Středa 14. dubna. Svátek má Vincenc.

Češi berou hypotéční banky útokem, díky koronaviru se topí v penězích

Foto: Shutterstock

Tuzemské banky se ocitají pod dosud nikdy nezaznamenaným náporem Čechů dychtících po hypotéce. Těží i z toho, že Češi se „cítí bohatší“ díky zrušení superhrubé mzdy a kvůli nemožnosti realizovat své výdaje v době pandemie jinde. V únoru tak banky poskytly největší měsíční objem hypoték v historii, a to za 29,9 miliardy korun. Letošní únor je tak první v historii ČR, kdy průměrný denní objem poskytnutých hypoték překročil jednu miliardu korun. 

Češi se na poslední chvíli snažili využít klesající úrokové sazby. Průměrná sazba hypoték klesla na 1,93 procenta, z lednové úrovně 1,94 procenta. Naposledy byly hypotéky levnější přesně o čtyři roky dříve, v únoru 2017.

Se zlevňováním hypoték je konec

Se zlevňováním hypoték je ale od března konec. V pondělí 8. března zdražil své hypotéky jejich největší poskytovatel v České republice, skupina ČSOB. Symbolicky tím končí takřka roční období zlevňování hypoték. Češi se teď musí připravit na jejich zdražování, které může trvat i léta. Zejména, pokud se v nadcházející době projeví inflace citelně, půjdou poměrně rychle nahoru také úrokové sazby, včetně těch hypotečních. Forwardoví obchodníci nyní sázejí na to, že Česká národní banka zvýší svoji základní sazbu hned čtyřikrát během následujícího půldruhého roku. Takový vývoj by se projevil také právě znatelným zdražením hypoték.

Do zmíněné skupiny ČSOB, která od 8. března hypotéky zdražuje, patří také Hypoteční banka. Právě Hypoteční banka je lídrem českého trhu s hypotékami. Ačkoli loni poskytla nejvíce hypoték Česká spořitelna, Hypoteční banka drží prvenství v celkovém objemu splácených hypoték. Velcí hráči svým způsobem udávají tón celému hypotečnímu trhu. Fakt, že zvyšuje sazby jeho lídr, předznamenává skutečnost, že i ostatní půjdou s úroky nahoru.

Lépe už nebude 

Češi, kteří si chtějí vzít hypotéku za velmi výhodných podmínek, by si tak měli pospíšit. Lépe už nebude. Češi si na hypotékách letos v lednu i v únoru půjčovaly o desítky procent více peněz než v průměru ve stejných měsících v době prosperity let 2015 až 2020. V období pandemické krize, kdy se vláda rekordně zadlužuje, aby zachránila zaměstnanost a ekonomiku, si tedy půjčují na bydlení jako diví.

Jen částečně je to dáno tím, že nemovitosti postupně zdražují, takže pochopitelně roste i objem hypoték nutných k jejich financování. Jistou roli hraje i to, že hypotéky jsou poměrně levné. Jenže stále nejsou rekordně levné. I letos v únoru byly stále dražší než v takřka ročním období od dubna 2016 do února 2017.

Češi se topí v penězích

Klíčovým důvodem je jednoduše to, že Češi „nevědí, co s penězi“. Podle dat České národní banky činil loni koncem roku objem netermínových vkladů klientů tuzemských bank celkem 2,42 bilionu korun. To je historicky rekordní suma. Ještě zajímavější je meziroční nárůst tohoto ukazatele. Mezi prosincem 2019 a prosincem 2020 totiž stoupl o 17,87 procenta, nejvíce za celé období měsíčního sledování od března 2009. Další peníze přibývají Čechům nyní v únoru, kdy se zaměstnancům poprvé na výplatní pásce znatelně projevilo snížení daní způsobené loňským zrušením superhrubé mzdy (a navýšením slevy na poplatníka).

Navzdory krizi tedy Češi mají hodně peněz. Ba co více, tyto peníze se jim na účtech v bankách hromadí nejrychlejším tempem za posledních skoro dvanáct let. Částečně proto, že Češi tolik necestují, nepodnikají tolik zejména zahraničních cest, a omezují také některé své nákupy hlavně v kamenných obchodech. O to více peněz jim tedy zbývá, přičemž část těchto peněz míří právě do hypoték.

Lidé v ČR reality milují

Lidé v Česku ale do realit zhusta investují ještě i z jiných důvodů, než jsou levné hypotéky a fakt, že mají omezené možnosti dalších výdajů.

Uvědomují si, že v době nízkých úrokových sazeb je výnos z nemovitostí, ročně třeba kolem čtyř nebo pěti procent, ještě lákavější alternativou. Také se obávají výraznější inflace, kterou v nadcházející době může způsobit expanzivní fiskální, resp. monetární politika vlád i centrálních bank. Tedy právě to, že ekonomiku vláda a centrální banka zachraňuje na dluh.

Peníze uložené v nemovitostech jsou před inflací chráněny lépe, než ty uložené na spořícím nebo termínovaném účtu. Koronavirus také umocnil zájem Čechů o chaty a chalupy, které představují stále vítanější únik nejen před ruchem velkoměsta, ale také před jeho novým rizikem, tím pandemickým. Někteří se také obávají ztráty zaměstnání v nadcházející době, případně zhoršení své finanční situace, a tedy toho, že by jim banka nemusela již hypotéky poskytnout – chtějí to tedy stihnout ještě, než se tak stane. V neposlední řadě zájem o reality podněcuje loňské uvolnění podmínek České národní banky pro poskytování hypoték a rovněž loňské zrušení daně z nabytí nemovitosti.

 

Autor: Lukáš Kovanda, člen Národní ekonomické rady vlády (NERV) a hlavní ekonom Trinity Bank, redakčně upraveno

12 komentářů: “Češi berou hypotéční banky útokem, díky koronaviru se topí v penězích”

  1. Pavel napsal:

    Je rekordní objem hypoték, ale bytů se v únoru 2021 prodalo nejméně od začátku roku 2019 z hlediska meziměsíčního srovnání. Výnos 4-5% je stále možný, ale někde na severu nebo v Ostravě. Praha a Brno z hlediska investování absolutně nedávají smysl, tam je to teď reálně okolo 3% nebo i pod. Ceny bytů a domů rostou, zatímco nájmy klesají a sehnat slušného nájemníka v Praze je teď docela problém.

    • Urban napsal:

      Ano, teď, protože kvůli Covidu byl v Praze největší propad turistického ruchu z celé ČR.
      Plno AirBnb bytů se uvolnilo pro dlouhodobé pronájmy.

      Ale kdo kouká na víc jak týden dopředu vidí něco jiného:

      1) Kdo studuje v Praze (ať je z CZ vesnice či maloměsta, Slovenska, Ruska, …) chce zůstat v Praze (a ne jít zpět do JZD)

      2) Kdo vystuduje mimo Prahu, sní o kariéře v Praze (a v regionu pak zbývá jen ten horší materiál, což se dále projevuje na tamní ekonomice a životní úrovni)

      3) Praha je 3. nejbohatší region v EU. Praha se stabilně udržuje na vrcholu žebříčku v kvalitě života.

      4) Kde je nejvyšší podíl vysokoškoláků, nejvyšší platy, nejvíce kultury (ne, muzikál v okresním kulturáku se nepočítá), nejvíc nadnárodních firem?

      5) Kam se stěhuje nejvíc cizinců původem z bohatého západu (američani, němci, angličani, italové, …)? Do Bruntálu?!

      6) Co se vylidňuje? Vesnice a maloměsta. Praha roste a dále poroste. V podstatě čím větší bude, tím rychleji poroste, říká se tomu síťový efekt.

      7) V Praze se sice staví málo, zato pás třicetikilometrového okolí Prahy se zastavuje vysokým tempem. A ti lidé, co si staví domy 10-40km za Prahou, ti nedojíždějí do práce do Poruby. Dojíždějí za prací, zábavou a kulturou do Prahy. Do Prahy vozí své děti do škol a na kroužky. Přestože to papírově Praha není, reálně ano (a je otázkou času, kdy se to zohlední i formálně). Kladno-Říčany-Jílové-Beroun… jsou dnes víceméně předměstím Prahy.

