U kterých nemovitostních fondů hrozí pokles hodnoty?

Nemovitostní fondy v ČR v prvním pololetí vydělaly investorům pouze 2,5 %, což je pod jejich dlouhodobým průměrem. Z 33 nemovitostních fondů v ČR, jejichž činnost podrobně mapuje portál Nemovitostní-fondy.cz, dokonce tři fondy v prvním pololetí vykázaly ztrátu.

Na zhodnocení nemovitostních fondů mají nyní vliv tři zásadní faktory.

1. Pozitivně se nadále projevuje inflace

Všechny nemovitostní fondy mají v nájemních smlouvách klasické inflační doložky, takže s inflací jim dlouhodobě rostou výnosy z nájmu. To zvedá nejen cashflow a provozní výnosy fondů, ale potažmo se dlouhodobě pozitivně promítá i do ocenění hodnoty nemovitostí.

2. Prodražují se splátky úvěrů

Proti tomu ale vysoké úroky dnes prodražují fondům splátky úvěrů. Letos výrazně stouply i úroky u úvěrů v eurech. Zatímco Česká národní banka už drží reposazbu na 7 % více než rok, Evropská centrální banka začala teprve před rokem úrokové sazby zvedat. Ještě loni v létě byly nulové. Nyní už je základní repo sazba v eurech na 4,25 %.

^REKLAMA

Jelikož mnoho fondů využívalo k financování akvizic úvěry v eurech, teprve letos se jim začínají více prodražovat splátky úvěrů, což má pochopitelně vliv na celkové cashflow a ziskovost fondů.

V tomto směru se dá říct, že bezpečnější jsou dnes fondy s nízkým úvěrovým zatížením, na které pak nemá vývoj úrokových sazeb příliš velký vliv. Tady by výkonnost měla být stabilnější. Na druhou stranu na delším horizontu pak zase fondy s nižším LTV výnosově zaostávají za fondy, které více využívají externí financování.

Nemovitostní fondy s nejnižším reportovaným úvěrovým zatížením (LTV)

3. Otazník visí nad oceněním nemovitostí

Díky vysokým úrokům je dnes pod tlakem ocenění nemovitostí ve fondech. Zjednodušeně řečeno, jako investorovi vám při dnešních úrocích už nestačí výnos 5 % ročně z nájmu, ale chcete vydělávat 7 % ročně, teprve za takovou cenu jste ochotní investiční nemovitost koupit. Nemovitostní fondy by to měly reflektovat v ocenění. Tudíž u fondů s nižším průměrným yieldem hrozí určité přecenění hodnoty nemovitostí dolů.

^REKLAMA

Průměrné reportované yieldy jednotlivých nemovitostních fondů se aktuálně až nebývale liší od 4,5 % p. a. až do 8 % p. a. To je obrovské rozpětí, které dovede do budoucna udělat i dvojnásobný rozdíl v celkovém zhodnocení fondů.

Nemovitostní fondy s nejvyššími reportovanými výnosy z nájmu (yield)

Vyšší procentuální výnos z nájmu značí konzervativnější ocenění nemovitostí ve fondu. S trochou nadsázky můžeme říct, že ve fondu s vyšším yieldem si kupujete nemovitosti levněji. Když například investujete do fondu ZDR Public, kupujete si tím de facto podíl na spravovaných nemovitostech s ročním výnosem z nájmu 7,32 %. Naproti tomu třeba investicí do fondu Investika realitní si kupujete podíl na nemovitostech s ročním výnosem z nájmu pouze 5,11 %. To je velký rozdíl.

Nemovitostní fondy s nejnižšími reportovanými výnosy z nájmu (yield)

Nebylo by ale fér říkat, že fond s nejvyšším yieldem je nejlepší a fond s nejnižším yieldem je nejhorší. Ono taky u ocenění nemovitosti záleží na typu nemovitosti, lokalitě, délce nájemních smluv, stáří a technickém stavu budovy, její energetické náročnosti atd. Nicméně výše yieldu vám hodně napoví, co od investice očekávat, podobně jako třeba výnos do splatnosti u dluhopisů.

Aktuálně se průměrná rentabilita nájmu u nemovitostních fondů pohybuje kolem 6,5 % p. a. Fondy s vyšším reportovaným yieldem mají solidní bezpečnostní polštář a negativní přecenění hodnoty spravovaných nemovitostí u nich příliš nehrozí. Ale u nemovitostních fondů s yieldem pod 6 % p. a. reálně hrozí nějaké přecenění dolů. Situace na trhu je prostě taková, že s výnosem z nájmu 5 % ročně budete dnes těžko hledat kupce. Fondy by to měly zohlednit v ocenění.

Tajnůstkářské fondy

Největší riziko pak teoreticky představují nemovitostní fondy, které yield vůbec nezveřejňují a ani na dotaz ho nechtějí sdělovat. Investor si pak nemůže udělat obrázek o ocenění nemovitostí ve fondu a porovnat údaj s dalšími fondy. U nových fondů je to ještě pochopitelné. Například fondy Fio realitní a WOOD & Company realitní fungují sotva půl roku a nemají ještě ani co prezentovat.

Ale u velkých a zavedených retailových fondů jako ZFP realitní, Raiffeisen realitní, Generali Fond Realit nebo Czech Real Estate Investment Fund to logicky svádí k úvaze, že jejich číslo rentability nájmu asi bude nízké, proto ho raději ani nezveřejňují. Což vůbec nemusí být pravda. Nicméně obezřetný investor by nikdy neměl investovat do fondu, který před ním cokoliv tají, byť může takový fond vykazovat historicky vysoké zhodnocení.

Proto v rámci transparentnosti trhu tímto veřejně vyzývám všechny „tajnůstkářské“ nemovitostní fondy, aby zveřejnily, jaké mají roční příjmy z nájmů v porovnání s aktuální hodnotou spravovaných nemovitostí, tedy jaký je jejich průměrný yield na fondu. Dokažte, že nemáte co skrývat a investoři vám mohou důvěřovat. Dokažte všem, že máte rozumně oceněné nemovitosti a není třeba se obávat většího přecenění dolů.

Vhodná doba k investicím

Ačkoliv sám už nějakou dobu predikuji, že rok 2023 bude pro nemovitostní fondy výnosově slabší a že u některých dojde i k poklesu hodnoty, přesto nadále považuji nemovitostní fondy poměrem výnos/riziko za skvělou dlouhodobou investici. Osobně považuji investice do nemovitostí za základ každého portfolia. Nemovitostní fondy zpravidla tvoří kolem 20-30 % portfolia mých klientů a stejně tak je tomu i u našeho multi-fondu Otakar sestaveného z cca 25 FKI fondů.

O co slabší budou výsledky nemovitostních fondů v tomto roce, o to silnější pak zase budou v letech následujících. Časem totiž určitě úrokové sazby klesnou, ale nájmy už zůstanou vyšší. Posléze poroste i ocenění hodnoty nemovitostí a bude „dohánět inflaci“. S trochou nadsázky se dá říct, že nyní je možné do nemovitostních fondů naskočit za dobrou cenu, ještě než ocenění v dalších letech stoupne. Ale to samozřejmě platí o fondech s konzervativním oceněním nemovitostí (s vysokým yieldem). Fondy s nízkým yieldem buď čeká přecenění dolů, nebo budou několik let mít slabé výnosy.

Autor: Jan Traxler, privátní investiční poradce a odborný garant portálu Nemovitostní-fondy.cz