Fond-show: Conseq realitní

Základní údaje

Fond Conseq realitní funguje od počátku roku 2008. Je to druhý nejstarší nemovitostní fond v ČR a aktuálně pátý největší nemovitostní fond podle objemu vlastního kapitálu. Hned ze startu chytil globální finanční krizi, která se podepsala na poklesu cen nemovitostí. Možná proto je dnes při správě majetku velmi obezřetný. V Consequ moc dobře vědí, že ceny nemovitostí nejdou pořád jen nahoru, že občas se stáhnou mračna i nad realitním trhem.

Fond Conseq realitní nabízí investorům korunovou i eurovou třídu podílových listů a je dostupný široké veřejnosti. Minimální počáteční investice je dle statutu fondu 10 tisíc korun, následná investice pak od 500 Kč. Doporučený investiční horizont je 5 let a více, nicméně v případě potřeby je možné bez sankcí z fondu vybrat peníze i dříve.

Investiční strategie

Conseq realitní investuje do komerčních nemovitostí v ČR a ve střední Evropě. Nezaměřuje se pouze na určitý segment trhu, ale diverzifikuje do různých typů nemovitostí. Zhruba polovinu portfolia aktuálně tvoří objekty obchodu a služeb, ať už retail parky, nebo obchodní centra. Zhruba čtvrtinu portfolia tvoří kancelářské budovy a zbylou čtvrtinu logistické a průmyslové parky. Aktuálně vlastní 20 nemovitostí v celkové hodnotě 4,1 miliardy korun.

Ve srovnání s jinými nemovitostními fondy má poměrně vysokou rentabilitu nájmu – roční yield necelých 7 % p. a. Tohle je klíčový ukazatel, který nám říká, že fond vydělá ročně 7 % hrubého na nájmu. Zároveň lze z tohoto čísla vyčíst, že fond má v účetnictví poměrně konzervativně oceněnou hodnotu nemovitostí. Některé nemovitostní fondy vykazují yield třeba jen 5 % p. a. Conseq realitní má tedy lepší výnosovou perspektivu, jednak vyššími výnosy z pronájmu, a zadruhé i potenciálem budoucího růstu ocenění hodnoty nemovitostí. Zjednodušeně řečeno, u fondu s yieldem 7 % p. a. si kupujete podíly na nemovitostech levněji než u fondu s yieldem 5 % p. a.

^REKLAMA

Složení portfolia fondu

Historické výnosy (v CZK)

Historické výnosy po letech (v CZK)

Za 15 let od svého vzniku stoupla hodnota podílových listů fondu Conseq realitní o 75 %, což dělá anualizovaně 3,66 % p. a. To se optikou aktuální inflace a dnešních úroků na spořicích účtech jeví jako nízké číslo. Ale v uplynulé dekádě byla inflace nízká a úroky v bance prakticky nulové. Pro srovnání hodnota indexu spotřebitelských cen v ČR od ledna 2008 do července 2023 stoupla „jen“ o 66 %, což dělá anualizovaně 3,3 % p. a. Conseq realitní historicky mírně poráží inflaci.

V posledních třech letech se cenová hladina skokově zvedla a inflace tak statisticky dohnala předchozí desetiletí. S vyšší inflací ale rovněž stouply i výnosy nemovitostních fondů, neboť vlivem inflace rostou nájmy. Conseq realitní za posledních 5 let vydělal investorům 35 % (tj. 6,19 % p. a.) I v roce 2023 očekávám, že zhodnocení u fondu Conseq realitní mírně přesáhne 6 %.

Historický vývoj hodnoty investice

Klíčové ukazatele portfolia fondu

Rizika spojená s investicí

Nemovitostní fondy obecně považuji za konzervativní investici s velmi stabilními výnosy. Ale i nemovitostní fondy mají svá specifická rizika, stejně jako každá investice.

Standardně vykazují velmi stabilní výnosy díky pravidelným příjmům z pronájmu nemovitostí. Výnosy pak ještě zpravidla čas od času zvedá růst ocenění nemovitostí, jejichž hodnota dlouhodobě roste plus mínus s inflací, neboť s inflací roste i nájem.

Ovšem občas mohou i nemovitostní fondy vykázat ztrátu, když dojde k poklesu ocenění spravovaných nemovitostí. To může nastat v situaci, kdy odejde či zkrachuje nějaký významný nájemník a nepodaří se ho rychle nahradit. Nebo když obecně na trhu klesají ceny v daném segmentu nemovitostí, respektive roste požadovaný yield z nájmu. To pak musí fond zohlednit v ocenění nemovitostí.

