Úterý 22. května. Svátek má Emil.

Není nemovitostní fond jako nemovitostní fond

Dnes přinášíme článek od nového odborníka – analytika LUKÁŠE POSOLDY, který působí ve společnosti Realtia investiční společnost, a.s. zabývající se správou nemovitostního fondu.

V posledních letech se možnosti investování výrazně rozšiřují o řadu nových příležitostí. Produktů je více a lze je lépe přizpůsobovat požadavkům a představám investorů. Důsledkem tohoto obohacování nabídky je však i to, že je složitější se v nabídce orientovat. Výjimkou není ani investování do nemovitostí. O investování do nemovitostí byl vždy veliký zájem, ale až s inovacemi na trhu finančních produktů se přístup k nemovitostem otevřel i drobným investorům. Způsobů jak investovat do nemovitostí i s malou vstupní investicí je více, a proto je důležité znát mezi nimi rozdíly.

Nejčastější zmiňovanou možností jsou nemovitostní fondy. O co se vlastně jedná? Jednoduše řečeno, nemovitostní fond kupuje různé nemovitosti, jako jsou kancelářské budovy, nákupní centra nebo logistické parky, ze kterých mu pak plyne příjem v podobě nájmu. Jedná se většinou o nemovitosti vysoké kvality, moderní nebo zrekonstruované objekty, které jsou dlouhodobě pronajaté kvalitním nájemcům.

Nemovitostní fondy pouze nenakupují, ale také prodávají a vydělávají na růstu cen nemovitostí v čase. Je to zdánlivě podobný postup, jako kdyby jednotlivec například koupil byt, pronajímal ho, a po několika letech ho prodal. Rozdíl mezi individuální investicí a investicí fondu je však veliký. Zatímco jednotlivci stačí pro investování do nemovitostí prostřednictvím fondu minimální částka v řádu tisíců, pokud chce koupit nemovitost sám, jedná se už o miliony.

Důležitějším rozdílem jsou však podstatně širší možnosti nemovitostního fondu. Ve fondu se o investování i o následnou správu majetku starají profesionálové. Fond může také nakoupit různé druhy nemovitostí a na různých místech. Snižuje tím tak vliv rizika, že přijde o příjmy z nájmu v určité oblasti, nebo že cena některých nemovitostí poklesne. Jak říkají Angličané, není dobré dávat všechna vajíčka do jednoho košíku. Drobný investor tuto možnost diverzifikace kvůli svým omezeným prostředkům nemá.

O nemovitostech nelze tvrdit, že se jedná o jistou investici, ve srovnání s akciemi však nemovitosti dlouhodobě vykazují nižší míru rizika při dosažení atraktivní míry výnosu. U nemovitostních fondů se nejedná o spekulativní investování, ale o dlouhodobou a spíše konzervativní investici.

Často se ovšem hovoří o nemovitostních fondech i v případech, kdy se ve skutečnosti o nemovitostní fond nejedná. Řeč je o fondech nemovitostních akcií, které jsou často prezentovány jako fondy nemovitostí. Zatímco nemovitostní fond kupuje nemovitosti přímo, fond nemovitostních akcií investuje pouze do akcií firem, které jsou obchodovány na burze a jejichž oborem podnikání jsou nemovitosti.

Tyto nemovitostní firmy však mají od nemovitostních fondů odlišnou strategii. Obvykle pouze nekupují pouze hotové a pronajaté nemovitosti, ale pouštějí se také do rizikovějších projektů, jako jsou investice do pozemků nebo do výstavby. Zisk z těchto aktivit může být vyšší, ale stejně to platí i o ztrátě. To se pak odráží i v hodnotě akcie, jejíž cena je však určena nikoli hodnotou projektů a nemovitostí v majetku firmy, ale poptávkou a nabídkou akcie na burze, tudíž může více kolísat.

U fondu nemovitostních akcií je tedy investor vystaven novému typu rizika, a tím je samotný akciový trh. Ceny akcií nemovitostních firem jsou ovlivňovány i celkovou situací na burze. Paradoxně tak na ně mohou mít vliv i zdánlivě nezávislé sektory, jako například akcie technologických firem.

Odlišné jsou i příjmy fondů nemovitostí a fondů nemovitostních akcií. Zatímco výnosem fondu nemovitostí je nájem nebo případně prodej nemovitostí, u fondu nemovitostních akcií je jejich příjmem zhodnocení akcií nebo vyplácená dividenda.

