil bych si nesouhlasit. Clanek totiz je nutnym zjednodusenim, snazi se akcentovat casovou hodnotu penez, ale stale chybi jeden aspekt na kalkul souhrnnych nakladu. Vychazi z odectu usetreneho najmu z placenych nakladu. Mam-li hypo mesicne + fond oprav = 10000 + 2000, ale setrim na najmu (zahrnujicim fond oprav) 8000, mam naklady pouze 4000 mesicne (realne tri tisice po odectu uroku z dani, ale to vynechme, to se muze kdykoliv zrusit). Na zacatku stavebniho sporeni platim preklenovak i sporeni dle clanku 17500/mesicne, tudiz me naklady po odectu najmu jsou 9500/mes.

      Je levnejsi platit 4000 dele, nez 9500 kratsi dobu? Zvlast vezmeme-li v potaz onu casovou hodnotu penez? Navic ten cas se podepisuje na rustu najmu, za 10 let muzeme uvazovat najem 15000, kdezto splatka hypoteky je 10000 (ok, pri rustu uroku treba 12000, porad ale mene). Takze jaky stres, ze musite neco stuj co stuj splatit. Budto budete splacet se stresem 10tisic, nebo budete bez stresu paltit najem 15tisic? To preci nedava logiku. Ve chvili, kdy najem prevysi splatku vcetne fondu oprav uz vlastne nic neplatite, ale setrite. (Pochopitelne setrite mene, nez kdybyste to cele uz mel splacene, ale opravdu to vyjde vyhodneji splatit drive?) A cim delsi doba splatnosti, tim nizsi splatka a drivejsi uspora a snizeni rizika neschopnosti splacet.

      • Vojta napsal:

        Ano, jde o zjednodušený případ. Jde o to spočítat konkrétní výnos pro konkrétní případ, úrokovou sazbu a také záleží na tom zda v domě chcete bydlet nebo jej pronajímat ale v obou případech mi přijde rozhodně výhodnější hypo umořovat mimořádnými splátkami např. z výnosů z investování než ji splácet celých 30 let. Jak jsem již napsal po několika letech budou pravděpodobně podmínky na fin. trzích stejně jako na nemovitostním trhu zcela jiné.

        • Štěpán napsal:

          Nepřijde mi úplně výhodné umořovat průběžně. Pokud mam dobře zainvestováno, tak vydělávám větší procenta na investici než kolik platím za hypotéku. Navíc mám jistotu, že mám nějakou zásobu peněz, takže i kdyby se něco stalo, tak mohu splácet z této zásoby. A pokud se nic nestane, tak mám pěknou hromadu peněz na stáří. Pokud průběžně umořujete, tak tím ztracíte. Toto ovšem platí jen pokud ušetřenou část peněz investujete. Pokud byste ušetřený peníz utratil za novou televizi, auto a dovolenou, tak to je opravdu lepší umořit.

  9. Martin Stepnicka napsal:

    Je jeden z mala clanku uvazujicich casovou hodnotu penez pri podobnem srovnani, jsem rad, ze vysel. Chapu, ze parametry jsou zde jen pro demonstraci tri ruznych vysledku pri trech ruznych zpusobech pocitani, nelze diskutovat celou skalu ruznych paramteru. Ale dva jsou preci jen vyrazne jinak nastaveny, nez by mohli byt:

    1) Jakych 120000 na zacatku ve stavebnim sporeni? Neni problem dnes uzavrit smlouvu o SS a okamzite brat preklenovaci uver, tim se i anuluje naskok v poctu mesicu.

    2) Uver ze SS lze poridit za 3,7%, je vsak pocitano s 4,8%. To je az prilis velka nepresnost. Ostatni parametry jsou relativne odpovidajici.

    Jinak diky za clanek.

    • Jan Lener napsal:

      Vše, co píšete je samozřejmě pravda…děkuji za doplnění.
      Pro názornost bylo potřeba trochu přizpůsobit čísla a samozřejmě srovnání osekat o mnoho parametrů. Šlo o to, aby byl článek čtitelný pro klienty a ukázal, že rozhodování není tak jednoznačné a prostá násobilka někdy nestačí k opravdu dobrému porovnání variant.

      • Jiří Hlisnikovský napsal:

        Důležitá je podstata, tu jste vystihnul. Kdo přemýšlí, toho jste navedl na spoustu dalších souvislostí.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.