Pondělí 29. května. Svátek má Maxim.

Španělsko, euro a nemovitosti

Nový článek PAVLA KOHOUTA, ředitele strategie společnosti Partners for Life Planning, o možných důsledcích prudkého stavebního boomu na španělském trhu nemovitostí.

Vstup do eurozóny se může do ekonomik různých zemí promítnout různým způsobem. V případě Španělska mělo přijetí eura za následek mimořádný hospodářský růst. Přijetí eura usnadnilo mezinárodní pohyb kapitálu. Tím byly zesíleny příznivé účinky reforem bývalého premiéra Aznara.

Španělsko prožívá čtrnáctý rok nepřerušeného hospodářského růstu. Nezaměstnanost, která v 90. letech dosahovala 20 procent, poklesla na úroveň 8,2 procenta. Hospodářská výkonnost v přepočtu na hlavu patrně příští rok předstihne Itálii. Podle údajů Světové banky Španělsko nedávno předstihlo Kanadu na místě osmé největší světové ekonomiky. Jedním z dočasných zdrojů hospodářského růstu byl i vzestup ekonomické aktivity žen doprovázený prudkým poklesem porodnosti. Španělská porodnost patří mezi nejnižší na světě (1,29 dítěte podle údajů z roku 2007.)

Rychlý hospodářský růst byl doprovázen – a z velké části také způsoben – masivním boomem na trhu nemovitostí. Španělská centrální banka uvádí, že během posledního desetiletí se ceny domů a bytů ztrojnásobily. Banky půjčily jen v samotném roce 2006 celkem 250 miliard euro developerům, což byl osminásobek ve srovnání s rokem 1998. Dále půjčily 134,3 miliardy euro stavebním společnostem a 544 miliard euro kupujícím; objem hypotéky vzrostl ve srovnání s rokem 1998 čtyřnásobně.

Pokud jde o strukturu hypoték, 96 až 98 % úvěrů na bydlení je strukturováno jako půjčky s variabilním úrokem, který je založen na krátkodobých sazbách. Ty byly ve Španělsku od zavedení eura v průměru jen na úrovni 0,1 % nad inflací. Nominální úrokové sazby spadly z původních 15 % až na úroveň kolem 3 %. Nyní se sazby pohybují od 4,13 % (tříměsíční sazby) až po 4,39 % (výnos desetiletých vládních dluhopisů.) Inflace nyní představuje 2,4 % podle údajů z dubna 2007.

Prodloužily se ovšem doby splatnosti hypoték. Banka Bilbao Bizkaia Kutxa zavedla úvěry s padesátiletou dobou splatnosti, Bilbao Vizcaya Argentaria zatím "pouze" se čtyřicetiletou dobou. To znamená, že i mírný pokles cen bytů ve spojení s růstem sazeb může vést k nárůstu počtu neplatičů.

V průběhu dlouholetého poklesu či stagnace si mnozí investoři, developeři a realitní agenti zvykli na to, že nízké úrokové sazby budou trvat navždy. Kromě toho se Španělsko stalo odpočinkovou zónou Evropy, výsledkem čehož jsou čtyři milióny bytových jednotek v zahraničním vlastnictví.

Ačkoli Španělsko má o pětinu méně obyvatel než Británie, během posledních let převyšovala španělská výstavba úroveň britské výstavby pětinásobně. Jen v samotném roce 2006 započala výstavba 700 tisíc bytových jednotek, přičemž během téhož roku vzniklo ve Španělsku jen asi 500 tisíc nových domácností. Během téhož roku bylo dokončeno 750 tisíc bytových jednotek, více než ve Francii a Německu dohromady.

Nicméně již v roce 2005 začala Evropská centrální banka postupně zvyšovat krátkodobé úrokové sazby. Někteří klienti s hypotékami začali mít problémy, což se projevilo ve zvýšené míře splátkových delikvencí v posledním čtvrtletí roku 2006. Pokud by se k tomuto trendu přidalo oslabení přílivu zahraničních investic, výsledkem by mohl být vážný pokles cen doprovázený recesí stavebního průmyslu.

Existují skutečně signály ochlazení španělského realitního trhu. Prudce například oslabily akcie některých realitních společností. Akcie firmy Astroc Mediteraneo se ještě koncem února 2007 obchodovaly za více než 70 euro; začátkem června poklesly na 11 euro. Společnost Colonia oslabila ze 75 euro na 4 euro. Společnost Montebalito ztratila "jen" asi 40 procent hodnoty, Sacyr Vallehermoso 30 procent a FCC "pouhých" 17 procent, jde však o mnohem významnější firmy.

