Pondělí 29. května. Svátek má Maxim.

Poroste hypoteční trh i nadále?

Bydlení Jan Bureš 24.01.2008 | 06:34 5 komentářů

Hypoteční trh v České republice roste již několik let. Nyní ale rostou i úrokové sazby. Změní se trend poskytování hypoték? Jaké faktory hovoří ve prospěch dalšího růstu a jaké proti, píše JAN BUREŠ.

Poválečná historie hypoték v ČR začala v roce 1995, kdy Česká národní banka udělila první licence k vydávání hypotečních zástavních listů. Pro řadu lidí byla hypotéka velkou neznámou, úroky se navíc v té době pohybovaly okolo 15 procent a po dvou letech, v době tzv. "balíčkové" krize, dokonce ještě stouply – krátkodobě až ke dvaceti procentům. Není proto divu, že do konce roku 2000 ještě nebylo poskytnuto ani 30 miliard Kč hypoték.

Ani zavedení státního příspěvku k úrokům z hypoték situaci příliš nepomohlo. Zajímavé je, že ani v té době poměrně vysoké inflace jsme se nedali cestou hypoték v cizí měně, jakou šli například v Polsku, Rusku a dalších zemích, kde bylo možné získat hypotéku se zajímavým úrokem pouze v cizí měně.

Po roce 2000 se však situace změnila. Trvalý pokles inflace, zpevňování koruny a s těmito faktory spojený pokles úrokových sazeb se odrazil na trvalém nárůstu poskytnutých hypoték, který pokračuje nezměněným tempem dodnes.

První stovky miliard bylo dosaženo v roce 2003, tj. po osmi letech od znovuuvedení hypoték na náš trh. Druhá stovka byla završena už během roku 2005, po jednadvaceti měsících, třetí k ní přibyla za dalších třináct měsíců a ke schválení zatím poslední, čtvrté stovky miliard došlo letos v červnu, po devíti měsících. Počet poskytnutých hypoték se vyšplhal na 300 000 – při průměrném počtu 1,7 klienta připadajícího na jednu smlouvu lze říci, že hypotéku dnes splácí každý dvacátý český občan. Vývoj je zobrazen na grafu:

Pramen: Údaje MMR

Úrokové sazby se v posledních čtyřech letech postupně dostaly na jednu z nejnižších úrovní v Evropě. Vliv státní podpory se díky snížení sazeb snížil; jedinou podstatnou podporou, která klientům zbyla je možnost odpočtu úroků od základu daně z příjmů.

Co bude dál?

Pro další růst hypoték mluví především počínající skutečná deregulace nájemného, která zvyšuje atraktivitu vlastního bydlení pro další skupinu občanů – splátky hypotéky pro ně mohou znamenat nižší zátěž než platby nájemného. Razantní zvyšování průměrných mezd, které provází momentální růstovou fázi hospodářství také počet bonitních klientů rozšíří.

Dalším faktorem (který ovšem bude působit jen v letošním roce) je očekávaná změna snížené sazby DPH z 5 na 9 %. Zajímavé důsledky by mohla mít i změna pravidel převodu družstevních bytů do vlastnictví družstevníků, o které se mluví v poslední době.

Na straně, která mluví proti dalšímu růstu hypoték, je především růst úrokových sazeb.

Příznivý vývoj úrokových sazeb se v letošním roce zastavil a otočil. Od června sazby stoupají a stoupání bude pokračovat tak, jak bude ČNB zvyšovat základní úrokové sazby, aby zbrzdila inflaci. Lze očekávat, že úroková sazba české koruny se přinejmenším srovná se zatím vyšší sazbou, která platí pro euro. Cenová hladina hypoték by se tak měla ustálit mezi pěti a šesti procenty.

Proti růstu hypotečního trhu dále hovoří zvyšování cen bytů a rodinných domků z nové výstavby, zvýšení hladiny DPH a paradoxně i snížení daně z příjmu. Pokud si totiž bude úroky z hypotéky ze základu daně odečítat klient, který dosud podléhá dvaatřicetiprocentní mezní sazbě daně, výrazně se sníží jeho úspora – místo dosavadních max. 96 000 Kč z odpočtu získá jen max. 45 000 korun.

Mám za to, že v příštích letech budou i nadále převažovat prorůstové vlivy a hypoteční trh nadále poroste. Tempo růstu se ale zmírní a patrně se bude pohybovat někde okolo 30 % ročně.

Pro další růst hypoték mluví i srovnání s Evropou pokud jde o podíl hypotečních úvěrů na hrubém národním produktu, který ukazuje následující graf:

Pramen: Evropská hypoteční federace

Jak je na první pohled vidět, občas se objevující strašení vysokou zadlužeností domácností se v žádném případě netýká hypoték. Česká republika je prozatím hluboko pod průměrem Evropské unie a zdaleka není mezi prvními ani ve státech střední a východní Evropy. Zatímco pokud jde o celkovou zadluženost k hrubému národnímu produktu na hlavu, jsme už asi na osmdesáti procentech unijního průměru, u hypoték máme ještě hodně co dohánět. Jakými produkty a cestami, to už je téma na jiný článek.

5 komentářů: “Poroste hypoteční trh i nadále?”

  1. Nox napsal:

    Docela by me zajimalo, jake jsou zhruba naklady na stavbu domu a bytu. Protoze kdyz vidim ty ceny, musi tam byt fantasticka marze. Jinak si totiz nedovedu vysvetlit to, ze pres stoupajici produktivitu prace vetsina lidi vydelava na bydleni financovane hypotekou 20 – 40 let.

    • Fredy napsal:

      Ve stavebnictví je to podobné, jako v oblasti financí. Na současné výstavbě vydělávají mnohdy nekvalitní projektové kanceláře, které často kopírují projekty a s drobnými úpravami je prodávají naivním zájemcům, jako originály. Přitom stále používají již méně vhodné cihlové materiály, na které dostávají provize. Výrobci a hlavně prodejci materiálů si nasazují vysoké marže s tím, že se o ně pak dělí se stavebními firmami. Není výjimkou, že lze získat na některý materiál slevu až 50%. Tato sleva je pak ziskem stavebních firem. Jen velmi málo z nich klientům slevu přizná. Nemalé částky dělá rozdíl sazeb DPH. Pak je tu banka, která ráda půjčí…..

      A kdo tohle vše zaplatí? Hádejte 🙂

      PS: Asi před třemi lety jsem si navrhl malý nízkoenergetický domek, bungalow. Jednalo se o konstrukci, která se staví převážně ve Francii, ale upravena na naše podmínky. Projektovou dokumentaci jsem předal pěti stavebním firmám a požádal je o cenovou nabídku. Jejich nabídky se pohybovali od 1.800 tisíc do 2.700 tisíc na klíč bez pozemku. Stavbu jsem spočítal na cenu 750 tisíc s tím, že většinu prací jsem zadával jednotlivým řemeslníkům a dělil se s nimi o DPH a materiál si zajistil se stejnou slevou, kterou by měly stavební firmy. Nakonec stavba vyšla komplet na 850 tisíc. Podle toho si můžete udělat obrázek o tom, jaké marže existují…. A to už vůbec nehovořím o kvalitě a včasnosti. Kdo se v tomto oboru pohybuje, tak ví, o co se jedná.

      • Jirka Hlisnikovský napsal:

        Nevím, jestli Vámi udávaná čísla jsou všeobecně použitelná, ale s myšlenkou souhlasím.
        Jen by mě mimo téma zajímalo vysvětlení pojmu „méně vhodné cihlové materiály“. Děkuji.

      • Nox napsal:

        Fredy: Dekuji za cennou zkusenost, sam se v teto oblasti neorientuji, takze je pro me kazdy poznatek uzitecny. Mimochodem prave shanim v jednom okresnim meste (24 000 obyvatel)byt 1+1 za jen o neco malo nizsi cenu. Bohuzel nevidim jine vychodisko. Jestli ze nizkoenergeticky domek stoji 850 000 tak byt 3+1 by se teoreticky taky mohl do 500 000 vejit, akorat jak ho postavit samostatne.

  2. David napsal:

    S tím, co píšete, se dá celkem souhlasit. Jen si nemyslím, že by se průměrný úrok dostal až k 6%. Nyní jsme někde kolem 4,67% a roste to velmi pomalu a moc to nekopíruje zvyšování úrokové sazby ČCB. Banky mají přebytek peněz a potřebují je udat. To samé ale i stavební spořitelny. A toho se banky právem obávají. Mohly by příjít o nemalou část klientů, z důvodu konsolidace a přechodu ke stavební spořitelně, kde už dnes jsou úroky nižší a podmínky výhodnější. Nic na tom nezmění ani to, že se budou výnosy z HZL zdaňovat.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna.