Odborníci odpovídají: Jaké zhodnocení přináší nemovitostní fondy?

Ceny bytů – a v některých případech i domů – letí nahoru a prozatím nic nenasvědčuje tomu, že by se na realitním trhu mělo zlevňovat. Nové projekty většinou mezi prvními skupují profesionální investoři, kteří byty dále pronajímají. Jen málokdo z běžných investorů ale zvládne našetřit na celý nový byt.

Nemovitostní fondy proto umožňují investovat do nákupu realit jen určitou částku, která může začínat na několika tisících korun, a přitom vydělávat na vlně narůstajících cen. Své úspory tak mohou pomocí nemovitostí zhodnotit i ti, kteří si nechtějí brát k naspořené částce hypotéku, aby mohli pořídit celý dům nebo byt.

Zeptali jsme se proto dvou odborníků na nemovitostní fondy, jaké jsou jejich výhody a nevýhody.

Odpovídá Tomáš Wildt ze společnosti Vihorev Group

Na jakém principu nemovitostní fondy fungují? 

Nemovitostní fond pracuje s vloženými penězi od podílníků, které sdružuje, a investuje ve větším rozsahu, než by mohl samostatný investor. Jeho cílem je zhodnotit prostředky od investorů, a to ve formě provozování výnosových nemovitostí, výstavby/developmentu či prodeje vybraných nemovitostí. Záleží vždy na investiční strategii konkrétního fondu. Člověk, který investuje do nemovitostního fondu by měl ale počítat s tím, že jeho peníze budou zhodnoceny až za několik let. I přes pravidelný roční výnos nevydělá za jeden nebo dva roky. Je třeba počítat se třemi a více lety, i tak je to ale rychlejší zhodnocení než při koupi bytu na hypotéku.

^REKLAMA

Jaké jsou podle vás hlavní výhody a hlavní rizika nemovitostních fondů? 

Jednou z hlavních výhod nemovitostních fondů je fakt, že zde můžete investovat například už od tisícovky. Tyto fondy jsou vhodné také pro úplné nováčky, protože je celý proces velmi jednoduchý. S investicí nemáte takovou starost jako kdybyste se rozhodli pro úvěr, koupi bytu a následné pronajímání. Stejně tak je výraznou výhodou stabilní výnosnost nemovitostí a jejich pravidelné zhodnocování. Jako u všech druhů investic i zde na sebe bere investor určité riziko. To je ale v tomto případě velmi nízké, zejména proto, že jsou nemovitosti bezpečnou investicí. Jejich ceny rostou i krizi navzdory, nemovitostní trh dokáže přečkat ledacos, pandemie koronaviru toho byla důkazem.

Podle čeho fond vybrat? A jaké zhodnocení (reálně) očekávat?

Zájemce by si měl vybrat důvěryhodný fond, který už na trhu působí delší dobu, vykazuje pravidelně růstové hodnoty aktiv a zajímavý výnos. Nemovitostní fondy mají různé výnosy, většinou se ale pohybují v rozmezí od 5 do 7 procent. Investované prostředky by měly vždy ve výnosu minimálně pokrýt inflaci, a tak je proti ní ochránit, i proto je vhodné uložit volné peníze právě tady.

Pro koho jsou nemovitostní fondy určené?

^REKLAMA

Nemovitostní fondy jsou vhodné pro širokou škálu lidí. Mohou s nimi začít i naprostí nováčci, kteří nemají s jakýmkoliv investováním zkušenost. Možné je realizovat prostřednictvím podfondů částky již od několika tisíc korun. Pokud už má někdo na účtu volný milion či několik milionů korun, tak je pro něj vhodný fond kvalifikovaných investorů. Tyto fondy, jak už název vypovídá, jsou pouze pro kvalifikované investory, takže s investováním musí mít nějaké zkušenosti. Stejně jako u jiných fondů, i zde musí účastníci počítat se střednědobým investičním horizontem, který se pohybuje okolo tří let a více. Fondy kvalifikovaných investorů jsou ideální volbou pro větší investory, kteří chtějí diverzifikovat svůj majetek. Navíc tento typ fondů dlouhodobě dosahuje vyšších výnosů, než je tomu u podílových nemovitostních fondů. Například náš FKI dosahuje až 7,5 % p. a.

Komu byste naopak investování do fondů nedoporučil?

Nemovitostní fondy nejsou vhodné pro investory, kteří hledají rychlé – ale tomu přiměřeně rizikové – zhodnocení svých prostředků. V těchto případech jde většinou o spekulace na vývoj trhu, a kromě potenciálně vysokých zisků může tento typ investice přinést i hlubokou ztrátu. Nemovitostní fondy jsou spíše konzervativní sázkou na jistotu se zajímavým zhodnocením.

Odpovídá Dušan Moskaliev ze ZDR Investments

Ve skupině nemovitostních fondů ZDR Investments nabízíte dva fondy. Jaký je v nich rozdíl?

Máme Fond kvalifikovaných investorů (FKI) a retailový Fond Public určený pro širokou veřejnost. Jsme tedy otevřeni rozsáhlému spektru investorů. Od těch, kteří se investování aktivně věnují, až po drobné střadatele. Oba fondy ale mají společné to, že investice míří do retailových nemovitostí diskontního typu. Tato naše strategie přináší predikovatelné výnosy na dlouhodobě stabilní úrovni. Oba naše fondy se řadí k dynamicky rostoucím fondům a během tří let od založení se staly respektovanými hráči na českém trhu. Nemovitostní fond ZDR Investments Public SICAV a.s. je za loňský rok se svým výnosem 6,12 % p. a. dokonce nejvýnosnějším fondem mezi retailovými nemovitostními fondy v České republice.

^REKLAMA

Jakou částku je nutné investovat?

Obecně jsou investice do nemovitostních fondů ze své podstaty dlouhodobou investicí. U našeho retailového nemovitostního fondu lze investovat od malých částek, například 10 tisíc korun jednorázově nebo pravidelnými měsíčními vklady od 500 korun. Jedná se o investici časově neomezenou, nicméně investor má možnost své prostředky vybrat zpět na měsíční bázi, a to bez dalších poplatků. Jedná se tedy o likvidní aktivum. Naproti tomu do fondu pro kvalifikované investory může investor vstupovat jen s minimální částkou ve výši alespoň 1 milion korun. V našem FKI je investice též na dobu neurčitou, ale s doporučeným investičním horizontem 3 až 5 let. Kratší investice (pod 3 roky) je při prodeji zatížena diskontní srážkou.

Jaké zhodnocení (reálně) očekávat?

Výnosy z nemovitostních fondů jsou závislé na investiční strategii daného fondu, především na typu nemovitostí, do kterých konkrétní fond investuje. Dále také na kvalitě nájemních smluv, zde rozhoduje jejich délka a bonita nájemce. Nemalou roli hraje také obezřetné finanční plánování a technicky efektivní správa samotného nemovitostního portfolia.

Díky naší strategii se zaměřením na regionální retail parky dokážeme úroveň výnosů pro naše investory trvale držet na meziročně stabilní úrovni. U našeho fondu pro kvalifikované investory to je již třetím rokem na úrovni 8 % p. a. U fondu ZDR Investments Public cílíme na roční výnos 6 %, za loňský rok jsme dosáhli na 6,12 % p. a. Za dobu fungování fondu ZDR Investments FKI od ledna 2018 jsme tak investorům přinesli výnos 26,25 % a investorům do fondu Public od listopadu 2019 výnos 10,84 %.

Pro koho jsou tyto fondy vhodné a pro koho se nehodí?

Investice do nemovitostních fondů je nástroj pro dlouhodobě uvažujícího investora. Je to rozhodně alternativa k pořízení vlastní nemovitosti za účelem pronájmu. Proto by měl člověk zvažovat investici do nemovitostního fondu se stejným časovým záměrem, i když technicky lze z nemovitostního fondu vystoupit snadno a rychle.