CEE H1 Investiční report: Co se děje v realitních investicích v 1. pololetí 2021 v regionu střední a východní Evropy (CEE)

Revoluce nebo evoluce? Vlastně obojí. Situace na trhu se změnila, což podrobněji popisujeme níže:

1. Co je dnes na trhu “HORKÉ ZBOŽÍ“ a co nikoliv?

• Průmysl a logistika; nejméně atraktivní třída aktiv v roce 2008, nyní jednoznačný vítěz. Téměř každý institucionální investor hledá tuto třídu nemovitostí a výnosy se každým čtvrtletím snižují (=ceny se zvyšují).Česká republika eviduje nejnižší logistické výnosy prvotřídních (tzv. prime) budov na úrovni 4,50 % ročních čistých příjmů; Maďarsko a Rumunsko vypadají z pohledu výnosů výjimečně dobře s prvotřídními výnosy 6,50 %, respektive 7,50 %.
• Maloobchodní parky (Retail parky); za posledních 12 měsíců zaznamenala každá geografie v našem regionu střední a východní Evropy snížení výnosů v sektoru Retail Parků. Menší velikosti těchto nemovitostí a proporčně nižší objemy jednotlivých transakcí obvykle znamenají, že tento segment hraje menší roli v celkových investičních objemech. Poptávka investorů ale posiluje a výnosy nejkvalitnějších Retail Parků v ČR (5,75 %) se nyní přibližují k výnosům nákupních center (5,50 %). Avison Young očekává, že tento trend bude pokračovat, protože investoři hledají aktiva „odolná proti Covidu“; Retail Parky v Polsku vypadají jako dobrá příležitost k investici, neboť primární výnosy v současné době jsou 7,00 % oproti výnosům nákupních center 5,75 %.
• Kanceláře; náš “starý známý“ na trhu komerčních realit, který nám při práci z domova velmi chyběl. Jako téměř vždy vládl tento segment v rámci celkového objemu investic, tentokráte investice do kanceláří představovaly v rámci celého CEE regionu 1,95 miliardy EUR nebo 46 % celkových objemů v 1. polovině 2021. Kanceláře nejsou zdaleka mrtvé; ve skutečnosti, pokud si přečtete zprávu Avison Young o současných a budoucích trendech v pracovním prostředí MULTIVERSE OF WORK, uvidíte, že kanceláře budou nadále fungovat jako velmi živý organismus. Objemy investic svědčí o tom, že i investoři sdílejí toto přesvědčení, i přesto že svá portfolia diverzifikují do jiných zde uvedených tříd aktiv.

2. Na trhu vyrostla nová skupina investic, která je momentálně zažívá obrovský rozkvět:

• Rezidenční nemovitosti určené na pronájem, tzv. Build-to Rent (BTR), zažívají obrovský rozmach.Rezidenční projekty se objevují na nákupních seznamech všech hlavních institucionálních investorů; domácích i mezinárodních. Konkurence je vysoká a výnosy extrémně nízké, protože investoři primárně počítají s dlouhodobým růstem hodnoty kapitálu.
• Vznik tohoto odvětví se vytvářel již několik let, protože developeři pomalu přizpůsobovali své projekty a prodejní kanály tomuto trendu. Nejdříve od soukromých osob přes hromadné prodeje soukromým osobám, až po prodeje celých budov institucionálním investorům. Dnešní projekty jsou prodány před jejich samotným dokončením. Proto investoři bojující mezi sebou jsou ochotní se k transakcím zavázat dopředu a v některých případech i poskytnout své finanční prostředky k dokončení projektu. Doposud jsme viděli několik transakcí v tomto segmentu, nicméně v druhé polovině roku uvidíme další, jak se budou stávající obchody dokončovat napříč celou CEE.
• Výnosy se pohybují od 3,50 % v Praze do 6,00 %+ v Bukurešti.

3. Objemy investic se meziročně snížily o 30 %, ale poptávka není jádro problému

• V 1. pololetí 2021 klesl objem investico 30 % – z 6,1 miliardy EUR v roce 2020 na 4,2 miliardy EUR v roce 2021. Je však třeba poznamenat, že objemy prvního čtvrtletí 2020 nebyly pandemií Covid-19 ještě ovlivněny (jednalo se o transakce dohodnuté před počátkem pandemie). Slovensko i Rumunsko hlásí za dané období zvýšené objemy investic a také Maďarsko zaznamenalo velmi silný začátek roku. Polsko zůstává na prvním místě co do objemu investic s více než 2 miliardy EUR z celkových 4,2 miliardy EUR v celé střední a východní Evropě. To je stále objem o přibližně 1 miliardu EUR nižší než loňský výkon v prvním pololetí. Česká republika stejně tak zaostala se 790 miliony EUR oproti 1,9 miliardám EUR v první polovině roku 2020.
• Přestaly snad investorům chutnat nemovitosti v Polsku a ČR v důsledku pandemie Covid-19? Kdepak, jediným faktorem je jednoznačně nedostatek zajímavých příležitostí v těchto dvou zemích; počet realitních fondů a objem dostupných aktiv pod správou v těchto geografických oblastech stále roste a tím se zvyšuje konkurenční tlak na snižování výnosů na trhu omezeném ze strany nabídky.
• Výsledek: klesající výnosy napříč všemi sektory kromě nákupních center a tzv. High Street maloobchodních prostor v centrech měst. Zbytek CEE je navíc cenově velmi atraktivní oproti rekordně nízkým výnosům v Polsku a České republice.

4. Dominance lokálního kapitálu v regionu CEE nápadně připomíná situaci po krizi v roce 2008:

• Pokud bychom brali získání omezených produktů dostupných na trhu jako závod, pak by byl Zátopek hrdý na České investiční fondy, které zvítězily a získaly 17 % (740 milionů EUR) z celkového objemu investic celého CEE regionu.Maďarsko získalo stříbrnou medaili díky velkým akvizicím doma i v Polsku a Rumunsku; Maďarští investoři mají momentálně v hledáčku kromě těchto zemí také Českou republiku a Slovensko.
• Růst a dominance domácího kapitálu dnes připomíná roky 2008–2012, kdy v investicích do komerčních realit dominovali místní investoři. Tentokrát je však zásadním rozdílem, že domácí hráči již jednoduše pouze nevyplňují vzniklý prostor, které zanechaly západní instituce prchající z „rizikovějších“ trhů zpět na svoje domácí hřiště. Dnes jsou investoři ze CEE konkurenceschopnými hráči a daří se jim nad západním kapitálem vyhrávat. Toto je důkaz vyspělosti trhů ve střední a východní Evropě; jak místní fondy rostou, základna likvidity ve střední a východní Evropě posiluje; a region přechází od cen založených na „západních trzích plus prémie“ k tržním cenám založeným na vlastních fundamentech.