Sobota 18. listopadu. Svátek má Romana.

Sleva není zadarmo

Bydlení Jan Majer 24.01.2008 | 07:03 13 komentářů

Z refinancování starších úvěrů bude dobrý byznys. Ne vždy bude změna pro klienta výhodná, varuje ROMAN SCHERKS.

Před dvěma týdny jsme psali o nových nabídkách bank k výhodnějšímu přefinancování dříve uzavřených hypoték. Vy v této souvislosti nabádáte k opatrnosti. Proč?
Případné refinancování je vždy potřeba řádně spočítat. Nejde totiž jen o výši úroků, které klient zaplatí nové bance, ale zejména jde o další poplatky, které mohou souviset s vyřízením nového úvěru. Tím mám na mysli poplatek za vyřízení úvěru a poplatek za nový odhad. Tyto částky je nutné zadat do výpočtu.

Jak ten výpočet provést?
Existují chytré programy, které tohle dokáží vypočítat. Výsledkem je, zda se vyplatí refinancovat či nikoliv.

Existují programy, říkáte, ale kde se k nim laik dostane?
Před nějakým časem byl na penize.cz článek, který se věnoval této problematice a jeho autor tam umístil takovou kalkulačku. Vzhledem k tomu, že autora znám, získal jsem ji od něj a dodnes ji používám. Jinak je to ale celkem jednoduchý prográmek v excelu, takže každý solidní a znalý finanční poradce by to měl umět naprogramovat.

Kdy se jednoznačně vyplatí úvěr přefinancovat?
Pokud klient najde novou banku, která nebude požadovat nový odhad, případně se trefí do nějaké akce, kdy je úvěr zcela bez poplatku a navíc mu nová banka nabídne nižší úrok než stará, pak není zřejmě co řešit. Ale stejně bych to ještě raději spočítal.

Jinak může snaha o zlevnění úvěru přijít draho…
Ano, a to ještě nezapočítáváme do "nákladů" čas, který je nutný pro vyřízení nového úvěru. Každý, kdo někdy hypotéku nebo jiný podobný úvěr vyřizoval, ví, kolik času a hlavně nervů ho to stálo.

Administrativa se ale stále zjednodušuje.
Pokud je klient zaměstnanec, tak je dnes potřeba skutečně málo podkladů a běhání. Podnikatelé to mají horší a asi nejhůř jsou na tom majitelé svých vlastních s.r.o., kteří mají ze své firmy příjmy a mnohdy musí dokládat i výkazy této firmy. I takové věci něco stojí, byť to třeba shromáždí účetní.

Reflex č. 4/2007

13 komentářů: “Sleva není zadarmo”

  1. m.Vachalová napsal:

    Můžete mi prosím zaslat kalkulačku na můj e-mail. Předem děkuji.M.V.

  2. Jíří Birnbaher napsal:

    Můžete mi prosím Vás někdo poslat tu kalkulačku třeba na můj e-mail? Děkuji JB

  3. Josef Kolář napsal:

    Děkuji za vaše reakce, pánové.

  4. Josef Kolář napsal:

    Prosím profesionály o upřesnění mé domněnky. Pokud např. 3 roky splácím hypotéku a pak ji refinancuji (i když nebudou žádné poplatky na odhad a vyřízení), tak se mi nezdá výhodný nový úvěr – vždyť jsem 3 roky splácel z velké části jen úroky. Přijde mi to výhodné při opravdu velkém rozdílu v úrokové sazbě. Děkuji za názor.

    • Jan Lener napsal:

      Vážený pane Koláři, po těch třech letech Vám pravděpodobně banka nabídne vysokou sazbu. Třeba 5,5%, přitom jinde jako nový klient dostanete 4,19%…Rozdíly ve splátce jsou pak dostatečně velké, aby pokryly náklady. I ty implicitní časové atd…

      • Roman Scherks napsal:

        Pane kolego. Je možné, že jste se s podobným postupem banky již setkal, takže nechci Vaši informaci, ohledně výšky nabídnuté sazby, rozporovat. Dle mě, pokud se nejedná o úvěr na např. bytový dům, kde se mohou podmínky banky přitvrdit nebo změnit, jsem přesvědčen, že by si takový rozdíl banka u normální hypotéky na bydlení rozhodně nedovolila.

        • Jan Lener napsal:

          Jde o to, že například ŽB otevřeně přizná, že přirazí 0,5-1%. Ale ona ŽB není nejlevnější na trhu pro nové klienty. Takže když najdete tu nejlevnější na trhu, rozdíl může nabýt extrémních hodnot.

    • Roman Scherks napsal:

      Dobrý den pane Koláři. Vaše domněnka není správná. Na to, zda refinancovat nemají v minulosti zaplacené částky vliv. Jde skutečně o to, kolik Vám banka nabídne nový úrok a zda se to vyplatí či nevyplatí. Jak bylo uvedeno, vše se musí pečlivě propočítat.

    • Martin Bouček napsal:

      Pane Koláři, to, že jste splácel 3 roky z velké části jen úroky se netýká výše úrokové sazby, kterou jste dostal při podpisu úvěrové smlouvy, ale rychlosti v čase, jak svou půjčku vracíte. Banka Vás nutí anuitní splátkou na začátku vašeho úvěrového vztahu splácet celkem pomalu: Anuitní splátka má opravu na začátku v sobě ukrytou jen menší poměrnou část vlastní splátky jistiny. Poměr splátky jistiny a úroku se v celkové měsíční splátce s časem zvětšuje ve prospěch té jistiny…
      Jenže dostal jste k dispozici třeba 2 mio na 3,8% p.a. na tříletou fixaci. Dlužíte celkem výhodně bance nějaké peníze a jde o to, aby to výhodné zůstalo – třeba ale budete muset začít dlužit jiné bance, protože Vaše stávající Vám při konci fixace nabídne 4,8% p.a. nebo víc… 🙁
      Doufám, že jsem to moc nepomotal 🙂 , kdyžtak mne kolegové prosím opravte.

      • Jan Konečný napsal:

        Pane Boučku, není mi to stále jasné.
        Zdá se mi, že refinancování (i za předpokladu, že minimalizuji náklady s přechodem na novou hypotéku) není výhodné. Řekněme, že mám úvěr se splatností 20 let, 1. fixační období 3 roky a sazbu 4,25%. Jak již několikrát zaznělo, v anuitní splátce platím v počátečních obdobích především úroky, a zde mám za to, že se jedná o úroky vztažené k celému splátkovému období (20 let). Původní bance tedy v 1. fixačním období zaplatím většinu úroků souvisejích s půjčením pěněz za dohodnuté celé předpokládané období 20-ti let. Takže při přechodu na novou hypotéku zůstává nesplacená valná část jistiny. Tím začínám se splácením v podstatě od počátku.
        A přesto, že jsem původní bance zaplatil již značné úroky, začínám u nové banky, platit z počátku opět hlavně úroky ……….. a splacení jistiny se odsouvá do 2. poloviny dohodnuté spaltnosti úvěru. Takto bych mohl při ukončení 1.fixace kvůli „lepší“ úrokové sazbě přecházet z banky do banky, ale splacení jistiny tím stále odsouvám.
        Nikde jsem se například nedověděl jak si banky pro anuitní splátky stanovují poměr mezi úrokem a úmorem jistiny. Z mého laického pohledu pak např v 1. fixačním období může úrok činit „99%“ anuity a přechodem k nové a následně další a další bance si budu „přenášet“ stále stejnou (míněno nezdravě vysokou) jistinu a do „nekonečna“ platit náklady úroků.
        Možná vycházím z nesprávných (finanční matematice odporujích) předpokladů a proto uvítám jakékoliv ponaučení….

        • Tomáš Tyl napsal:

          Ano, bohužel máte pravdu, že vycházíte z nesprávných (finanční matematice odporujících) předpokladů.
          Anuitní splácení znamená, že celou dobu hypotéky splácite stejnou částku. Banka si nevybírá, kolik jí spaltíte na úrocích a kolik na jistině – to záleží na délce půjčky a na úrokové sazbě (je to matematika). Důvod, proč klesá poměr splacených úroků k jistině je ten, že poměr výše splátky ke zbývajícímu dluhu neustále roste (splácím 10 K, na počátku dlužím 1 M, poslední ruk už dlužím jen něco pod 120 K ale stále splácím 10 K).
          Příklad: Máte hypotéku na 20 let, po 5 letech ho refinancujete, ale už si neberete znovu hypotéku na 20 let, ale na 15 let. Výše splátky (která bude podobná jako u původní hypotéky) vzhledem k refinancované částce bude vyšší než u původní hypotéky a na těch úrocích tedy zaplatíte menší část. Není tedy pravda, že byste nové bance opět platil opět pouze úroky a jen minimální jistinu. Výše splácené jistiny (ze splátky) bude neustále stoupat podobným způsobem ať refinancujete nebo ne (podobným díky různým úrokům a bez vlivu transakčních nákladů, o které tu teď nešlo).

          Snad jsem to podal srozumitelně.

          • Tomáš Tyl napsal:

            Ještě bych doplnil jednu věc. Úroky se neplatí nijak dopředu. Zjednodušeně si lze představit, že se na konci období (měsíce) vždy dluh zvětší o úrok a odečte se splátka.
            Důvod proč se říká, že se zprvu platí hlavně úroky není ten, že by se nejdřív zaplatili úroky (i budoucí) a pak jistina, ale proto, že z vyššího dluhu je i úrok nominálně (procentualně je stejný) vyšší a tak větší část splátky jde právě na pokrytí úroku.

            • Jan Konečný napsal:

              Děkuji za info.
              Na základě Vašich informací jsem „oprášil“ zanalosti o anuitním splácácení úvěru.
              Až mi bude dobíhat doba fixace, je zřejmé že má smysl posuzovat úrokové sazby a zvažovat případné refinancování úvěru. Samozřejmě, jak jste i zmínil, je nutné započítat transakční náklady.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna.