Nemovitostní fondy jsou zatím zklamáním

Dlouho očekávaný produkt, který se v našich podmínkách rodil velmi těžce, je zatím spíše zklamáním. Nemovitostní fondy měly být oživením fondového byznysu u nás, zatím ale své pověsti zdaleka nedostály.

Klasické nemovitostní fondy, které investují prostředky investorů přímo do nemovitostí nebo developerských projektů, byly před svým uvedením velmi očekávanou záležitostí. Investoři se jich však dlouhou dobu nemohli dočkat. Minimální investice byla nasazena příliš vysoko, aby se mohly fondy rozšířit mezi běžné investory, a velkým problémem byla samotná legislativa, která nakonec ani po novele zákona prakticky nebyla použitelná. Jejich zavedení se stále protahovalo, což nakonec ještě znásobovalo očekávání investorů, zvláště když v sousedním Německu se těmto fondům dlouhou dobu velmi dařilo (i když ani tam se nemovitostní fondy nevyhnuly určitým problémům).

Tomu pak ještě nahrávaly rychle rostoucí ceny nemovitostí (a to nejenom u nás), z nichž mnoho lidí začalo mít pocit, že jejich růst je nekonečný a jiný směr, jako je ten nahoru, zkrátka není možný. V kombinaci s výraznou marketingovou podporou samotných investičních společností, které velká očekávání samozřejmě chtěly využít ve svůj prospěch, se pak na trhu s podílovými fondy rodila nová hvězda. Alespoň to tak mělo být.

Nakonec je ale všechno trochu jinak. Nemovitostní fondy si zkrátka pro svůj debut na našem trhu kolektivního investování nevybraly nejvhodnější dobu. Nemovitostní krize v USA a s ní související pokles cen nemovitostí, chybějící likvidita a s ní i nedostatek peněz na kvalitní developerské projekty a koneckonců i pravděpodobně menší, než očekávaný zájem klientů o investování, se podepsal pod to, že v poslední době o nemovitostních fondech již neslyšíme tolik, kolik jsme slýchávali před jejich samotným zavedením.

Snad nejhůře je na tom zatím v tomto směru společnost Realtia, která spravuje 1. Nemovitostní fond Realtia. Byl založen před devíti měsíci a k 31. květnu spravoval majetek pouze v objemu pouze 2,38 milionů korun, což je skutečně málo. Kolem fondu se navíc množí různé spekulace, které mu bohužel nepřidávají na atraktivnosti. Fond totiž ještě v dubnu spravoval majetek ve výši přes 9 milionů korun a náhlý pokles o sedm milionů je skutečně překvapivý. Další spekulací je možnost prodeje fondu, kterou ale představitelé fondu kategoricky odmítají a nadále tvrdí, že „podílový fond zhodnocuje vložené investice podle předem stanovené investiční strategie.“ Fond nakoupil první nemovitost již krátce po svém vzniku, bohužel ale doplácí na neexistenci podpory větší investiční společnosti.

Lépe je na tom zatím nejmladší zástupce této skupiny fondů, Conseq Realitní, který momentálně spravuje 72,6 milionů korun, zatím se ale žádnou koupenou nemovitostí nepochlubil. Společnost na rozdíl od svých dvou konkurentů nechce nakupovat „velké“ nemovitosti za miliardy korun. Výhodou při získávání majetku může být oproti Realtii skutečnost, že minimální vstupní investice do fondu Conseq je 100 000 korun, přičemž u Realtie je to 30 000 Kč, a určitě také zařazení fondu do investičních „balíčků“ jako je například Active Invest.

Podobně je na tom ČS nemovitostní fond spravovaný REICO Investiční společností České spořitelny. Podpora velké investiční skupiny je zřejmá, a to jak přímou investicí do fondu, tak i jeho zařazením do různých profilových programů. V každém případě to vypadá, že fondu se zatím daří a začátkem června do fondu přibyla již šestá nemovitost, konkrétně administrativní budova Mokráň v Bratislavě – Ružinově. Kromě toho fond vlastní dalších pět nemovitostí, které se nachází v Brně, Českých Budějovicích, Praze a Ostravě. Celková hodnota fondem držených nemovitostí se blíží ke dvou miliardám a tvoří asi 80 % majetku fondu, takže fond je z tohoto pohledu na tom skutečně nejlépe.  

Výnosy nepotěší

Ani výnosy nemovitostních fondů nejsou zrovna tak vysoké, jak od nich očekávali investoři, a nakonec nestačí ani k překonání inflace, což by měl být jejich primární účel. Pokud odpočítáme inflaci ve výši kolem 7 % a poplatky fondů od výkonnosti nepřekračující 3,4 %, nedostaneme se k lepšímu výsledku, než je ztráta několik procent ročně. A to se u nás nemovitostní krize (zatím) vlastně ani neprojevila.

Srovnání trojice fondů je v tomto ohledu zatím velmi složité, protože roční výkonnost může doložit pouze fond společnosti Reico, který je na trhu jako jediný déle než rok. Jeho roční výkonnost v květnu byla 3,39 %. U fondu Realtia je celkový výnos zatím 2,42 %, za posledních 6 měsíců je to pak 1,87 %, z toho poslední měsíc fond zaznamenal výnos ve výši 0,41 %. Fond Conseq zaznamenal od svého založení v listopadu celkové zhodnocení 0,47 %. Celkově jsou tedy výnosy nemovitostních fondů zatím zklamáním a ani zdaleka se nepřibližují k předpovědím a cílům, které si společnosti vytýčily.

Ale abychom nemovitostní fondy pouze nekritizovali, je nutné podotknout, že nemovitosti stále nejsou úplně ztracenou investicí. Určitý potenciál růstu, zejména v zemích na východ od nás, jež jsou v hledáčku domácích nemovitostních fondů, zde určitě existuje a bylo by možná škodou jich úplně zatracovat. Jako nástroj diverzifikace se vzhledem k negativní korelaci j s jinými investičními nástroji (v běžných podmínkách) mohou fungovat dobře, i když základem portfolia by neměly být nikdy.

Rovněž výnosy, i když zatím skutečně tristní, jsou zatím negativně poznamenány nedostatkem nemovitostí v portfoliu fondů (a to zase souvisí s poněkud nestandardní situací na finančních trzích a nedostatkem peněz k investování) a velmi krátkou existencí nemovitostních fondů. Pokud je porovnáme s roční výkonností akciových fondů zaměřených na sektor nemovitostí, vycházejí ještě vcelku dobře (ČPI nemovitostních akcií -25,88 %, KB Realitních společností -42,46 %, ČSOB Realitní Mix -32,07 %). Zbývá tedy věřit, že se nemovitostní fondy dokáží se současným stavem poprat a nabídnou v budoucnu investorům zajímavou alternativu k jiným nástrojům, jako jsou akcie, dluhopisy, komodity apod.