Středa 19. června. Svátek má Leoš.

Regulace předčasného splacení může hypotéky zdražit a znepřístupnit

BankyBydlení 11.03.2019 | 09:00 1 Komentář

Píšeme na Hypoindex.cz: Česká národní banka přišla s tím, že klient může kdykoli splatit hypotéku, a to skoro zdarma. Zdá se, že díky této změně by klienti bank mohli ušetřit, ale odborníci se shodují, že zas tak pozitivní zásah do hypotečního trhu to není. V důsledku nejspíš hypotéky ještě zdraží a budou dostupné pro méně lidí.


Více se dočtete v článku „Regulace předčasného splacení může hypotéky zdražit a znepřístupnit“ na serveru Hypoindex.cz.

Jeden komentář: “Regulace předčasného splacení může hypotéky zdražit a znepřístupnit”

  1. Richard Fuld napsal:

    Tak tady šlápla ČNB hodně vedle. Představme si klienta, který má fixován úrok na 10 let ve výši 5%. Za 2 roky ale klesnou úrokové sazby např. na 2%. Takový klient splatí předčasně část nebo celý dluh s tím, že zaplatí jen administrativní náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy a následně uzavře tutéž úvěrovou smlouvu avšak již s fixovaným úrokem ve výši 2%. Je zřejmé, že v takovém případě se nejedná o skutečnou fixaci. Takto nahlížené klientovy závazky by ve skutečnosti znamenaly, že klient nemá sjednánu fixní sazbu na 10 let. Znamenalo by to, že má sjednánu opci na využití dané fixní sazby. Sazbu by tak klient mohl využít po celé období fixace, avšak neměl by takovou povinnost. Pokud by se tedy banky chtěly zajistit proti úrokovému riziku z poskytnutých půjček s fixním úrokem, za daných podmínek by nestačilo využít prostý téměř beznákladový (pomineme-li transakční náklady) úrokový swap (IRS). Musely by používat příslušný opční nástroj na úrokové sazby, u něhož by musely platit opční prémii. Bankami placené opční premium by pak obezřetně podnikající banky musely započítat do výše úrokové sazby, tedy hypotéky zdražit o náklady vynaložené na pořízení daného opčního nástroje.

    Jediným správným řešením je tedy nenutit banky, aby prostřednictvím regulace výpočtu nákladů spojených s předčasným splacením úvěru, poskytovaly hypotéky společně s opcí na využití dané fixní úrokové sazby. Tímto by de facto banky nemohly poskytovat skutečnou fixaci úrokových plateb, tak jak je běžně poskytována. Na trhu by tak zůstaly hypotéky s plovoucím úrokem, nebo drahé hypotéky obsahující opční právo klienta na využití dané fixní úrokové sazby. Hypotéky se skutečně fixovanou sazbou by na trhu vůbec nemohly být nabízeny, protože uvedená regulace z nich vždy učiní hypotéku s úrokovou opcí, bez ohledu na to, že tato není v úvěrové smlouvě dohodnuta!

    Do nákladů banky souvisejících přímo s předčasným splacením úvěru je třeba bez jakýchkoliv pochyb započíst ztrátu, která bance vznikne předčasným uzavřením „nízkonákladového“ derivátového kontraktu (standardně IRS), kterým banka kryje své úrokové riziko plynoucí z úvěrů poskytnutých s fixní sazbou.

    Domnívám se, že pokud by banka uvedené náklady (ztráty) po klientovi nechtěla uhradit, dopustí se porušení své povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře (poškozena bude banka a její akcionáři). Proto se také domnívám, že případné žalobě proti bance, která uplatnila nárok na úhradu ztráty způsobené předčasným uzavřením zajišťovacího kontraktu, by soud neměl vyhovět. Mimo jiné i proto, že to je klient, kdo nedodržel své smluvní závazky, k nimž se zavázal, a bance by v důsledku klientova nedodržení závazků vznikla ztráta (škoda) v jednoznačně prokazatelné výši. To platí tím spíše, když tato ztráta bance vzniká v souvislosti s jejím obezřetným chováním vůči úrokovému riziku. Obezřetnost je ze strany ČNB na bankách vyžadována.

    V daném případě úhrady ztráty banky nejde o úhradu nějakého ušlého zisku, či ušlých úrokových příjmů ve vztahu k období, jež zbývá do splatnosti poslední dohodnuté splátky. Jde o náhradu ztráty vzniklé obezřetně se chovající bance v důsledku nedodržením smluvních podmínek, ze strany klienta.

    Jiná situace samozřejmě nastane, pokud se banka s klientem na možnosti předčasného splacení smluvně předem dohodne, tedy v případě, kdy uzavřená smlouva bude obsahovat opční ujednání o možnosti (nikoliv povinnosti) využití fixované sazby ve prospěch klienta. V takovém případě musí banka náklady na zajištění nákupem příslušných opcí započítat do výše úrokové sazby, nebo si musí předem dohodnout transparentní způsob stanovení úhrady nákladů banky, které bude klient bance muset uhradit v případě, že své klient své opce využije. Možnost dohody na úhradě ztráty je podle mě optimální způsob řešení daného problému a je nešťastné, pokud právě tento způsob chce ČNB bankám zakázat.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna.