Člověk který se rozhodne stavět si dům nebo byt s pomocí hypotečního úvěru musí kromě schopnosti splácet řešit od počátku dva základní problémy:
a) jak úvěr získat pokud možno bez komplikací,
b) jak peníze z úvěru efektivně vyčerpat.
Zeptali jsme se v několika bankách, které hypotéky poskytují, konkrétně v České spořitelně, Komerční bance, Hypoteční bance, GE Money Bank, HVB a Raiffeisenbance, jaké mají požadavky na dokumenty předkládané k žádosti o hypotéku na výstavbu.
Žádost o hypotéku
Všechny banky bez výjimky chtějí žádost o úvěr, doklady k identifikaci klienta a doklady o příjmech. Stejně tak všechny banky požadují odhad ceny nemovitosti, kterou bude úvěr zajištěn. Tady už ale najdeme rozdíly – pro většinu bank pracují smluvní odhadci se kterými si klient musí zpracování odhadu dohodnout a jim také zaplatit cenu (obvykle se pohybuje mezi 3 – 5 tisíci korunami). V Hypoteční bance může klient dostat expresní ocenění zdarma (u úvěrů do 85 % LTV do 5 mil. Kč) nebo si objednat levnější (1 500 Kč) elektronický odhad.
Stavební povolení je vyžadováno ve všech bankách, kromě České spořitelny a Raiffeisenbank, kde je požadováno až při čerpání úvěru.
REKLAMA
Smlouva o dílo v případě výstavby dodavatelskou formou, harmonogram prací, doklady o úhradě prací a materiálu, soupis prací prováděných svépomocí, projektová dokumentace, rozpočet (v České spořitelně a Hypoteční bance dokonce položkový) – to jsou další doklady, které jednotlivé banky požadují. S těmito požadavky kontrastuje pouze Raiffeisenbank, která se spokojí s údaji o celkové výši záměru, již proinvestovaných prostředcích a prostředcích, které klient ještě potřebuje na žádosti o úvěr. K tomu ještě dává klientům možnost zvýšit si úvěr o desetiprocentní rezervu – ti, kteří už stavěli a setkali se s vícenáklady, vědí, jak se taková rezerva může hodit. A pokud se náklady na výstavbu nepřekročí a klient rezervu nevyčerpá – nic se neděje – nedočerpání úvěru v Raiffeisenbank není zatíženo žádnou sankcí.
Čerpání hypotečního úvěru
Stavebník strávil měsíc až dva vyřizováním úvěru, teď má podepsanou úvěrovou smlouvu, a protože stavba nečeká, chce peníze z hypotéky čerpat. Vzhledem k tomu, jak pomalu pracují katastry nemovitostí, byly všechny banky nuceny přistoupit k povolování čerpání proti podanému návrhu na vklad zástavního práva.
Délka období čerpání je zpravidla dvouletá. V České spořitelně musí klient po šesti měsících začít platit rezervační poplatek – 0,5 % z nevyčerpané částky úvěru.
Poplatek za čerpání až s výjimkou GE Money Bank si banky neúčtují. Jen Hypoteční banka a Raiffeisenbank si nechávají platit za 4. (resp. 5.) a další čerpání, aby snížily počet klientů, kteří chodí čerpat s každou fakturou zvlášť.
REKLAMA
Má klient peníze k dispozici? Ve většině bank se čerpá tak, že banka proplatí klientem přinesené dodavatelské faktury přímo na účty dodavatelů. V některých případech tak je možno proplatit i faktury zálohové. Raiffeisenbank poukáže peníze klientovi přímo na jeho účet a dovolí mu, aby si s nimi hospodařil podle svých potřeb. Toto řešení je pro stavebníky ideální, protože jim umožňuje regulovat si tok peněz podle momentální potřeby a rychle reagovat (slevy, výprodeje, placení řemeslníků v hotovosti apod.). Účelové vyčerpání načerpaných prostředků stavebník bance prokazuje až dodatečně, před dalším čerpáním, respektive do šesti měsíců po dočerpání úvěru – své náklady sepíše na formulář banky, doloží je fakturami, pracovník banky si soupis zkontroluje a faktury klientovi vrátí. U 20 % z vyčerpaných peněz se účelovost čerpání prokazovat nemusí.
Povinná pozastávka je část úvěru (obvykle 5 – 10 %), kterou může klient vyčerpat až po kolaudaci. Pozastávku standardně nepožaduje jen Raiffeisenbank a Česká spořitelna (ta, pokud nejde o developerský projekt).
V České spořitelně, Hypoteční bance i v Raiffeisenbank může klient peníze z úvěru použít i na zaplacení projektu. Raiffeisenbank dává klientům k dispozici seznam předmětů a prací, které lze z úvěru na výstavbu financovat.
Čerpání úvěrů na výstavbu probíhá obvykle formou postupného čerpání – klient dostává uvolněno tolik peněz, kolik odpovídá aktuální hodnotě zastavené nemovitosti. V počáteční fázi lze čerpat často jen proti zástavní hodnotě pozemku, teprve po zápisu rozestavěné stavby do katastru nemovitostí lze čerpat i její aktuální protihodnotu.
Jak ukazuje tento stručný přehled, vyplatí se před rozhodnutím o tom, kam pro hypotéku, dobře zvážit, v jakých podmínkách bude stavba probíhat a co musí požadovaná hypotéka splňovat. Nejlevnější totiž nemusí znamenat nejvýhodnější.