Je pokles cen akcií ze sektoru nemovitostí předzvěstí poklesu cen samotných bytů a domů? Španělské rezidenční nemovitosti získávaly na ceně v průměru o 15 % ročně v rozmezí let 1999 až 2005. Z toho zhruba 9 % připadalo na nárůst ceny za metr čtvereční, zbylých 6 % na nárůst plochy dokončených bytů. Toto není dlouhodobě udržitelný vývoj.

Svědčí o tom fakt, že trvá stále delší dobu, než se podaří prodat nově dokončené byty. Madridská firma Aguirre Newman uvádí, že v roce 2003 trval prodej bytu průměrně 23 měsíců, zatímco v roce 2007 již 35 měsíců s rostoucím trendem. Výsledkem jsou bloky prázdných betonových domů a prázdné ulice. "Přišli jsme se podívat na byty, ale nalezli jsme město duchů," řekl reportérovi listu Miami Herald sedmadvacetiletý taxikář. "Mé přítelkyni to tady přišlo nebezpečné, tak jsme se otočili a jeli pryč."

"Skutečný zabiják rezidenčního trhu je bezbřehý převis nabídky," tvrdí Gonzalo Bernardos, profesor ekonomie z barcelonské univerzity. "Ceny již neoficiálně padají." Podle jeho odhadů poklesnou ceny nových a existujících domů o 20 procent od nynějška do roku 2009.

Ve Španělsku se ceny nemovitostí určují podle posudků odhadců na rozdíl od trhů jako USA nebo Británie, kde hlavní roli hrají tržní ceny. Výsledkem je prostředí, ve kterém odhadci často nafukují hodnoty, neboť jsou placeni prodávající stranou. "Žijeme v zemi, kde každý chápe, že odhady jsou něco jako poezie," řekl listu Miami Herold pan Jesús Encinar, zakladatel serveru Idealista.com, který shromažďuje údaje o cenách v Madridu, Barceloně a Valencii. "Bankéři mi říkali – Proč se staráte, že odhady jsou vycucané z prstu? V budoucnosti ceny stejně vyrostou."

"Lidé mají neotřesitelnou víru, že ceny nemovitostí mohou jít jen nahoru," říká dále Encinar. Objem majetku, které mají španělské domácnosti ve formě nemovitostí, činil v roce 2004 celkem 521 miliard euro, což odpovídalo 509 % hrubého domácího produktu. Pro srovnání, americké domácnosti ve stejném roce vlastnily nemovitosti v celkové hodnotě "pouhých" 159 % HDP. Španělský realitní trh má tedy hluboký prostor, kam lze padat.

Míra hypoteční delikvence podle údajů Standard & Poor’s vzrostla z 0,70 % v březnu 2004 na 1,75 % v březnu 2007. Průměrná cena domu v prosinci 2006 činila 374 tisíc euro. Průměrná cena za metr čtvereční v celostátním průměru dosahovala v první čtvrtletí 2007 hodnoty 2024 euro, v průměru za hlavní město Madrid pak 3002 euro.

Co se stane, když španělské nemovitosti postihne pokles cen? Nejhorší scénář: pokles kvality bankovních úvěrových portfolií, krize úvěrů (credit crunch), recese stavebního průmyslu s návazností na celou ekonomiku. Toto vše by samozřejmě mělo celoevropský dopad, který by se nevyhnul ani České republice.

33 komentářů: “Španělsko, euro a nemovitosti”

  1. Taurus napsal:

    Nemovitosti ve Španělsku. Reality ve Španělsku – prodej, pronájem nemovitostí oblast Costa Blanca.
    Reality Španělsko, nemovitosti Španělsko
    Proč kupovat reality ve Španělsku od nás?
    Máme dlouholetou praxi v oblasti realit ve Španělsku, Žijeme ve Španělsku.
    Žádná jiná RK v ČR nepůsobí přímo ve Španělsku, vždy jen zprostředkovává obchod za provizi!
    Tímto způsobem se Vám Vaše nemovitost ve Španělsku prodraží o několik tisíc Eur!
    Za své služby mimo jiné ručíme i členstvím v asociaci RK ve Španělském království.
    Reality, nemovitosti ve Španělsku kontakt
    ČR +420 773 540 747
    ES +34 634 657 945
    Více na http://www.taurusreality.cz

  2. Petr Pinos napsal:

    Existují konkrétní finanční produkty, které by mohli z případného poklesu na španělském trhu nemovitostí profitovat? Mám na mysli investiční certifikáty, warranty nebo turbo short certifikáty.

    • oldas napsal:

      ano existuji, bohuzel ne v CR. Musel by jste primo na spanelsky trh a nebo treba pres Brokerjet. Ale jak pisete jedna se hlavne o waranty, certifikaty a put opce. Ja osobne bych preferoval (pokavad bych veril na pokles napriklad realitnich akcii) nakup nejake put opce indexu real. spolecnosti. Popripadne kratky prodej primo vybranych akcii.

  3. Anonym napsal:

    čí je tohle vlastně web? Mezi pěti nejčtenějšími články jsou čtyři buď o nebo od Partners 🙂

    • Martin Bouček napsal:

      Díky za provokativní otázku 🙂 Web je přeci poradců. Snažím se celou dobu o nezávislou platformu. To je přece původní idea webu investujeme.cz od samého počátku.

      • Anonym napsal:

        a jaké jsou plány do budoucna?

        • Martin Bouček napsal:

          Jsou velké, ale nechte se překvapit. 😉 Pracuje se na tom.

          • Anonym napsal:

            Tohle ale slyšíme už půl roku a on jako by se stále jen stěží saturoval běžný chod webu. Některé rubriky jsou nezměněné od prosince, některé se aktualizují jen tak aby se neřeklo… Opravdu majitelé stále chtějí web pro poradce? Nevíte, pane Boučku?

            • BL napsal:

              No už dlouho tady nebyl proslov pana Nejedlého, naposledy to bylo tuším v únoru – že připravujou zásadní změny 🙂

            • Martin Bouček napsal:

              Pochopte moji situaci, milý (myšleno neagresivní) anonyme. Jsem poradce, webu jsem se měl věnovat (dle mých představ) v mnohem menší míře. Bohužel ani to nestačí. Ačkoliv práce s textem mi není cizí, novinářem přece nejsem a zkušenosti Jana Majera mi prostě chybí (zcela objektivně). Zcela zásadní změna chodu webu by měla nastat začátkem října.

              Nicméně jsem přesvědčen, že majitelům jde opravdu o nezávislou platformu pro poradce, resp. pro lidi pracující v oboru. Sem spadají vlastně i bankovní poradci například, ačkoliv mohou klientům obvykle nabídnout jen produkty své finanční skupiny. Platí přece, že finanční plán lze sestavit i pomocí produktů jedné značky, nebo ne?

              • Anonym (milý:-) napsal:

                Díky za náznak. Asi nebudu daleko od pravdy když vyvodím, že dosavadní model se ekonomicky neosvědčil. Web se nevyvíjí (objektivně), reklamy nepřibývá, konkurence ano. Změna zaměření webu se jeví jako logický krok.

                • Martin Bouček napsal:

                  Zaměření webu zůstává stále stejné, praktický provoz webu ale dozná změny. Větší profesionalita investujeme.cz rozhodně neuškodí, nemyslíte? 😉 Kdo sleduje moje vystupování zde od února a moji práci na webu, dobře ví, že sám sebe považuji spíše za administrátora, než za šéfredaktora. Nicméně, v jedné osobě, kdo to rozliší? Moje heslo zní: přinášet na web články, které by měly nějakou přidanou hodnotu pro poradce.

                  Občas se objevily i vlastně novinářské vstupy, a ty vyvolaly většinou živější diskusi. Ale zaměření jsem chtěl vždy nechat logické vzhledem k názvu domény. Pro poradce a trochu více o investicích. Ovšem zpráv se světa finančně poradenského a třeba také rozhovorů bych tady přivítal více. Chce to ovšem redakci, atd.

              • Jan Traxler napsal:

                Martine, plán lze přeci sestavit i bez konkrétních produktů, nebo ne? 😉

                • Martin Bouček napsal:

                  Máte pravdu, Jene, souhlasím 🙂 To byla ode mne trošku provokace, zda se někdo z poradců makléřů chytne „nedostatečné diversifikace rizika“ 😉 Ve skutečnosti je jedno, kdo klientovi připraví plán, záleží však na tom, jak je kvalitní, ne? A finanční plán nejprve jistě bude bez produktů, jenže ho bude třeba nějak realizovat pomocí konkrétního zboží… a jakého?

                  • Jan Traxler napsal:

                    Ode me to byla take drobna provokace. 😉 Ted uz se mi to libi vice. Jeste bych dodal, ze si osobne myslim, ze ten obecny plan tvori tak 90% uspechu. Dulezite je vedet, ze chci do portfolia zahrnout napr. americke akcie, nebo treba kryti rizika invalidity na 3,4 mil. apod. Jestli k tomu pak vyuziji pojisteni od jednicky nebo od dvojky, to je vedlejsi. Muj pohled na vec… ne vsichni spolusoutezitele se mnou budou souhlasit.

              • Martin Kosek napsal:

                Pane Boučku, kam se poděla původní myšlenka nekomunikovat s anonymy? Když to sám šéfredaktor porušuje, tak jak má potom vypadat úroveň všech diskuzí?

                • Martin Bouček napsal:

                  Pane Kosku, možná je to špatně, ale této původní myšlenky jsem se vzdal za předpokladu, že se anonym (jak to říct?) chová lidsky. Po 4 měsících trápení jsem nabyl přesvědčení, že omezovat (z pozice administrátora) se má jen vulgárnost a případně osobní útoky (v rámci ochrany slušných lidí zde na webu). Vezměme to takhle: já jsem pouze jeden, jako každý člověk musím někdy spát a věnovat se rodině atd., kdežto čtenářů je třeba tisíc. Objeví-li se nějaký webový pobuda, chci věřit, že ta slušná většina ho odmítne. Prostě se s ním nebaví. Sprostý (a třeba i podepsaný bez možnosti jakékoliv kontroly reálnosti jména u příspěvku, např. emailem) anonym tu nemá co dělat. Myslíte, že si takhle můžeme udržet diskuse na slušné úrovni dohromady? (I kdybych nebyl na to sám, zásahy zvenčí budou vždy vypadat nepřirozeně, diskuse pak ztrácí na důvěryhodnosti.)

      • Vit Kalvoda napsal:

        Martine, tak TUTO Vaši doměnku pokládám za skutečně naivní.

        • Martin Bouček napsal:

          Vítku, VÁM já věřím, ale udržovat určitou konzistenci, byť naivní, je pro mne nutností, dokud se neuskuteční očekávané změny 😉 Já doufám, že k lepšímu.

  4. Tomáš Nutil napsal:

    Myslíte si, že se pokles cen nemovitostí bude týkat i atraktivních turistických oblastí
    na španělském pobřeží?

    • Jan Traxler napsal:

      Myslim, ze rozhodujici v tomto pripade neni ani tak konkretni region Spanelska, ale spise typ nemovitosti – jine to bude u bytu a jine u hotelu u pobrezi. Vzdy bude zalezet hlavne na tom, zda nemovitost prinasi „zajimave“ cashflow.

  5. H. napsal:

    List se jmenuje The Miami Herald a ne „Herold“. Originál článku z tohoto listu „Spain’s housing boom is over“ je zde: http://www.miamiherald.com/127/story/131193.html

    • Antonio napsal:

      Ay, ay, ay, ay! Caramba!

    • Martin Bouček napsal:

      Opraveno, díky za upozornění na překlep. MB

      • K. Ladislav napsal:

        Výborně ! 🙂
        Pan Kohout se zbavil kompromitujícího PPF a za 2) napsal poprvé v zivote clánek zajímající i mne ! 🙂 Hnedle bychom mohli kamarádit 🙂
        Tedy podle clanku dnes je ve Spanelsku prumerne 100m2 za 200.000 euro.
        A bublina nemovitosti asi praskne , ceny spadnou na polovinu , protoze se stavi byty vysokym tempem dál , i kdyz jsou dnes 3 miliony bytu prazdnych a nenajdou kupce ani najemce.
        Pak v dubnu 2010 bude snadno 100m2 za 100.000 euro a tehdy koupim byt na Costa Blance a zustanu tam nastálo 🙁
        Ale asi se s námi pan Kohout nebude bavit , jestli jen prelozil clánek z anglictiny a jinak se nemovitostmi ve Spanelsku sám vubec nezabýval ?????????????????