^REKLAMA

Významné riziko se skrývá také v úvěrech. Pokud nemovitostní fond při nákupech nemovitostí využívá bankovní úvěry a stoupnou mu u úvěrů úroky, projeví se to samozřejmě negativně do finančních toků a celkového zhodnocení. V tomto směru ale zrovna fond Conseq realitní patří k nejkonzervativnějším nemovitostním fondům. V posledních letech úvěry vůbec nevyužíval. Jeho celkové úvěrové zatížení nemovitostí (LTV) je pouhých 14 %. Rostoucí úrokové sazby tak na výsledky fondu nemají prakticky žádný vliv.

Dalším specifickým rizikem všech nemovitostních fondů je riziko nedostatečné likvidity. Retailové nemovitostní fondy musí nyní ze zákona minimálně 10 % kapitálu držet v likvidních aktivech, aby byly schopné uspokojit případné zpětné odkupy investorů. I v tomto směru je Conseq realitní velmi konzervativní. Aktuálně tvoří nemovitosti pouze 58 % portfolia fondu a 42 % tvoří likvidní aktiva.

Za normálních okolností bývá snahou fondů maximální zainvestovanost, aby maximum kapitálu vynášelo nájem. Ale za současné situace (při repo sazbě 7 %) vydělává hotovost v podstatě stejně jako nájem. Conseq realitní proto drží hodně prostředků likvidních, jednak aby neměl problémy s případnými odkupy investorů, ale zejména aby mohl využít nynější situace na realitním trhu k dobrým nákupům. Conseq realitní je v podstatě aktuálně jediný nemovitostní fond, který překypuje hotovostí a může nakupovat pod cenou od jiných subjektů, které se dostanou do finančních problémů.

Poplatky spojené s investicí

Vstupní poplatek může dle statutu fondu být maximálně 5 %. Podle standardního ceníku Consequ je v závislosti na objemu investice účtován vstupní poplatek od 2,55 % do 4 % z investované částky. Zprostředkovatel může případně investorovi poskytnout slevu.

Přes odborný portál Nemovitostní-fondy.cz je při investici od 1 mil. Kč u všech fondů účtován vstupní poplatek pouze 1 % a při investici od 5 mil. Kč nejsou účtovány žádné vstupní poplatky.

U většiny nemovitostních fondů je po určitou dobu (zpravidla 3-5 let) účtován při zpětných odkupech výstupní poplatek. U fondu Conseq realitní není účtován žádný výstupní poplatek. Frekvence stanovování hodnoty podílových listů je měsíční (vždy k poslednímu dni v měsíci) a lhůta na vypořádání zpětných odkupů je do jednoho měsíce. Na rozdíl od mnoha jiných nemovitostních fondů je tedy investice ve fondu Conseq realitní relativně likvidní.

Za správu a administraci fondu si Conseq automaticky strhává z majetku fondu manažerský poplatek ve výši 1,5 % ročně. Dopad celkových ročních nákladů na správu fondu je vyčíslen na 1,62 % p. a. Výkonnostní odměna žádná účtována není.

Závěrečné hodnocení

Conseq realitní si troufám označit za aktuálně nejkonzervativnější nemovitostní fond v ČR:

• Diverzifikované portfolio různých typů nemovitostí
• Velmi nízké úvěrové zatížení – LTV 14 %
• Velký polštář likvidity – 42 % likvidní aktiva
• Konzervativní ocenění, vysoká rentabilita nájmu – yield 6,96 %

Nemovitostním fondům pro kvalifikované investory dlouhodobě nemůže konkurovat. Ale mezi fondy dostupnými pro širokou veřejnost patří v posledních pěti letech k nejúspěšnějším a i nadále by se jeho čistý výnos pro investory měl pohybovat kolem 6 % ročně.

Dle mého názoru by nemovitosti měly tvořit základ každého dlouhodobějšího portfolia investic. Conseq realitní představuje skvělý a poměrně bezpečný nástroj, jak můžete nemovitosti zařadit i do malého portfolia co do objemu kapitálu. Lze ho využít i pro pravidelné investice, např. v rámci spoření na důchod. Hodí se pro každého, kdo hledá dlouhodobější konzervativní investici se stabilními výnosy.

Autor: Jan Traxler, privátní investiční poradce, zakladatel multi-fondu Otakar a odborný garant portálu Nemovitostní-fondy.cz a FKI-fondy.cz