Z těchto odlišností vyplývá i odlišný mechanismus, kterým se stanovuje hodnota podílové listu. U nemovitostního fondu má cena podílového listu přímý vztah na hodnotu nemovitostí, které fond vlastní. Cenu těchto nemovitostí stanovují odborní znalci na základě výše nájmů, míry obsazení nemovitosti, technické kvality budovy apod. A ceny nemovitostí se v čase vyvíjejí stabilně bez náhlých výkyvů.

U fondu nemovitostních akcií je cena podílového listu odvozena od ceny akcií, do kterých fond investuje. Cena takových akcií je určena vývojem na burze a neznamená automaticky, že hodnota akcie nemovitostní společnosti odpovídá hodnotě majetku, který za akcií stojí, ale je dána pouze nabídkou a poptávkou po této akcii. Platí tedy, že akcie se může prodávat "pod cenou" nebo může být "předražena", což následně ovlivní hodnotu podílového listu fondu nemovitostních akcií. A k výrazné změně ceny akcií může dojít během jediného dne.

Fond nemovitostních akcií se ničím výrazně neliší od jiných akciových fondů, jako jsou například fondy akcií energetického sektoru nebo fondy zaměřené na určité regiony. Odlišné je pouze jeho zaměření. Fond nemovitostí naproti tomu přímo spravuje nemovitý majetek. To je také důvodem, proč se na tyto dva typy fondů vztahují odlišné zákonné úpravy. Donedávna existovala v České republice zákonná norma pouze pro akciové fondy a fondy nemovitostí se do naší legislativy dostaly teprve nedávno.

Svým odlišným charakterem investice konečně dávají možnost drobným investorům užívat výhod investování do nemovitostí už od malých částek, a přitom mají jistotu, že se o investované prostředky starají profesionálové.

58 komentářů: “Není nemovitostní fond jako nemovitostní fond”

  1. Ruprecht napsal:

    se prostě nezapře.
    Nicméně jsem nepochopil, co přesně všichni myslí podvody ze strany poradců, na které se vždy další měsíc musí přijít. Hoši buď nevědí nebo prostě lžou.

  2. Milada Procházková napsal:

    tento produkt mi silně svou konstrukcí připomíná tragický privátní fond Helvag prodávaný prostřednictvím OVB. V této konstrukci jsem nenašla pojistku proti tzv. vytunelování jak tomu bylo v tomto případě. Tím nechci napadat nově zakládaný nemovitostní fond, ale nech někam klient investuje, poradce by měl znát i potencilání možnost případných negativ a to nejen vlivem výkyvů finančních a nemovitostních trhů. Jak již staří klasikové v investování tvrdí, nic není ideální, tzn. nic nemá pouze pozitiva a nic není nejlepší.

  3. Jan Traxler napsal:

    Tedy tento clanek me zvedl ze zidle. Co je to za hnusne PR? Ja nemam nic proti nemovitostnim fondum. Ale preci nemuzete srovnavat vyhody produktu typu A s nevyhodami produktu typu B?!?! Kde je objektivita srovnani?

    Navic me do oci biji dve nesmyslna tvrzeni.

    1) „ceny nemovitostí se v čase vyvíjejí stabilně bez náhlých výkyvů“
    – To plati tak mozna v pripade, ze frazi „v case“ ma autor na mysli den az tyden. Pokud se ale podivame na vyvoj cen nemovitosti na horizontu treba 20 let, tak slovo stabilita asi neni na miste.

    2) „Zatímco výnosem fondu nemovitostí je nájem nebo případně prodej nemovitostí, u fondu nemovitostních akcií je jejich příjmem zhodnocení akcií nebo vyplácená dividenda.“
    – To je podobne jako rict „Zatimco auto ma ctyri kola, jizdni kolo ma riditka.“ Tak bud mohu srovnavat, ze auto ma ctyri kola a jizdni kolo jen dve, nebo ze auto ma volant a jizdni kolo riditka. Ale michat to?!?!
    Oba fondy maji nejaky majetek, jeden nemovitosti (+ likvidni penezni ekvivalenty) a druhy nemovitostni akcie. Oba fondy maji take nejake prijmy, ktere reinvestuji, jeden najem a druhy dividendy. Oba fondy mohou delat zmeny ve svem majetku (prodavat a nakupovat). Vynosy z pohledu investora jsou dany vyvojem hodnoty podilovych listu – neboli vyvojem hodnoty majetku fondu na jeden podilovy list. Hodnota majetku fondu je odvisla od vyvoje cen nemovitosti a cen nemovitostnich akcii. Pricemz oboje je dano vztahem poptavky a nabidky. Pouze u nemovitostniho fondu neexistuje nemovitostni burza, ze ktere by se brali ceny nemovitosti, a tak se jejich hodnota stanovuje nezavislymi odhadci na zaklade urcitych matematickych modelu. To v praxi zpusobuje vyssi stabilitu hodnoty podilovych listu nemovitostniho fondu oproti vice volatilnim akciovym fondum.

    Jak nemovitostni fondy, tak fondy nemovitostnich akcii, ale i jine formy investovani do nemovitosti maji sve vyhody a nevyhody. Co mi ale obecne vadi je, kdyz nekdo dava vedle sebe vyhody jednoho produktu a nevyhody jineho, aniz by uvadel objektivne vsechny vyhody i nevyhody obou produktu. Kdyby clanek psal novinar, tak se tomu jen zasmeju. Ale od analytika investicni spolecnosti bych cekal vic.

  4. Jaroslav K. napsal:

    Nemovitostni fondy dosahuji vyssi cenove stability hlavne diky netransparentnosti/prodleve v oceneni. Odbornik sice oceni nemovitost podle nejake metodiky, ale jednak to nedela kazdy den, takze hodnota fondu se muze mezi jednotlivymi precenenimi i vyrazne lisit (hodnota neni stanovovana kontinualne) a navic nemovitost (a obecne cokoli) ma pouze takovou cenu, za jakou je kupujici ochoten koupit. To znamena, ze cena vubec nezalezi na panu odhadci, ale opravdova hodnota nemovitosti se pozna az pri prodeji/pronajmu…
    Dalsi nevyhodou nem. fondu muze byt likvidita. Fond ma sice nejakou fin. rezervu na vyplaceni investoru, kteri se rozhodnou odejit, ale pri vetsi krizi by musel prodat nemovitost, coz nejaky cas trva. Fondy se v takovych pripadech vetsinou brani tim, ze umele snizi prodejni cenu podiloveho listu, aby odradily pripadne prodejce. Navic vyporadani takoveho prodeje se muze pekne protahnout, takze se ke svym penezum jen tak nedostanete.

    Tim nechci rict, ze jsou nem. fondy spatny nastroj, jsou to poznamky spise jen tak pro uplnost.

  5. DaPle napsal:

    Děkuji za článek s „trendovou“ tematikou. Dočkáme se pokračování? Myslím že, pro úplnost, pro srovnání výhod a rizik, chybí i akcie nemovitostních společností – i ty jsou drobnému investorovi dostupné…tak je škoda se omezovat jen na fondy. Ale můžete i namítnout – prakticky: nemovitostní společnost = fond nemovitostí.

    • Tomáš Tyl napsal:

      No námitka, že fond nemovitsotí = nemovitsotní společnost (předpokládám, že asi máte na mysli především celkem profláknutou Immofinanz) by neobstála, jedná se totiž o poměrně vzdálené věci.
      U nemovitostních fondů je důležité, že cena podílových jednotek odráží cenu nakoupených nemovitostí oceňených podle nějakého předem definovaného modelu.

      Na druhou stranu cena akcie nemovitostní společnosti závisí na poptávce (a nabídce) po této akcii, tedy na hodnotě nakoupených nemovitsotí může teoreticky záviset pramálo. Proto také potenciální výnosy a volatilita výnosů akcie nemovitostní společnosti bude vyšší, než u nemovistního fondu.

  6. Michal Mojžíš napsal:

    Jinak nemovitostní fondy u nás stále ještě nejsou. Lépe řečeno, začínají se objevovat, ale nedělají to, co by dělat měly, pouze čekají na „posvěcení“ pro svoji bohulibou činnost.

    • Tomáš Tyl napsal:

      To hlavní „posvěcení“ v podobě zákona, který jim umožní nakupovat nemovitsoti už přišlo jako součást vl.n.z se stanovením kapitálových požadavků na banky (platí od 1.7.2007), pokud tím posvěcením tedy nemáte na mysli například daňové úlevy (jako tomu bývá v zahraničí) nebo ještě něco dalšího.

    • DaPle napsal:

      …mno, myslím jsou i nejsou: např. rakouský Immofinanz/Immoeast úspěšně operuje i v CZ a také se dá zde koupit (za ?). Je to nemovitostní akciovka – charakterem činosti a s trochou nadsázky vlastně obrovský nemovitostní fond. Jako drobného investora mě nenapadá moc rozdílů kromě statutu a sídla spol.