        • K. napsal:

          Pan Kohout v článku cituje zdroj. Naprosto korektní postup, pane Ladislave. Všichni ekonomové světa publikují na základě podnětů a dat zvenku, ať je to vlastní analytický tým, Reuters, The Economist nebo jiná média. Většina ovšem původní zdroj neuvádí. Pan Kohout vždy a důsledně. Jeho síla je v tom, že tyto zdroje dokáže uvést do tuzemských souvislostí. Myslím, že by si měl Pavel Kohout rozmyslet, kde teď bude, reps. nebude publikovat. Díky tomu, že je nově v pozici pro mnohé nedostižného konkurenta na poli finančního poradenství, může na tomto webu očekávat velmi hloupé reakce podobné těmto.

          • Anonym napsal:

            Super

          • K.Ladislav napsal:

            Nun , mein Kind , pana Kohouta bych nepovysoval na nejvetsiho ceskeho financniho genia 🙂 , i kdyz si hodne polepsil opustenim PPF a zalozenim vlastniho spolku 🙂
            Ted uz jde jen o to , aby vzdy psal ze sve hlavy a neprekladal cizi clanky 🙂
            Taky ten kdo prelozí cizí clánek , se zde casto ani s lidmi nebaví , protoze se sám s predmetem clánku mnohdy ani nezabýval 🙂
            .
            Nezbyva , nez aby se zde bavili jini odbornici a nemovistostech ve Spanelsku 🙂
            Tedy nejvetsi spanelská banka Santander dnesni dny zacala prodavati mistnosti pro svych 1200 filialek a 44 budov a i budovu pro svoji ustrednu.
            Protoze vedeni firmy Grupo Santander ceka krach nemovitosti ve Spanelsku.
            Banka Santander bude radeji lokály pro filialky i budovu pro svoji ustrednu najímat.
            Písou dnes noviny Handelsblatt.
            .
            A pred dalsimi prispevky bych varoval :
            “ Diskusni fora v internetu byly zalozeny , aby se lidi kamarádili a prátelsky si vymenovali informace. Nebyly diskusní fora zalozeny , aby lidi proti jinym lidem bojovali , opovrhovali a urazeli se. „

            • Jana Tichá napsal:

              A pred dalsimi prispevky bych varoval :
              “ Diskusni fora v internetu byly zalozeny , aby se lidi kamarádili a prátelsky si vymenovali informace. Nebyly diskusní fora zalozeny , aby lidi proti jinym lidem bojovali , opovrhovali a urazeli se. “

              Pane Ladislave, je mi 31 let a oslovení „mein Kind“ beru jako urážku. Taktéž narážka (někde výše): „pro děti od 6 do 11 let“, je opovržlivá. To, že jste svérázný člověk s vyhraněným názorem na investování, jsme si už zvykla. Dokážu respektovat odlišné názory. Ale že máte tendenci jiné nabádat ke kultivovanému diskutování a přitom se sám dopouštíte toho, co kritizujete, mi opravdu vadí.

              J.T.

              • Puss napsal:

                Jano nežer se tak.

                • K. Ladislav napsal:

                  Oslovení „mein Kind“ povazuji za kamarádské jako „muj kamaráde“ .
                  ALE Páni na té dnes nejzhavejsí diskusi se tam nazývají „pane Srabe“ 🙂 🙂 🙂 , pak se mohou smát vsichni , kdo se diskuse nezucastni. Já jsem tam napsal taky prispevek a bojim se tam podivat. Zrovna kdyz napisu prispevek na http://www.ct24.cz – investorsky magazin , bojim se tam pak uz podivat. Nekteri anonymove , kteri by se radeji meli podepsat pseudonymem Jan Novák atd. , tam na prispevek o akciich reaguji odpovedi typu „Maji taky computer v Bohnicích ?“ Tedy jakmile na http://www.ct24.cz , http://www.penize.cz , http://www.dower.cz , http://www.investujeme.cz neco napisu k akciim , uz se tam radeji pak nedivam. My mame krasne ceské a slovenské forum pro akcie a fondy , kde jsou vsichni kamaradi a nikdo neni urazen na ……..
                  http://ako-investovat.sk
                  .
                  Toto by ale mela byti diskuse o cenach bytu ve Spanelsku a asi nikdo k tomu nema co rici , ani prekladatel a vkladatel toho clanku. To je bída , ze se nikdo nestehuje do Spanelska , u more jsou byty asi mnohem levnejsi nez v Praze a zamestani bezi dnes pres computer.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna.