Kupte si část obchodního centra

Přemýšlíte o větší diverzifikaci svého investičního portfolia? Předpokládáte další růst cen nemovitostí v lukrativních lokalitách? Alternativa v podobě nemovitostních podílových fondů v současnosti také v nabídce tuzemských investičních společností.

Nabídka otevřených podílových fondů pro retailovou investorskou klientu se opět rozrůstá. Vedle standardních akciových, smíšených, dluhopisových a jiných fondů si na českém trhu nachází také své místo čistě realitní, jinými slovy specializované nemovitostní otevřené podílové fondy.

Činnost nemovitostních fondů se svou podstatou výrazně odlišuje od fungování klasických otevřených podílových fondů. Klasické podílové fondy investují prostředky podílníků výhradně do cenných papírů (dluhopisů, pokladničních poukázek, akcií apod.), přičemž výnosnost podílu je dána jednak pravidelným výnosem cenných papírů (dividendy apod.), ale především pozitivním pohybem tržní ceny podkladového aktiva. Do této skupiny patří také "nepřímé" realitní fondy ať už akciové nebo smíšené, které často investoři mají tendenci směšovat s nemovitostními fondy, přičemž investiční strategie realitních akciových a "ryzích" nemovitostních fondů je naprosto odlišná.

Akciové či smíšené realitní fondy jsou především strukturované fondy investující do cenných papírů (nejčastěji akcií) společností působících na realitním trhu (developerské společnosti, stavitelské společnosti, realitní kanceláře apod.). Naopak přímý nemovitostní fond investuje prostředky podílníků především do komerčních nemovitostí v atraktivních lokalitách, s očekáváním dlouhodobého příjmu formou nájmu.

V současnosti čistě nemovitostní fondy nabízí na českém trhu pouze dvě investiční společnosti. Nízký počet poskytovatelů tohoto druhu investice je dán především náročností procedury vedoucí k získání licence pro zprostředkování přímých investic do nemovitostí.

Velké nároky jsou kladeny především na úroveň členů managementu investiční společnosti, kde musí být ze zákona zastoupeni manažeři s prokazatelnými zkušenostmi jednak z oboru obchodování na kapitálovém trhu, a také odborníci z oboru realit. Další zákonnou podmínkou udělení licence, kterou se nemovitostní fondy odlišují od klasických podílových fondů, je ustanovení tzv. Výboru odborníků, který je složen z nezávislých odborníků - znalců, kteří pravidelně dohlíží a revidují hodnotu nemovitostí ve správě nemovitostního fondu.

První společností, která úspěšně prošla schvalovací procedurou a na český trh uvedla čistě nemovitostní fond, byla v únoru letošního roku Česká spořitelna. Ta prostřednictvím své investiční společnosti REICO nabídla klientům ČS nemovitostní fond, který v současnosti spravuje vlastní kapitál v hodnotě necelých 700 milionů Kč (zdroj: www.reicofunds.cz). Druhou společností, která v září představila českým investorům svůj 1. nemovitostní OPF Realtia, je stejnojmenná investiční společnost REALTIA.
Palác Anděl, Praha

Oba fondy jsou v podstatě teprve na startu, přesto už se akcionáři mohou pochlubit prvními "vlajkovými" nemovitostmi ve správě jednotlivých podílových fondů, které již svým podílníkům přinášejí pravidelné výnosy. Vývoj zhodnocení podílových jednotek bude nyní dán především rychlostí, jakou se podaří správcům fondů opatřit další vhodné nemovitosti a především získat další vklady podílníků, z nichž budou tyto investice financovány. Podle aktuálních zpráv, které máme z investiční společnosti REICO, by se do konce měsíce listopadu měl uskutečnit nákup dalších 4 nemovitostí.

Platinium, Brno

Konkrétní podmínky pro zainvestování prostředků prostřednictvím investičních společností REICO A REALTIA zobrazuje následující tabulka. Pokud se klient rozhodne pro investici do nemovitostních fondů, určitě bude jedním z důležitých parametrů jeho rozhodování výše vstupních, správních a dalších poplatků souvisejích s jeho investicí.

Tabulka 1: Porovnání parametrů fondů 1. Nemovitostní OPF REALTIA a ČS nemovitostní fond
Zdroj: Data investičních společností REICO a REALTIA

Z tabulky vyplývá, že fond REALTIA účtuje klientům správcovský poplatek 0,5 %, narozdíl do fondu společnosti REICO, která podle posledních informací klientům účtuje poplatek 1,75 %. V ostatních nákladových kategoriích jak fond společnosti REALTIA, tak společnosti REICO razí velmi podobnou poplatkovou strategii. Pro klienta je velice důležité určit svou investiční strategii. V případě pravidelných investic nabízí investiční společnost REALTIA zvýhodněné poplatkové podmínky, při jejichž výpočtu REALTIA vychází z cílové částky celého investičního programu.

Příkladem budiž klient, který plánuje po dobu 5 let investovat měsíčně 2 000 Kč. Po pěti letech bude jeho celková investice činit 120 000 Kč (5 * 12 * 2 000 Kč). Klientovi tedy bude každý měsíc účtován vstupní poplatek ve výši 3 % z 2 000 Kč, odpovídající investici ve výši 120 000 Kč.

Pro úplnost uvádím výši vstupních poplatku u akciových a smíšených realitních fondů, které se pohybují od 1,5 % (KB realitní fond) až po 2,5 % (ČSOB Realitní mix). Tyto fondy pro menší investice vycházejí výhodněji. Naopak co se týká správního poplatku 1. nemovitostní OPF REALTIA účtuje svým klientům přirážku ve výši 0,5 %. Tato skutečnost je dána, podle informací investiční společnosti, především nižšími náklady souvisejícími přeceňováním aktiv a minimálními změnami investiční strategie, oproti aktivně řízeným akciovým fondům, kde se správcovský poplatek pohybuje od 1,5 do 1,6 % (KB realitní fond, ČSOB Realitní mix).

Pro klienty může investice do nemovitostních fondů znamenat další možnost diversifikace investičního portfolia. Investiční horizont fondu je stanoven už ze své podstaty jako dlouhodobý s pravidelným výnosem, který je pravidelně reinvestován. V porovnání s akciovými realitními fondy se jedná spíše o konzervativnější investici s očekávaným výnosem nad úroveň 5 % p. a.

Výhodou této investice je zejména určitá nezávislost na pohybu kapitálových trhů a úrokových sazeb a samotné zajištění majetku fondu vlastněnou nemovitostí, přičemž likvidita je v podmínkách České republiky zaručena povinností investovat minimálně 20 % prostředků fondu do likvidních aktiv (termínovaných účtů, krátkodobých dluhopisů apod.).