      8) Ti lidé, kteří si staví domy 30km za Prahou, si je z velké části nestaví proto, že je baví 30km dojíždět, ale proto, že se v té Praze málo staví a ceny jsou tam vysoké. Ale stále by ten byt v Praze rádi a až třeba za 10 let budou bohatší, tak si ho pořídí.

      Z toho plyne, že poptávka bude stále vysoká = investice do pražského bytu se pravděpodobně vyplatí (daleko pravděpodobněji, než v nějakém okresním „městě“).

      Tento trend (vylidňování vesnic a maloměst) je celosvětový. Zemědělstvím se živí několik málo jednotek procent populace. A když chcete provozovat továrnu, banku, softwarovou firmu, založit startup, atd… tak to musíte dělat někde, kde kdykoli potřebujete specialistu v nějaké oblasti, je z čeho vždy vybírat. To na vesnici není.

      • Pavel napsal:

        Urban: Jasně, spoustu těch argumentů chápu. Nicméně teď vám nájem z pražského bytu ani zdaleka nezaplatí splátku na ten stejný byt. A to jsou teď velmi nízké úroky, co až budou mít dnešní optimisti po fixaci a úroky se třeba zdvojnásobí. I na pitomý panelák je to dneska 20k splátky, s vyššími úroky hravě 25k, přitom za to se ten panelák nepronajme ani teď a ani v blízké budoucnosti. Dnes vidím tak 13k nájmu za podobné byty.

        A zapomněl jste na jednu podstatnou věc. Vím, není to na první pohled vidět, a určitě to není zatím vůbec vidět od pokladny v Albertu nebo od pásu, ale právě ta Praha a Brno jsou města plná náplav a tyhle náplavy dosud platily nájem a pracovali nejčastěji někde v korporátu.

        Teď trochu odbočím, proč má Praha nejlepší Covid čísla na počet obyvatel? Protože Home office. Ty statisíce lidí ze dne na den začali všichni pracovat z domu, kde je velká část z nich už rok a firmy zjistily, že to není problém a dá se na tom i dost ušetřit. Třeba Avast dal zaměstnancům kompletní volnost a spousta podobných firem ve financích, IT, banky, architekti atd. atd. už chystají plány na zmenšování kanceláří. Tedy očekávám nehezká léta pro office centra a realitní fondy které mají v portfoliích převážně kancelářské budovy, nebo i některá obchodní centra.

        A jak to zahýbe s pronájmy bytů? Část těch lidí jsou pražáci, těm je to jedno a sem tam se asi i zastaví do těch zmenšených kanceláří. Mladí po škole nebo i mladí cizinci stále budou chtít být v Praze, alespoň na nějaký ten rok (ale až po úplném konci pandemie, kdy to bude, nevíme). Ale pokud i z jejich nadprůměrných příjmů budou moct koupit maximálně sklepní garsonku s výhledem na nohy močícího opilce, nebo kolečka kufříků Airbnb turistů, a zároveň budou mít možnost dělat pro tu samou firmu, za ty samé peníze z home office a za cenu pražské kobky si budou moci koupit kdekoliv v republice dům se zahradou, co asi udělají?

        A já třeba mám byt v Praze, ale stejně bude do budoucna pronajat a v Praze nebudu, své jsem si užil a procházky po vyloupaných platíčkách všelijakých léčiv už nemám zapotřebí. Před rokem jsem ještě uvažoval o pražské garsonce, ještě že jsem to neudělal. Už za cenu té garsonky vyhlížím nějaký pěkný dům ve městě odkud pocházím. Ano i moje firma zjistila, že v kanclu být nemusíme a že tím hodně ušetří.

        Tedy ti, kteří třeba i byt mají, je vrhnou na trh a odejdou, tedy bude více bytů k dispozici pro méně lidí. Jak velké to bude? Kdo ví, ale podívejte se na velká města v USA, třeba v New yorku je ten exodus korporátních zaměstnanců obrovský.

        • Urban napsal:

          Samozřejmě, vývoj může být ledasjaký.
          Ale v prostředí státečku jako ČR platí, že hlavní město je vlastně jediné opravdové město v zemi. A to stahuje lidi z celé země, plus láká cizince. Jaký bude mít vliv rozšíření homeofficů, to nevím.
          Ale Praha má stále okolo sebe ten pás 40km, kde si plno lidí postavilo domek z nouze, protože neměli na byt v Praze. Z toho myslím může čerpat, odtud se budou rekrutovat zájemci o uvolněné byty.

          A co se týče toho, že nyní nájem nepokrývá splátku hypotéky: chápu, že někdo byl na takový luxus zvyklý. Ale pokud se vám stále zhodnocuje samotná ta investice (nemovitosti jdou nahoru), tak ještě chtít mít i vysoký výnos (nájem), je už skoro přehnané. U investice do akcie, která roste o 15% ročně, také netrvám na tom, aby si mi ještě k tomu její pořizovací cena za 15 let vrátila na dividendách.

          • Pavel napsal:

            Urban: New York je myslím to samé, co Praha a lidé přesto odcházejí. Mohou si pořídit 100km za hranicemi NY místo malého bytu krásný velký dům. Ti, co jsou v Praze a okolí zaháčkovaní nemají důvod nic měnit, maximálně využít cenového vrcholu na nemovitostech a rychle to prodat, dokud na trhu ještě nedošli optimisti.

            Jestli efekt HO bude někde nejviditelnější, je to u nás právě ta metropole a ještě asi Brno, i když nejvíc opravdu ta Praha. V USA už otevřeně hovoří o deurbanizaci, protože ceny nemovitostí v menších městech rostou a v těch velkých klesají. Jestli jste viděl třeba aktuální videa na Youtube ze Skid Row, nebo Venice Beach area, doporučuji, to je masakr a chápu, že v takovém hnoji lidé nechtějí žít a ještě za brutální ceny.

            Ano, nemovitosti jistě dál cenově porostou. Jen je třeba počítat s tím, že po letech dramatického růstu, kdy v některých letech rostly nemovitosti i !5krát! rychleji, než reálné příjmy obyvatelstva, můžeme být teď někde okolo cenového vrcholu a ta cena vám může taky za rok spadnout. Po poslední krizi se ceny roku 2008 vrátily na tuto úroveň až v roce 2016. Takže se může stát, že budete někomu dotovat nájem ve splátce hypotéky a hodnota nemovitosti klesne a pak bude trvat dekádu, než se vrátí na cenu, za kterou jste kupoval a pak možná i poroste dál. Ono taky co čekat, když pražský byt je dneska dražší, než obdobný byt v Bruselu…

            A koupit byt který se zaplatil z nájmu (měl od startu kladné cashflow) a přitom jeho hodnota rostla nebyl ještě před pár lety vůbec problém. Teď je to velký problém. Investice do nemovitostí jsou strašně provalené a funguje sentiment. Mladá jelita vidí, že někdo, kdo kupoval před 10 lety, má slušné příjmy z nájmu a ještě mu roste hodnota nemovitostí, a chtějí to zopakovat, ale čím víc se do toho pustí lidí, tím méně to bude fungovat a obávám se, že brzy někteří zjistí, že místo skvělé investice drží v ruce černého Petra s obrovským finančním závazkem na 20 let dopředu…

            • Urban napsal:

              Mě by takový vývoj i vyhovoval, jen si nejsem jist, že to opravdu nastane.
              Je plno firem, které ani v dnešní covidové době nechtějí svým kancelářským silám povolit homeoffice. Natož až pandemie skončí.

              Ale samozřejmě souhlasím s tím, že investice do nemovitostí má svá rizika, zejména:

              1) Dělá to prakticky každý. Prakticky každý slušně vydělávající člověk, když řeší, do čeho investovat, tak ho jako první napadne nemovitost. Navíc na páku (hypo). Takže ve výsledku mají lidé třeba 15M v nemovitostech, minus 10M v hotovosti (hypotéka), nula v akciích, zlatě, bitcoinu, dluhopisech, alternativních investicích, … Totálně nevybalancované portfolio. K tomu ty nemovitosti ani nemají diverzifikované geograficky, ale typicky mají třeba 3 byty kousek od sebe.

              2) Politické a sociální riziko: u nemovitostí vždy bude hrozit regulace nájmů, ochrana nájemníků (i neplatičů), (prograsivní) daně z nemovitostí, atd… Byty může zasáhnout demografický vývoj (málo bohatých mladých, hodně chudých starých), atd…

              • Pavel napsal:

                Urban: Nejrychleji byli na home office statisíce zaměstnanců v Praze. Samozřejmě neznám všechny firmy a jak to chtějí pojmout, ale ta, ve které působím, zrušením většiny kanceláří ušetří několik desítek tisíc EUR měsíčně. Už před Covidem to byl přitom velmi oblíbený benefit v mnoha firmách, některé firmy dávali 100 dnů ročně, jiné třeba HO uprostřed měsíce, kdy je méně práce typicky ve financích atp.

                Samozřejmě znám i ty opačné případy, ale ne konkrétně z Prahy ale z regionů, kde se jim musel kanclem nejdřív prohnat Covid, aby jim to došlo. Bohužel. Ale to jsou firmy a společnosti české, s postarším
                managementem a ještě jsem neslyšel o firmě v Praze, která by k tomu přistupovala takhle, protože tam to vedou většinou mladší lidé a často cizinci, kteří HO znají i ze svých rodných zemí, neviděli v tom problém předtím a po roce fungování v tom nevidí problém ani teď, naopak spíš příležitost.

                Jinak jste to napsal přesně, je tu nějaká realitní obsese a mánie, i když chápu třeba proč se tady neinvestuje tolik, jako na západě. Když se tu toho chopili chlapci z MLM s opraženými provizemi. Proč investovat do nějakého fondu, když to nakonec s brutálními poplatky nepokoří skoro ani spořák.

                Ta demografie bude velmi zajímavá do budoucna. Třeba dnešní nejsilnější skupina nakupujících budou ještě pořád Husákovy děti, ale to se brzy změní a příjdou slabší ročníky let devadesátých, kdy se porodnost snížila o 30 až 40 tisíc dětí ročně oproti třeba roku 1985. A to už je dost chybějících zájemcl. Stejně tak, když bude Covid pokračovat dál, což je docela i možné, už teď máme přes 24k mrtvých a vlastně to stále zrychluje, jsem zvědav, jak to bude vypadat koncem roku na realitním trhu, kdy spousta lidí bude dědit, tedy buď saturují svou potřebu bydlení, nebo se to budou snažit pronajmout nebo i prodat.

                A teď bych si opravdu počkal na konec roku, až bude po volbách, české státní dluhopisy při prodejích nedávno pokořily 2% úrok a bude to nejspíš stoupat dál, takže se možná znovu brzy setkámese zrušenými nebo i novými daněmi. Nic jiného nezbývá. Možná k tomu ještě nějaké regulace typu, kdo má 3 a více bytů, bude platit vyšší daň atp.

                Zkrátka za mě, nějaký optimistický výhled na další dlouhodobý růst cen nemovitostí postrádá jakoukoliv oporu v realitě.

                • Urban napsal:

                  No je zde jeden vliv, který by mohl na další růst cen nemovitostí působit. A to je strach z inflace. Ostatně tento vliv způsobil i ten dosavadní růst. A inflace spíše bude stoupat. Navíc ČNB nově bude mít pravomoc dělat QE, takže je docela možné, že proti vysokým výnosům ze státních dluhopisů zasáhne (začne je skupovat, monetizovat státní dluh). Výsledkem bude:
                  1) Úroky/výnosy opět poklesnou (takže i úroky na hypotékách)
                  2) Očekávání inflace naopak vzroste => lidi začnou intenzivněji utíkat do zlata, akcií, bitcoinu a… jelikož jsme v ČR, tak hlavně do nemovitostí.

                  Záleží na tom, který vliv převáží.

                  • Pavel napsal:

                    jj, jenže teď je ta inflace nejvíc vidět právě tam, kam se sypou peníze, na co se berou úvěry, tedy právě v nemovitostech. Nejsem si jistý, jestli nejlepší ochranou před inflací je stádní nakupování nemovitostí, které samo o sobě ty silné inflační tlaky vytváří, když kolikrát i zájemci soutěží o to, kdo dá za nemovitost víc.

                    Inflaci v ekonomice a na spotřebitelském koši podle mě neuvidíme do té doby, dokud budou trvat lockdowny. Jakmile bude jednou vše uvolněné inflační tlaky porostou, protože odložená spotřeba atp., na straně druhé proti tomu může jít situace části obyvatelstva, kteří už dnes často ani nemají na nákup v běžném obchodě a chodí do potravinových bank. Po lockdownech taky skončí podpory a následně taky nejspíš některá, teď dotovaná, pracovní místa. Tzn. dost možná se ty vlivy i vzájemně budou anulovat.

                    To, co popisujete, je, pokud by to bylo dlouhodobé, cesta do pekel. Tuhle politiku lze provozovat v určitém časovém úseku, ale dlouhodobě by to opravdu byla tragédie a ožebračení obyvatelstva jako měnová reforma roku 1953. Uvidíme po volbách, ale ať tam bude kdokoliv, bude muset něco udělat.

                    • Urban napsal:

                      Podle mě neudělají nic.
                      Stále budou držet úroky uměle nízko – protože při vyšších by stát zbankrotoval (a mnoho lidí a firem také). Systém je čím dál labilnější – úrokové míry, s jakými v pohodě dokázal žít před 20 či 40 lety, by jej dnes položily.
                      Bude probíhat QE ve stále větších objemech, časem bude zaveden nepodmíněný základní příjem (na monetizovaný dluh) a další „crazy“ opatření, o kterých se nám dnes ani nesní – tak jako se nám před 15 lety nezdálo o QE a nulových či dokonce záporných sazbách.
                      Že to nakonec skončí VELMI špatně, to je prakticky jisté.
                      Ale ještě to nějakou dobu potrvá – a mezi tím politici jen budou řešit, jak si za koblihy, rouškové a vlaky zadarmo koupit volby a co bude za 7 let je nezajímá a zajímat nebude.
                      Někdo na tom vydělá (ten, kdo vlastní aktiva, do kterých se ty nové peníze budou nalívat) a většina dramaticky prodělá. Ale tak už to chodí.

                    • Pavel napsal:

                      To je docela děsivá vize, ale já myslím, že jim do toho nerušeného QE docela brzo hodí vidle nějaká událost, nejspíš v US. Pád trhu a indexů. Velká zvířata už mnoho pozic opustila a teď tam běžní američané cpou peníze, které právě dostali od Bidena. To, že by se takhle pokračovalo v klidu a nerušeně další roky, aniž by proběhl nějaký obří pád, mi nepřipadá pravděpodobné. Akciový trh absolutně nekoresponduje s reálným výkonem ekonomiky a těch firem. A ten rozpor je čím dál tím větší. Netuším, odkud to příjde, bude to zcela jistě něco jiného, než v roce 2008, ale výsledek bude podobný.

                    • Urban napsal:

                      Vládce a jejich centrální bankéře minulá krize (2008) vyděsila TAK MOC, že již nejsou ochotni připustit žádné zakolísání, ani nějakou středně velkou korekci na akciovém trhu.

                      Každý náznak problému řeší tím, že na něj hodí (čím dál větší) balík (nově vytvořených) peněz.

                      Nejsem si jist, že nějaký politik bude ochotný riskovat pád burzy, pád nemovitostí (a opět lidi přicházející o střechu nad hlavou), pád nějaké banky, růst výnosů ze státních dluhopisů na úrovně, kdy pak dluhová služba představuje významnější částky (což při dnešní velikosti státních dluhů je prakticky cokoli nad 1%), atd…

                      Mám obavy, že nejpozději v 2008 se vlády a centrální banky vydaly směrem, odkud není návratu (systém půjde udržovat v chodu pouze za cenu stále kreativnějších, zoufalejších a objemnějších zásahů). Nějaká normalizace fiskální a monetární politiky (včetně úroků někde okolo 3-6%) je podle mě krajně nepravděpodobná. Pravděpodobné je naopak zintenzivnění experimentů typu QE, nulové/záporné sazby, vrtulníkové peníze, nepodmíněný základní příjem, boj s hotovostí, atd…

                      Že to takto nepůjde donekonečna, je jasné. Ale to politiky až tak nezajímá, jejich horizont je velmi krátkodobý (max. nejbližší příští volby). A tak se bude záplatovat a předstírat až se jednou ucho utrhne.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.