Příjmy z pronájmu: Vyplatí se skutečné výdaje, nebo 30% paušál?

Zatímco příjmy z kapitálového majetku jsou méně častým příjmem poplatníků, příjmy z pronájmu jsou v daňových přiznáních zastoupeny v podstatně větší míře. Nabízí se využití buď skutečných, anebo paušálních výdajů proti příjmům. Které z nich jsou pro vás výhodnější?

Podobně jako v předcházejících dílech seriálu o daňovém přiznání si neodpustím poznámku týkající se správné identifikace druhu příjmů. Do příjmů z pronájmu dle § 9 Zákona o daních z příjmů patří následující dva základní typy:

• Příjmy z pronájmu nemovitostí (domů, pozemků nebo bytů), popřípadě jejich částí
• Příjmy z pronájmu movitých věcí s výjimkou příležitostného pronájmu

Pozor na pronajímané nemovitosti v obchodním majetku

První kategorie týkající se pronájmu nemovitostí je pravděpodobně to, co někteří poplatníci řeší. Pronajímají byt nebo rodinný dům nájemci z řad soukromé nebo podnikové sféry. Proč ne.

Manželé by si měli položit otázku, zda pronajímaná nemovitost (nebo i movitá věc) patří do jejich bezpodílového vlastnictví (společné jmění). Pokud ano, tak by měl pronájem zdaňovat jeden z nich. Jestli to bude muž anebo žena, zákon nespecifikuje. Musí se dohodnout, avšak jeden by to zdanit měl.

Zbystřit by měli živnostníci, kteří pronajímají nemovitost nebo movitý majetek. Měli by se ujistit, zda předmět pronájmu není zařazen do obchodního majetku. Jak? Zjednodušeně řečeno se podívají na způsob nabytí pronajímaného majetku ve vazbě na to, zda předmět nabyli na svoje IČ nebo jako občané. Pokud by jej nabyli jako podnikatelé a stále ho vedli v účetnictví nebo v daňové evidenci, tak ho nemohou zdaňovat v rámci § 9 – příjmy z pronájmu, ale v paragrafu 7 jako příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti. V tomto případě by se příjmy z pronájmu objevily v příloze č. 1 a kromě toho by vstupovaly i do vyměřovacího základu pro odvod sociálního a zdravotního pojištění. A to je rozdíl.

V současné době nízkých tržních pronájmů se vyplácí uplatňovat skutečné výdaje. Výjimky existují.

Jste-li v situaci, kdy pronajímáte nemovitost a ta nesplňuje žádnou vylučovací podmínku (nemáte živnostenský list na pronájem ani nemovitost není v obchodním majetku), tak je na místě si vzít k ruce přílohu číslo 2 přiznání k dani z příjmů fyzických osob.

Poplatník si musí odpovědět na otázku, zda příjmy z pronájmu pochází ze společného jmění manželů. Pokud ano, tak zaškrtne příslušnou kolonku křížkem. Hned vedle je poplatník vyzván k tomu, aby rozhodl o způsobu uplatňování výdajů. Má na výběr buď třicet procent paušálních, anebo skutečné. Podle mého názoru dnes většina pronajímatelů z řad fyzických osob využívá výdajů skutečných, které zpravidla třicet procent z příjmů překročí. Zkusme si to demonstrovat na následujícím příkladu. Jestliže se poplatník rozhodne pro výdaje skutečné, tak kolonku nechá prázdnou.

TIP: Podejte daňové přiznání on-line

TIP: Pronajímáte? Uplatňujte odpisy!

Poplatník dosáhl v roce 2009 celkových příjmů ze závislé činnosti ve výši 132 000 Kč (odvody zaměstnavatele činí 44 880 Kč). Kromě toho poplatník po celý rok 2009 pronajímal byt. Součet vybraného nájemného za 12 měsíců roku 2009 činil 128 000 Kč a skutečné výdaje s pronájmem se vyšplhaly na 66 000 Kč. Jiné příjmy neměl. Jak se to promítne do přiznání?

Nejprve je nutné vyplnit přílohu č. 2. Do řádku 201 vyplní poplatník úhrn příjmů z pronájmu (128 000 Kč). Hned do řádku 202 patří úhrn výdajů souvisejících s pronájmem (v našem případě je výhodnější využít skutečné, neboť převyšují třicet procent příjmů – 66 000 Kč je víc). Na řádku č. 203 se objeví rozdíl příjmů a výdajů (62 000 Kč). Pravděpodobně posledním řádkem, který nás v příloze 2 zajímá, je řádek 206. Tam se přenese řádek 203 a případně se tam promítnou ještě úpravy dle § 5 a 23 ZDP z řádku 204 a 205.

Řádek 206 z přílohy č. 2 se přenese do hlavního listu přiznání (řádek 39). V našem případě 62 000 Kč. Výsledná daňová povinnost je při zahrnutí slevy na poplatníka ve výši 24 840 Kč následující (strana 2 a 3 hlavního dvojlistu přiznání k DPFO).

TIP: Podejte daňové přiznání on-line