    • Šťoural napsal:

      Nebylo by lepší místo vložení peněz do tragického REICO Č.S. koupit akcie REIT (Real Estate Investment Trust), obchodují se na burze (takže místo 3,5% popatku zaplatíte pár dolarů brokerovi), trusty jsou regulované a pod kontrolou americké vlády, dividendy vyplácejí i čtvrtletně. Dneska je to blbost, kdžy jsou nemovitosti v USA předražené a bublina brzy splaskne, ale po krachu, by to mohla být zajímavá investice. Co vy na to? Zajímají mne Vaše názory podepřené fakty.

    • zdenek.jurak napsal:

      Ani nebudou, protože ten zákon je paskvil, že je to jen čistá teorie, zejména u fondů pro veřejnost. Navíc jaksi páni poslanci zapomněly na konsekvence v daních, takže to moc nevychází ani ekonomicky.

      • Tomáš Tyl napsal:

        Tím paskvilem máte na mysli novelu zákona o kolektivním investováním (http://www.psp.cz/sqw/historie.sqw?o=4&T=1158)?

        V čem podle vás spočívá (kromě oněch daní) problem, díky kterému je to jen čirá teorie, a který zároveň již nebyl odstraněn návrhem zakona se stanovením kapitálových požadavků na banky (http://www.psp.cz/sqw/historie.sqw?o=5&T=94)?

        • zdenek.jurak napsal:

          V technické a tím i ekonomické nátočnosti schvalování nákupu a prodejů, znalec, tým nezávislých odborníků, depozitář, kdy vše je v podstatě schvalováno 3x. Nemovitost musí jít rychle prodat, samozřejmě s péčí řádného hospodáře.

  7. obchodnik napsal:

    bohuzel tu neni forum, tak se zeptam tady. proc je dneska porad tak hojne doporucovana hypoteka jako to nej a pouziva se argumet, ze preci investuji do sveho.kdyz srovnam najem vs. hypoteka, tak mi vyjde lepsi najem a rozdil mezi tema dvema investuju a vydelam na tom mnohem vice. privedlo me k tomu i diskuze na idnesu

    • DaPle napsal:

      Dobrý den – tedy jako laik: za svou současnou výši splátky hypotéky bych nesehnal podnájem ve stejně velkém bytě. (nezohledňuji možnost prodat byt atd.)

      • obchodnik napsal:

        pozuziji jiz jednou uvedeny priklad. hypo je 40k mesicne, ten samy byt na pronajem je za 17,5k mesicne. takze rozdil tu je a celkem slusny. penize se daji otocit velmi rychle a tak si na byt vydelam a nemusim cpat penize do chrtanu bankam.

        • DaPle napsal:

          příklad z jakého vycházím: 86m2, hyp 1,95M na 20let, spl. kolem 12k/měs, nový, poř. cena cca 3M vč. zař. Energie – cca do cca 5k. Podobný byt bych asi nesehnal pod 15k. V Brně – důležitá poznámka na závěr;-) Ale jak vidíte, i tady máme internet.

          • obchodnik napsal:

            muj priklad byl Praha. kvalitni ctvrt, 100% hypoteka. cena zacnina kolem 5M, najem je kolem 15-20k. takze v tomto pripade se hypo nevyplati.
            jak psal dole norit, ze je mozne splacet jen urok a zbytek penez investovat. o teto moznosti vubec nevim.

            • Michal Mojžíš napsal:

              100% hypotéku si ale většinou nikdo nebere.

              • Mario napsal:

                Já si ji vzal. A na tu téměř nejkratší možnou dobu:-)).
                K tématu hypotéky, respektive problému s nájmem vs hypotéka. Docela dobrý článek proběhl před určitou dobou na stránkách D-fens od autora říkajícího si „Challenger“. Mnozí jistě znají…

      • Michal Mojžíš napsal:

        Navíc, i když by to vyšlo +/- šul nul, na konci mě čeká sladká odměna v podobě vlastní nemovitosti, nehladě na to, že její cena (pravděpodobně) mezi tím silně stoupla a je třeba ji připočíst k výnosu. 😉
        Jinak se přece jedná o standardní finanční páku.

        • obchodnik napsal:

          a o kolik to preplatim? nekdy je to pres dvojnasobek. nemovistosti nemusi rus do nekonecna. navic, ja na konci s investicema si novy byt budu moct koupit taky. takze proste neplati, ze hypoteka je jasna volba.

          • Norei napsal:

            Jsou i jiné možnosti na trhu financování bydlení kdy úvěr nemusím nutně přeplácet. Jestliže je dnes možné domluvit se s bankou že budu splácet pouze úroky tak mohu použít nesplácenou část (jistiny) použít na investování a bance po např.20ti letech splatím jednorázově vypůjčené peníze a ještě mi zbyde třeba na penzi.

            • obchodnik napsal:

              muzete mi to prosim nejak pribilizit? v techto vecech se vubec neorientuji. to jako misto splaceni 40k splatky, budu splacet jen pulku treba a zbytek si nekde vesele investovat? asi mi neco unika. banka mi pujci 7 milionu a ty chce splacet preci ne?

              • Jaroslav K. napsal:

                Funguje to tak, ze po celou dobu platite bance pouze uroky ze 7 mio a na konci hypoteky musite bance onech 7 mio vratit zpet. Pokud 7 mio nemate, tak mate problem (resp. musite prodat nemovitost a penize vratit). Na tomto principu tusim funguji ruzne srandy typu kombinace hypo a IZP atd…

                • obchodnik napsal:

                  dekuji moc. tohle jsem vubec netusil ze lze. mam nekolik hypotek a tohle by mi jeste vylopsilo cash flow. no jak jsem tu vychvaloval bankovni poradce, tak ted si na nej doslapnu, jelikoz tuto moznost mi vubec nenabidl. o fin poradci se ani nebavim, ten byl rad ze rozumnel hypotekam obecne. jeste jednou diky za rozsireni obzoru

                  • Roman Scherks napsal:

                    Dobrý den. Já si osobně myslím, že jste zase až tak o moc nepřišel, takže na toho svého bankovního poradce nebuďte zas až tak moc zlý. :-))
                    Na téma kombíků bylo už popsáno hodně papíru, resp. internetových stránek. Odkazuji tímto na konkurenční weby, např. penize.cz, fincentrum.cz. Ostatně i zde, na investujeme.cz se o tom dost psalo a diskutovalo.
                    Takže jen lehce shrnu:
                    Začalo to kombíky s KŽP. Pokud byla TÚM okolo 4-5%, tak to v určitých případech a za dost specifických podmínek (cca 5-10%) žadatelů mohlo finančně vycházet lépe. Bylo ovšem nutno odhlédnout od rizik. V okamžiku, kdy TÚM klesla na současný stav, tak je to více jak 100% finanční suicidium.
                    Následovala kombinace s IŽP. Tady už to vychází opticky lépe. Problém je v tom, že do toho vstupuje řada neznámých – výnosy fondů, poplatky pojišťovně, daňové zákony atd. a to se pak těžko něco předpovídá. Mnohdy byly klientům předkládány i vysloveně lživé výpočty – viz můj příspěvek na penize.cz Chytrá hypotéka – 25.4.2006.
                    Další etapou vývoje bude kombinace HÚ a pravidelné investice do fondů. Až banky přijdou na to, jak to celé ošetřit, tak to určitě bude spuštěno. O této formě bude již záhodno velice vážně uvažovat.

                    • Danny napsal:

                      Cash flow se timto zpusobem muze obchodnikovy opravdu vylepsit – a dokonce velmi zasadnim zpusobem. A banker i poradce by mel upozornit na tuto moznost.

                    • Roman Scherks napsal:

                      Nevěřte na duchy Danny. Jde o to, co považujete za „zásadní vylepšení cash flow“?
                      Zrovna mám u sebe jeden příklad od jedné poradenské firmy, který mi svým přístupem k výpočtům vzal totálně dech, takže pokud budu mít čas, tak k němu připravím článeček. Podotýkám, že jsem nijak údaje nepřepočítaval, jen je opisuji, tak aby mě nikdo nechytal za slovo, resp. čísla, která zde uvedu.
                      Muž 35 let, hypotéka 2 mio na 25 let.
                      Anuitní splátka 11 142,- + případné úvěrové životní pojištění 1 034,- tedy celkem měsíční zátěž ve výši 12 176,-.
                      Kombík: 7 618,- platba úroku bance a 6 188,- platba do IŽP, tedy celkem 13 806,- Kč měsíčně.
                      Měsíční finanční zátěž je u kombíka tedy vyšší.
                      Uznávám, že někdy to může být obráceně. Jde ale o to, co je zásadní rozdíl, pro který se to vyplatí?

                    • Danny napsal:

                      Chapu. Takhle jak pisete to vypada rozhodne nezajimave. Jde o to, ze ja vychazim z trhu v UK a zde IZP platit nemusim. Mimo jine, neni to tak, ze IZP platci tak jako tak zustava? Nevim jaka castka, ale pokud zustava, nepocital bych ji mezi nakladovou polozku. A je take rozdil, jestli investujete jako fyzicka ci pravnicka osoba.
                      „Za zasadni vylepseni cashflow“ povazuji vylepseni o 30 i vice procent.

                    • Roman Scherks napsal:

                      Zdravím a děkuji za reakci.
                      ad 1) v tom případě se jedná asi o tu třetí možnost, tedy platba pouze úroků z hypotéky a zbytek jde např. do fondů, akcií apod., tedy bez prostřednictví pojišťovny, která si samozřejmě poměrně významně „lízne“ a část výnosů klientovi „sebere“ na poplatcích. Tento produkt však prozatím v ČR, alespoň dle mých informací, není možné sjednat.
                      ad 2) samozřejmě klientovi hodně zůstane, část použije na splacení hypotéky a zbytek je jeho. Jenže jde o to, jaký bude ten zbytek. Teoreticky taky nemusí být žádný, když dojde k prudkému propadu trhu. To jsou ale spekulace. Navíc tady funguje zdanění výnosů, po úplném skončení IŽP. Problém je v tom, že někteří poradci s čísly zacházejí poněkud nezodpovědně a výsledky upravují ve svůj prospěch.

                    • Jaroslav K. napsal:

                      Nemel jsem v umyslu rozpoutat zde diskusi o kombikach. Uvadel jsem to pouze jako priklad z praxe, kde se vyuziva „interest-only“ hypoteka, aby si pan Obchodnik nemyslel, ze jsem si to vycucal z prstu. Podle toho co zde pan O. uvadi, umi si sve penize zhodnotit daleko lepe sam, takze se prosim o zadnych I(K)ZP a jinych nesmyslech dale nerozepisujte.
                      Jinak v UK je „interest-only“ hypoteka pomerne bezny zpusob jak kupovat nemovitosti za ucelem pronajmu (buy to let). Urokova sazba se vetsinou sjednava variabilni, banka pujci jen kolem 75-85% hodnoty. Z najmu se plati uroky z uveru, coz je daleko realnejsi nez ze by najem pokryl celou splatku klasicke hypo. Spekuluje se na rust ceny nemovitosti pri splatnosti hypo a taky na rust najmu v prubehu splaceni… Bohuzel nevim jak to funguje u nas, ale to by snad mohl poradit nejaky poradce na tomto serveru?

                    • Roman Scherks napsal:

                      OK, děkuji za celou informaci. Pochopil jsem to bohužel jinak, takže se omlouvám. Tohle je skutečně o něčem jiném. Bohužel Vás musím zklamat, ale podobný produkt na českém trhu neexistuje, tedy o něm alespoň nevím. U nás jsou, mimo anuitního splácení, mnou popsané způsoby.

                    • Jaroslav K. napsal:

                      Dekuji za vysvetleni, uz je mi to jasne. Netusil jsem, ze u nas existuje pouze moznost hypo+I(K)ZP, pokud chci splacet jen uroky. Automaticky jsem predpokladal, ze u nas musi existovat podobne moznosti pro investory jako v UK. No nic, tak jsem pana Obchodnika zbytecne navnadil, omlouvam se.

                    • Pavel Hek napsal:

                      Kombinaci HÚ a OPF už někdo nabízí, jedná se o jakousi německou či rakouskou společnost Ertrag & Sicherheit ve spolupráci s HVB Bank. Mám za to že nabízí fondy od BNP Paribas, tzv. fondy fondů.

                    • Roman Scherks napsal:

                      Zdravím Vás. O tomhle vím, už v únoru mi posílal informaci Petr Fejtek. Nic dalšího ale nevím a nic jsem ani nezjišťoval. Tady jsou jejich stránky: http://www.esfonds.er.cz/ .

                    • Pavel napsal:

                      Pane Scherksi, můžete prozradit kde dnes pracujete?

                    • Roman Scherks napsal:

                      Jistě, mohu. Nikde. Užívám kapitálu.
                      Ale vážně, to byl jen pokus o vtípek.
                      Vzhledem k tomu, že jsem ještě příliš mlád, i když moje drahá polovička mi neustále říká dědku (asi díky těm šedivým vlasům, které mám stejně jen díky ní), tak jsem stále ještě dost nenasušil, abych mohl jen ležet, případně sedět a nic nedělat a věnovat se svým zálibám, bohužel dost finančně náročným.
                      Takže se stále věnuji hypotékám, momentálně na svoje vlastní triko.
                      Proč Vás to zajímá? Máte snad pro mě nějakou zajímavou nabídku? Sem s ní.

                • OVB(šafrovec) napsal:

                  Abych byl upřímný, hodně bych vážil nabídnout klientovi kombinaci hypo s IŽP. Ten varovný systém Uniqy při eventuálním propadu trhu mě moc nepřesvědčuje. Neznám nikoho, kdo považuje kombinaci za rozumné řešení, snad až na mého přímého nadřízeného ve struktuře, který z toho bude mít zajímavou rozdílovou provizi 🙂 Vůči klientovi je to dobytčárna, která ho může dostat jednou do velkého průšvihu.
                  Teď ale trochu vážně. Znáte někoho, kdo chce opravdu hypotéku splácet plných 30 let? Já tedy ne. Každý, komu to alespoň trochu finančně myslí, se snaží co nejdříve umořit tu úrokovou bombu v prvních 10 letech, vlastně právě tady klient hodně přeplatí.

                  • Michal Mojžíš napsal:

                    Třeba já. 😉
                    Nevidím důvod, proč se rychle zbavovat „výhodného dluhu“.
                    Pokud bych přece jen nevěděl, co s penězi, tak je asi na umoření nakonec použiju, ale nevím, jestli budu takové „dilema“ řešit.
                    Navíc, s postupem doby je finanční zátěž z hypotéky čím dál tím menší. Naopak ze začátku se člověku hodí každá koruna na vedlejší náklady spojené s pořízením a zařizováním. A spotřebitelský úvěr či kreditka asi nebude to pravé. 😉

                    • zinfo napsal:

                      ÚVĚR HYPO vs. RYCHLÉ SPLACENÍ vše je otázkou, zda mám možnost prostředky zhodnotit více než je hypoúrok. To si každý musí rozhodnout sám.

                      NÁJEM vs. VLASTNÍ někdo vsadí na jistotu vlastního bydlení a možné zhodnocení koupené nemovitosti i za cenu současného nepříznivého poměru. Riskuje pokles hodnoty a neschopnost splátky hradit.
                      Někdo vsadí na pokles nebo stagnaci cen nemovitostí i nájmů a zůstane v nájmu, riskuje častější stěhování a nárůst nájmu. Vyberte si.

                    • Oskar Michl napsal:

                      Otázkou není jen úrok, ale také základ ze kterého se počítá!
                      Můžu mít hypotéku s úrokem 5% a na druhou stranu třeba dokážu zhodnotit svoje peníze o 10%. Ale pokud úrok platím z hypotéky 2 miliony, a 10% se mi přičítá k ročně investované částce 60 tis, tak jsem hned v prvním roce 94 tis v minusu!
                      Musel bych být naprosto důsledný a kapitál shromažďovat skutečně po celou dobu splácení hypotéky, aby mi úroky a úroky z úroků v poslední třetině něco skutečně vydělaly.

          • Michal Mojžíš napsal:

            Ano, na konci! Co do té doby?? Proč čekat? Na co?? Život je na to docela krátkej…

            Jinak, kolik přeplatím, mě přece nemusí vůbec zajímat. Nepřeplácím nemovitost, platím za vypůjčenej kapitál, kterej můžu využít tak, že na tom tratnej nebudu.

            A většině národa by na „vydělání si“ na baráček „investováním“ do termíňáků a peněžáků nestačilo ani x životů.

            • obchodnik napsal:

              no tak jen trotl by doporucil investice do terminaku. ja se ale nebavim o vetsine naroda, kde lidi maji hypoteky na 2mega. jde mi o movitejsi klientelu. a nejak stale nechapu, proc by hypoteka mela byt vzdy to nejlepsi. praonajmu si drahou nemovistost a zbytek penez investuji a vydalam si na ten byt drive, nez clovek doplati hypoteku.

              • Michal Mojžíš napsal:

                Jenže:
                1. Člověk s hypotékou může narozdíl od vás tu nemovitost už využívat. Což je základní rozdíl. Nehledě na to, že nemusí platit další nájem.
                2. Většina lidí asi nemovitost „navíc“ k pronájmu nemá. Pokud má, neřeší hypotéku.
                3. Že nebude hypotéka VŽDY nejlepčí, je asi bez debat. Ale když se může člověk výhodně zadlužit, proč to neudělat. 😉

          • Pavel Hek napsal:

            Dobry den pane obchodniku,
            Vy pražáci mi přijdete poměrně hloupí, koupit za 5 mega byt nebo si ho pronajmout x tisíc. Za tu samou sumu si pár kilometrů za Prahou postavíte dům, v Praze jsem autem za 25 min. Ale to jsem napsal jen tak na okraj.
            Hypotéku splácíme cca 12 tis ( dům cca 24O m ), srovnatelný pronájem se pohybuje někde kolem 25 tis. Holt, ta Praha nám to zvedá nahoru.

            • Mario napsal:

              Pane Heku, trochu si koledujete o to samé jako prý obchodník. Není hloupý.
              Víte, že když si koupíte v Chomutově byt za 300.000 tak ušetříte ještě více?
              Pražáci nejsou hloupí, jen jim nečouhá sláma z bot. Ale to je na jinou diskusi.
              Současné téma satelitních městeček kolem Prahy je také docela propírané. Vše má výhody i nevýhody, každý je jiný a má své priority:-)

              • Pavel Hek napsal:

                A v Mostě za 15O.000, akorát tam musíte sehnat práci. I když já osobně tvrdím že schopný člověk práci najde, byť v některých regionech je to problém.

            • Daple napsal:

              Přidám se k reakci Maria: podnájem v centru Prahy může znamenat 4minuty pěšky z práce domů – pak stačí jen investovat ty peníze co projedete denně za benzín cestou „ze a do satelitu“. Jó, 8minut denně – oproti 50 – a za těch 42 minut se dá také něco vidělat – a nebo jen lelkovat;-). Snad po USA nepřijde na řadu Prahá – drahá.

            • obchodnik napsal:

              no pominu ten fakt ze me nazyvate hlupakem. v trhu jsem vydelal vic, nez jste kdy videl. tak za 5 mega nepostavim dum co chci. mozna tak neco hnusnyho od Central goup. navic kvalitni pozemek v klanovicich nebo pruhonicich je prave tak kolem 5-10 mega. navic jde o preference kazdeho jednotlivce. nekdo proste chce hezky penthouse s vyhledem na Hrad nekdo pekny novy byt nebo barak na Bile hore. nekdo barak v pruhonicich. me slo jen v mem uvodnim prispevku poukazat, ze nekdy hypoteka nemusi byt uplne to nej reseni. no a dovedel jsem se tu naopak zajimave veci, za coz jsem rad. krome vaseho prispevku

            • Martin Bouček napsal:

              Přihodím si jako pražák také doušku. Rozumím Vám, že mohou lidé kupující si za 5 mega byt (když mohou mít dům) připadat hloupí. Ale když si koupím byt, musím se starat o střechu? Nastane-li s ní problém, je nás na něj více spolumajitelů, náklady se rozloží. To samé platí s fasádou atd.

              A má své kouzlo, vlastnit třeba půdní byt s výhledem na Hradčany nebo Malou Stranu. 😉

            • Milan napsal:

              Nějak mi ten Váš výpočet nesedí… 🙂
              Pokud chcete splácet hypotéku cca 12 tis/měs po dobu 30 let tak je to za nemovitost v hodnotě cca 2 mil. Kč (při 100% hypotéce). Ale za tuto cenu „dům cca 240m2 pár kilometrů za Prahou“ (jak uvádíte) ale nepostavíte. 🙂
              Pokud by byla jeho cena těch „5 mega“ (což je reálné), tak výše splátky je již cca 29 tis/měs po dobu 30 let při 100% hypotéce. 🙁
              A k tomu si musíte ještě připočítat náklady na údržbu a opravy Vaší nemovitosti, které také nejsou zanedbatelné…
              Já jsem osobně také před nedávnem řešil stejný problém zda investovat do vlastního bydlení nebo jít do nájmu a peníze investovat. Po jednoduché simulaci v excelu mi vyšlo, že raději jdu do pronájmu… 🙂

              • Pavel Hek napsal:

                Nu, tak já jsem rekonstruoval což je prý horší než stavět nový. Pár věcí jsem si udělal sám, případně s výpomocí rodiny, ale na to jsem ušetřil tak cca 1OO tis.
                Ty náklady na údržbu nejsou zase tak strašné a i když bydlíte v nájmu, tak ten byt se při stejném časovém horizontu musí taky udržovat, takže někdo to zaplatí, zřejmě asi nájemce.
                Co se týče ceny, tak nedávno známý dodělal dům a vešel se právě do těch 2 mega i s parcelou ( ale tam byl levný metr – 15O Kč, asi proto že tam byli 2 metry vody v roce 2002 ).
                Co se týče oněch 5 mega jak uvádíte, tak za mega dejme tomu parcelu a za 4 mega už je hezká vila. Samozřejmě jak pro koho.
                Je vidět že máme každý jiné názory, někdy bych do toho bytu šel, hlavně když musím dělat rajony.
                Jo, co se týče těch hypoték, 8800 jedna, 3200 druhá, zbytek z úspor. Firma se totiž při kalkulaci spletla o pakatel, cca o 25% konečné ceny, divím že mi vůbec dali hypotéku, když jsem jim tam hodil rozpočet.

    • Danny napsal:

      Obchodniku, ozvi se mi na muj emil. Mam pro tebe velmi zajimave informace.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna.