Jan Vedral: Nechceme nemovitosti za miliardy

Po prvních dvou realitních fondech od společností REICO a Realtia přichází třetí - Conseq realitní. Hlavním distribučním kanálem jsou finančně poradenské společnosti - OVB, AWD, ZFPA, Broker Consulting... Má co nabídnout?

Fond se liší od svých předchůdců a konkurentů v několika ohledech, například absencí výstupního poplatku, vyšší minimální investovanou částkou a zaměřením. Na detailnější informace jsme se poptali šéfa investiční společnosti, Jana Vedrala.

Co vás vedlo k založení nemovitostního fondu a čím chcete konkurovat dvou již existujícím fondům, resp. čím chcete zaujmout investory?

Myšlenka založení realitního fondu spočívá v tom, že jsme chtěli doplnit a rozšířit spektrum produktů, které již nabízíme investorům, o třídu aktiv, kterou jsme v našem produktovém portfoliu postrádali. Měli jsme v nabídce několik fondů, které jsou zaměřeny na akcie realitních společnosti, ale fond, který by investoval přímo do nemovitostí jsme neměli.

Na trhu kolem ani v té době, kdy jsme o tom začali uvažovat, nic nebylo, kromě zahraničních realitních fondů. My však více důvěřujeme domácímu, resp. středoevropskému realitnímu trhu než západoevropskému. Nebyl by problém se dohodnout se zahraniční společností, která už takový fond nabízí, ale nechtěli jsme to dělat.  A jelikož si myslíme, že nemovitosti do portfolia investorů, i drobných, patří, a v době, kdy jsme se rozhodli, tady žádný  nemovitostní retailový fond pro veřejnost nebyl, šli jsme do toho.

České spořitelna a Realtia byly rychlejší, my jsme tak nespěchali, ale myšlenka tu byla, akorát jsme byli pomalejší. A také jsme si trochu nechali vyšlapat cestu u regulátora.

Dva existující fondy, které jsou už na trhu, ale nejsou úplně konkurencí, protože využvíají jiné distribuční kanály než my. Pro naše distribuční kanály to tedy bude prakticky jediný realitní fond.

Využíváme sítě investičních zprostředkovatelů, jako jsou OVB, AWD, ZFP, Broker Consulting apod. S Českou spořitelnou a Realtií jsme se zde zatím nepotkali. Je možné, že i oni budou časem využívat ty samé prostředky k distribuci fondů. Ale například pro ČS bude stále primární vnitřní pobočková a obchodní síť. Jsou zde ale samozřejmě institucionální klienti, kde už soupeříme.

Jak dlouho tedy trvá příprava nemovitostního fondu?

Nám to trvalo v podstatě rok. Samozřejmě je rozdíl, jestli ho zakládá existující společnost, nebo jestli musíte zakládat i investiční společnost, která bude nový fond obhospodařovat. My jsme tedy museli zakládat investiční společnost, protože naše fondy cenných papírů, které máme v nabídce, jsou domicilované v Irsku. To nám trvalo asi tři čtvrtě roku. Ale intenzita práce nebyla až tak vysoká, jako možná byla u dvou zbývajících společností.

Na druhou stranu ale máme zkušenosti s regulátorem, o což jsme to měli jednodušší.

Další 4 měsíce trvalo schválení fondu s tím, že připraven byl v říjnu. Nakonec jsme se ale rozhodli, že trochu počkáme s nabízením a otevřením fondu až do nového roku, protože zase by nás to stálo spoustu peněz a úsilí, které by se nevyplatily. Kdybychom totiž otevřeli fond někdy v prosinci, tak za měsíc žádné obchody neuděláme, ale budeme muset udělat audit, veškeré závěrky a reporting regulátorovi. Proto jsme ještě dva měsíce počkali, abychom začali v tomto roce.

Jaká je cílová skupina investorů u vašeho fondu? Koho primárně chcete oslovit?

Vesměs to bude veřejnost a další institucionální investoři, ale nechceme se orientovat na profesionály. Institucionální investory, kterým spravujeme portfolio, určitě nevynecháme a tento fond zařazujeme do jejich portfolia. Nemyslíme si, že by do nemovitostí měla plynout úplně nejpodstatnější část úspor. A i v případech, když jsme fond zařadili do našich produktových portfolií, tak v nich tvoří kolem 5 %.

Riziko fondu chceme držet co nejníže, takže hlavní část peněz by měla být investována v nemovitostech, které jsou pronajaté, a hlavním zdrojem výnosů budou příjmy z pronájmu. Minimum prostředků fondu bude investována do nemovitostí, jejichž cílem bude development a prodej. Riziko by tedy mělo být menší, ale samozřejmě i likvidita je určitě nižší. Takže investor by měl mít horizont 5 a více let.

Minimální částka při investici do fondu je 100 000 korun není to hendikep oproti dvou stávajícím fondům, které mají minimální částku mnohem nižší?

V rámci našich produktových portfolií ho budeme nabízet i v nižších částkách, jak jsem již zmiňoval. Minimální částkou u Active Investu je 100 000 Kč, takže do nemovitostí půjde 5 000 korun. Rovněž nevylučujeme, že ve statutu je sice 100 000 korun, ale hlavní distributor a registrátor, což je Conseq Investment Management, může rozhodnout o nižší investici. Pro začátek jsme zvolili sumu 100 000 korun, ale nevylučujeme že v budoucnu nabídneme i nižší investice.

Jaké nemovitosti chcete do fondu nakupovat a v jakých lokalitách?

Náš investiční tým netvoří specialisté na nemovitosti, takže spolupracujeme s lidmi, kteří obsadili vedoucí posty ve fondu, které dlouhodobě známe a jejichž specializace je na investice do pražských nemovitostí. Předpokládáme tedy, že ze začátku využijeme jejich expertní služby. Zejména dnes, když nejsme v situaci, že nevíme kam s penězi.

Chceme se zaměřovat na projekty v objemu kolem 50 až 250 milionů korun a ne v miliardových nemovitostech. Budou to jak obchodní komerční nemovitosti s kancelářemi a retailovými prostorami, tak i rezidenční nemovitosti. S tím, že primárně to bude Praha, ale neříkáme, že se nebudeme snažit později proniknout i do regionu střední Evropy.

Prospekt fondu připouští investice do zahraničí, ale filozofie naší společnosti je dělat to, co umíme dobře, a když něco neumíme, tak najdeme někoho, kdo to umí. Podobně postupujeme i u zahraničních fondů, které nabízíme. My se soustřeďujeme na investice do akcií a dluhopisů v ČR a střední Evropě, ale do portfolií, která nabízíme, přebíráme fondy od společností, jako je Templeton, BNP Paribas, nově i Credit Suisse a Fortis

Myslíme si, že nemůžeme mít kapacitu na to, abychom mohli dobře vést fondy s akciemi z USA nebo jižní Asie. I v nemovitostech bychom se rádi soustředili na Prahu, ČR a případně dál do regionu, ale až když budeme vědět, s kým to budeme dělat. Zatím si také myslím, že nemáme dostatek prostředků, ale když budeme mít miliardy korun ve fondu, můžeme začít řešit, na jaké trhy investovat a nalezneme nějaké nové trhy.

Jaké nemovitosti už máte v portfoliu fondu?

Zatím nemáme nakoupenou žádnou nemovitost, ale jsme v jednání o koupi budovy v centru Prahy, na Malé Straně. Víc vám k tomu ale nemůžu říct, bylo by to předčasné.

Hodláte využívat ke koupi nemovitostí úvěry?

Předpokládáme, že budeme využívat maximální páku 50 %. Hodně to závisí na podmínkách na trhu financování. Když bude páka ve prospěch podílníků a bude dávat ekonomický smysl, tak je dobré ji mít. Pakliže nakupíme nemovitost, která vynáší 7 %, a mám úvěr za 4 %, je to dobře. Ale nechceme, aby páka byla příliš velká. Ve stresových obdobích, jako je dnešní situace na zahraničí a kreditní krize, není doba úplně ideální, a může to přinést ztrátu. My chceme být co nejvíce opatrní.

Investice do nemovitostí může být bezpečná, ale může být i riskantní. My chceme omezovat riziko, a nemáme ambice přinášet investorům dvouciferní roční výnosy. Spíše cílujeme výnos na 5 - 6 % p.a. a zároveň dodržujeme nižší volatilitu a riziko.

Nemyslíte si, že vznik nemovitostních fondů není načasován v úplně nejvhodnější době? Nemůže krize na nemovitostním trhu postihnout i Českou republiku, což by nemělo pozitivní vliv ani na nemovitostní fondy u nás?

Určitě ano, myslím si, že může ovlivnit výnosy, ceny všech aktiv jsou více či méně volatilní, je to možné. I když ceny nemovitostí v ČR, a zvláště v centru Prahy, šly hodně na horu, stále jsou o dost níž než ve světových a evropských metropolích a dlouhodobě se budou, stejně jako cenová úroveň zboží, přibližovat západní Evropě. Výkyvy v cenách na trzích se objevují, ale v delším horizontu 10 - 20 let, je směr jasný.

Načas, s rostoucími úroky a opatrnějšími bankami, mohou „přituhnout“ podmínky financování, takže růst cen nemovitostí, zejména velkých komerčních center, může dočasně oslabit, může dojít i k poklesu. Já si ale myslím, že jsme založili fond dobře. Dnes se na trhu začnou objevovat zajímavé věci právě díky tomu, že trh není v takové kondici.

My máme čas, nemusíme investovat peníze okamžitě. Vzít první projekt, který se naskytne, je zbytečné. Jsme rádi, že můžeme nabídnout klientům 5 - 7 %, to znamená, že výnos nemovitosti z nájmu by měl být na úrovni 7 - 8 %. Dnes je obtížné najít takovou nemovitost, ale je to možné.

Chceme, aby tam bylo i něco navíc. Nějaká přežitost, kterou když využijeme, tak se ta  nemovitost ještě zhodnotí. Ať už je to možnost zvětšení pronajímatelné výměry, případně dobrá lokalita, jako je zmiňovaná Malá Strana, která je opravdu unikátní a kde rozhodně nabídka nebude růst, ale poptávka stále bude existovat.

Zkrátka chceme, aby investice měla nějaký potenciál navíc. Chtějí to všichni, ale my nesměřujeme prostředky do projektů s cenami 20 milionů euro a výše, ale spíše do menších, kde konkurence mezi investory a developery není tak velká.

Existuje něco, co by mělo investory do nemovitostních fondů přilákat, a na druhé straně něco, na co by si měli dávat pozor?

Myslím si, že hlavní výhodou realitních investic je skutečnost, že v podstatě generují výnosy na dvou frontách. Jednak samozřejmě z pronájmu a na druhé straně je to také růst hodnoty aktiva v čase. To může být v součtu poměrně zajímavé a podíváme-li se do historie, statisticky se můžeme na růst hodnoty spolehnout stejně jako na příjem z nájmu. Pakliže není fond příliš zadlužen a nejde do přílišných rizik, tak se může jeho hodnota vyvíjet stabilně při nižší volatilitě.

Nevýhodou samozřejmě je, že aktiva nejsou tak likvidní jako cenné papíry obchodované na burze. U nemovitostního fondu samozřejmě existuje mnohem větší riziko, že fond přestane odkupovat listy díky tomu, že nastane krizová situace, více investorů požádá o zpětný odkup a fond nebude mít dostatečné množství prostředků.

Existují zákonné limity, který určují minimální objem peněz v likvidních aktivech, ale v momentě, když klient požádá o odkup podílových listů, existuje riziko, že fond nebude schopen dostatečně brzo zpeněžit aktiva ve fondu.

Za normální situace by ale měly realitní fondy fungovat stejně jako normální standardní fondy. Kdyby k nějaké krizi ale přeci jen došlo, investoři by to neměli považovat za katastrofu. Neznamená, to že kdyby nebyly schopni prodat podílové listy, přišli by o peníze.

Nevýhodou také je, že ceny nemovitostí mohou klesat, ale to je problém všech investičních aktiv.

Do jakých likvidních instrumentů tedy bude investovat váš fond?

Limity jsou samozřejmě přísné, v podstatě to budou dluhopisy a podílové listy standardních fondů. Předpokládáme konzervativní investice do krátkodobých dluhopisů a částečně do podílových listů realitních akciových fondů, které máme v nabídce, aby expozice vůči realitnímu trhu byla zachována.

Děkuji za rozhovor.