13. 07. 2022
Českému realitnímu trhu dominují tuzemští investoři
- Mezi nejaktivnější investory ve 2. čtvrtletí patřili opět původem tuzemští s podílem 70,5 %.
- Během druhého čtvrtletí 2022 přesáhly investice do komerčních nemovitostí 290 milionů eur. Pololetní objem investic tak dosáhl 1,22 miliardy eur. Po silném prvním čtvrtletí, kdy bylo proinvestováno 900 milionů eur, je na trhu patrné značné zpomalení.
- V prvním pololetí směřoval největší objem investic do maloobchodních nemovitostí, podíl těchto transakcí dosáhl 28 %.
- Po mírném navýšení výnosů v prvním kvartále došlo ve druhém čtvrtletí k jejich stabilizaci napříč všemi sektory. V následujících měsících však lze čekat další navýšení.
- Největší obchodní transakcí byl prodej portfolia maloobchodních nemovitostí firmy Tesco maďarskému investorovi. Tento obchod byl součástí velkého portfolia nemovitostí v Česku a Maďarsku a hodnota české části portfolia odhadem přesáhla 60 milionů eur.
Nejaktivnějšími investory u nás byli ve 2. čtvrtletí opět domácí investoři s podílem 70,5 %. V prvním pololetí na českém trhu dominovali středoevropští investoři s celkovým podílem 81,1 %. Stejně jako v 1. čtvrtletí, kdy jsme na trhu zaznamenali investice z Polska, to ve 2. kvartále byly investice z Maďarska, které nejsou na českém trhu zdaleka běžné. Další kapitál, který cílil na český trh, pocházel z USA (10,8 %) a Německa (7,6 %).
Průmyslové, maloobchodní a kancelářské nemovitosti přilákaly téměř identické objemy investic: 89,6 milionů eur, 88,4 milionů eur a 87,6 milionů eur. Za první pololetí byl nejsilnější maloobchodní segment, který představoval 28 % všech investic, zatímco kancelářské a multifunkční nemovitosti měly shodně čtvrtinový podíl.
Výnosy zůstaly ve druhém čtvrtletí stabilní napříč segmenty, avšak v následujících měsících očekáváme jejich postupný nárůst. „Financování nemovitostí úvěrem v korunách je v současné době velmi nevýhodné, schůdnější variantou je financování úvěrem v eurech. V takovém případě je potřeba mít zajištěn příjem z pronájmu v eurech. Z toho důvodu se prodávající snaží u nemovitostí s výnosem v českých korunách upravit stávající nájemní smlouvy na platby v eurech“, komentuje aktuální situaci na trhu komerčních nemovitostí Zdenka Klapalová, ředitelka společnosti Knight Frank.
Významné investiční transakce
Největší realitní transakcí 2. čtvrtletí byla koupě maloobchodního portfolia patřící britskému řetězci Tesco maďarskou firmou Adventum za odhadovanou částku přesahující 60 milionů eur.
Na trhu byl jinak nedostatek velkých transakcí. Kromě výše uvedeného prodeje maloobchodního portfolia byly největší transakce tři prodeje nad 20 milionů eur: koupě kancelářské budovy Red Court firmou BlackBird Real Estate (cca 28 milionů eur), koupě hal firmy Loxxes v Nové Hospodě firmou CTP Invest (23 milionů eur) a koupě Grandhotelu Nabokov v Mariánských Lázních firmou Česká hotelová (23 milionů eur).
„O prémiové nemovitosti mají investoři stále značný zájem a týká se to všech segmentů. Současně již ale registrujeme úbytek zájmu o nemovitosti, které negenerují výnos, nemají dostatečný rozvojový potenciál a jsou umístěné v druhořadých lokalitách. To i přes to, že likvidita je na trhu vysoká a pro investory není snadné nalézt vhodnou perspektivní alokaci. Mnozí investoři očekávají s ohledem na aktuální tržní situaci korekci cenové hladiny s výjimkou prémiových nemovitostí. Prodávající však zatím nejsou připraveni na tento trend reagovat. Pokud ani jedna strana transakce není ochotna ze svých požadavků ustoupit, pak obě strany vyčkávají, což celý proces prodeje nemovitosti prodlužuje. Nucené výprodeje se na trhu zatím neobjevují.“, říká Klapalová a dále dodává: „Pro fondy ze západní Evropy je velmi důležitý aspekt ESG a z něho vyplývající nutnost adekvátní „zelené“ certifikace. Pro zajištění bankovního financování hrají klíčovou roli celková zodpovědnost ve vztahu k životnímu prostředí, společnosti a energetická úspornost budovy“.
Přehled významných transakcí v 2. čtvrtletí 2022
| NEMOVITOST | SEKTOR | KUPUJÍCÍ | CENA (mil. EUR) |
| Tesco retail portfolio | Retail | Adventum | >60 (odhad) |
| Red Court | Office | BlackBird Real Estate | 28 |
| Grandhotel Nabokov | Hotel | Česká hotelová | 23 |
| Loxxes Nová Hospoda | Industrial | CTP Invest | 23 |
| RSTS Koněvova | Office | JAMP | >19 |
| Ostrava Airport Multimodal Park 4 | Industrial | EQT Exeter | >16 (odhad) |
| Retail Park portfolio | Retail | ZDR Investment | > 16 (odhad) |
| ŘSD | Office | Passerinvest | >16 (odhad) |
Zdroj: Knight Frank
Očekávání dalšího vývoje
Vysoká míra inflace překonává předchozí očekávání, v květnu 2022 dosáhla 16,0 %, což je o 1,8 procentního bodu nad dubnovými čísly. Byla to zároveň i nejvyšší míra inflace od prosince 1993. Inflace je rozložena celkem rovnoměrně napříč spotřebním košem. Pro následující měsíce není žádný pozitivní výhled na její snížení. Česká národní banka přijala další opatření a zvýšila základní úrokovou míru na 7 %, avšak efekt zvýšených úroků se prozatím na trhu neprojevil.
I přes nelehkou ekonomickou situaci zůstává nezaměstnanost v Česku velmi nízká. Příliv uprchlíků z Ukrajiny dodal na trh další pracovní sílu, ale i tak je nadále vysoká poptávka po zaměstnancích. V květnu 2022 tak na jedno pracovní místo připadalo 0,7 uchazeče. Vzhledem ke zhoršenému ekonomickému výhledu je vysoce pravděpodobné, že nezaměstnanost dosáhla svého limitu; jelikož rostou další vstupy, zaměstnavatelé budou hledat úspory ve všech podobách, které mohou zahrnout i propouštění a zvýšený tlak na efektivitu práce.
Podle revidovaných odhadů dosáhl růst HDP za první čtvrtletí meziročně 4,8 %. Oproti předchozím odhadům je to vyšší číslo. Tento růst je však z části zapříčiněn i nízkými výsledky v předešlém roce. Ve srovnání s předcovidovými roky je ekonomická aktivita na trhu nižší. HDP nyní táhne spotřeba domácností a tvorbou kapitálu, zatímco zahraniční poptávka má negativní vliv. Efekt zvýšených cen se projeví ve snížené spotřebě domácností se zpožděním. Obecně očekávají na trhu experti nyní vyšší růst HDP pro rok 2022, zatímco pro rok 2023 svá očekávání snížili.
