Sobota 18. listopadu. Svátek má Romana.

Chcete stavět s hypotékou?

Bydlení Jan Bureš 24.01.2008 | 06:48 4 komentáře

Hypotéka na výstavbu nemovitosti se od hypotéky na pořízení bytu či domu znatelně liší. Jiné jsou doklady, které žadatel musí předložit, jiné jsou podmínky pro čerpání. Jaké podmínky nabízejí české banky píše JAN BUREŠ.

Člověk který se rozhodne stavět si dům nebo byt s pomocí hypotečního úvěru musí kromě schopnosti splácet řešit od počátku dva základní problémy:

a) jak úvěr získat pokud možno bez komplikací,
b) jak peníze z úvěru efektivně vyčerpat.

Zeptali jsme se v několika bankách, které hypotéky poskytují, konkrétně v České spořitelně, Komerční bance, Hypoteční bance, GE Money Bank, HVB a Raiffeisenbance, jaké mají požadavky na dokumenty předkládané k žádosti o hypotéku na výstavbu.

Žádost o hypotéku
Všechny banky bez výjimky chtějí žádost o úvěr, doklady k identifikaci klienta a doklady o příjmech. Stejně tak všechny banky požadují odhad ceny nemovitosti, kterou bude úvěr zajištěn. Tady už ale najdeme rozdíly – pro většinu bank pracují smluvní odhadci se kterými si klient musí zpracování odhadu dohodnout a jim také zaplatit cenu (obvykle se pohybuje mezi 3 – 5 tisíci korunami). V Hypoteční bance může klient dostat expresní ocenění zdarma (u úvěrů do 85 % LTV do 5 mil. Kč) nebo si objednat levnější (1 500 Kč) elektronický odhad.

Stavební povolení je vyžadováno ve všech bankách, kromě České spořitelny a Raiffeisenbank, kde je požadováno až při čerpání úvěru.

Smlouva o dílo v případě výstavby dodavatelskou formou, harmonogram prací, doklady o úhradě prací a materiálu, soupis prací prováděných svépomocí, projektová dokumentace, rozpočet (v České spořitelně a Hypoteční bance dokonce položkový) – to jsou další doklady, které jednotlivé banky požadují. S těmito požadavky kontrastuje pouze Raiffeisenbank, která se spokojí s údaji o celkové výši záměru, již proinvestovaných prostředcích a prostředcích, které klient ještě potřebuje na žádosti o úvěr. K tomu ještě dává klientům možnost zvýšit si úvěr o desetiprocentní rezervu – ti, kteří už stavěli a setkali se s vícenáklady, vědí, jak se taková rezerva může hodit. A pokud se náklady na výstavbu nepřekročí a klient rezervu nevyčerpá – nic se neděje – nedočerpání úvěru v Raiffeisenbank není zatíženo žádnou sankcí.

Čerpání hypotečního úvěru
Stavebník strávil měsíc až dva vyřizováním úvěru, teď má podepsanou úvěrovou smlouvu, a protože stavba nečeká, chce peníze z hypotéky čerpat. Vzhledem k tomu, jak pomalu pracují katastry nemovitostí, byly všechny banky nuceny přistoupit k povolování čerpání proti podanému návrhu na vklad zástavního práva.

Délka období čerpání je zpravidla dvouletá. V České spořitelně musí klient po šesti měsících začít platit rezervační poplatek – 0,5 % z nevyčerpané částky úvěru.

Poplatek za čerpání až s výjimkou GE Money Bank si banky neúčtují. Jen Hypoteční banka a Raiffeisenbank si nechávají platit za 4. (resp. 5.) a další čerpání, aby snížily počet klientů, kteří chodí čerpat s každou fakturou zvlášť.

Má klient peníze k dispozici? Ve většině bank se čerpá tak, že banka proplatí klientem přinesené dodavatelské faktury přímo na účty dodavatelů. V některých případech tak je možno proplatit i faktury zálohové. Raiffeisenbank poukáže peníze klientovi přímo na jeho účet a dovolí mu, aby si s nimi hospodařil podle svých potřeb. Toto řešení je pro stavebníky ideální, protože jim umožňuje regulovat si tok peněz podle momentální potřeby a rychle reagovat (slevy, výprodeje, placení řemeslníků v hotovosti apod.). Účelové vyčerpání načerpaných prostředků stavebník bance prokazuje až dodatečně, před dalším čerpáním, respektive do šesti měsíců po dočerpání úvěru – své náklady sepíše na formulář banky, doloží je fakturami, pracovník banky si soupis zkontroluje a faktury klientovi vrátí. U 20 % z vyčerpaných peněz se účelovost čerpání prokazovat nemusí.

Povinná pozastávka je část úvěru (obvykle 5 – 10 %), kterou může klient vyčerpat až po kolaudaci. Pozastávku standardně nepožaduje jen Raiffeisenbank a Česká spořitelna (ta, pokud nejde o developerský projekt).

V České spořitelně, Hypoteční bance i v Raiffeisenbank může klient peníze z úvěru použít i na zaplacení projektu. Raiffeisenbank dává klientům k dispozici seznam předmětů a prací, které lze z úvěru na výstavbu financovat.

Čerpání úvěrů na výstavbu probíhá obvykle formou postupného čerpání – klient dostává uvolněno tolik peněz, kolik odpovídá aktuální hodnotě zastavené nemovitosti. V počáteční fázi lze čerpat často jen proti zástavní hodnotě pozemku, teprve po zápisu rozestavěné stavby do katastru nemovitostí lze čerpat i její aktuální protihodnotu.

Jak ukazuje tento stručný přehled, vyplatí se před rozhodnutím o tom, kam pro hypotéku, dobře zvážit, v jakých podmínkách bude stavba probíhat a co musí požadovaná hypotéka splňovat. Nejlevnější totiž nemusí znamenat nejvýhodnější.

4 komentáře: “Chcete stavět s hypotékou?”

  1. Adam Holý napsal:

    „klient dostává uvolněno tolik peněz, kolik odpovídá aktuální hodnotě zastavené nemovitosti.“
    Když probíhá výstavba, tak klient zastavuje jinou nemovitostí, než tou kterou staví ne? Kdyby zastavoval tou, kteoru staví, tak by musel každý týden chodit nemovitost zkoumat odhadce a stanovovat hodnotu ne?

    • Jan Traxler napsal:

      Ale kdepak… mate to hned v nasledujici vete krasne popsano: „V počáteční fázi lze čerpat často jen proti zástavní hodnotě pozemku, teprve po zápisu rozestavěné stavby do katastru nemovitostí lze čerpat i její aktuální protihodnotu.“

      • Adam Holý napsal:

        Aha..No, ale kdo posuzuje hodnotu rozestavěné nemovitosti? A zastavená nemovitost je v tomto co? Klient zastaví nemovitost, kterou v budoucnu postaví, ale reálně ještě nestojí, nebo musí zastavit úplně nějakou jinou nemovitostí?

        • Martin Bouček napsal:

          Hodnotu rozestavěné nemovitosti posuzují obvykle technici banky, případně i externí odhadci. Vždy to něco stojí. Pane Holý, narážíte na jednu zapeklitost, že totiž rozestavěná nemovitost musí být zapsána na katastru. To může nastat až ve chvíli, kdy geodeti zaměří asi 1 m vyzděnou budovu. Když stavitel má vlastní pozemek, na nemž nevázne zástava, banka obvykle nemá problém oproti této hodnotě uvolnit peníze na základy a ten jeden metr zdiva. Když ale stavitel na hypotéku i pozemek kupoval, pak musí rozestavět budovu „za svý“ (tj. třeba z úvěru ze stavebního spoření, který se zajistí třeba ručitelem). Myslím, že lidé si staví vlastní dům proto, že ještě žádný nemají 🙂 Ale když mají (třeba byt), mohou bance zastavit navíc ještě i tuto druhou nemovitost, a je po starostech 😉

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna.