Immofinanz aneb Akcie v rukou finančních poradců

Immofinanz – akcie prodávaná finančně poradenskými společnostmi. Dlouhodobý růst ale vystřídal propad. Nyní se začínají ozývat hlasy o neetickém prodeji akcií. Klienti se podle různých zdrojů setkaly s označením „dluhopis“, „nemovitostní fond“, „podílový fond s garantovaným zhodnocením“…

Finančně poradenské společnosti jsou velmi účinným distribučním kanálem. Ke klientům jsou schopny dopravit velké množství kvalitních, ale i méně kvalitních produktů. Finanční poradci zejména v multilevelových finančně poradenských společnostech musí být především dobří obchodníci – a dobrý obchodník je schopen prodat téměř cokoli.

Immofinanz a jeho začlenění do nabídky finančně poradenských (či v tomto případě je možná přesnější termín „zprostředkovatelských“) společností byl velmi dobrým plánem, který sliboval dlouhodobý růst a – a to především – stabilitu. Ta se několik let také držela…

Hlavním partnerem Immofinanz byla společnost AWD – jedna z největších finančně poradenských společností v Evropě, která zařadila akcie Immofinanz do důchodového programu pro své klienty. Vzhledem k dlouhodobému horizontu se nejedná o špatnou strategii, zejména proto, že akcie Immofinanz tvořily jen část celkového portfolia.

„Za poslední tři roky byl poměr mezi především pravidelnými investicemi do Immofinanz a investicemi do podílových fondů v AWD ČR 8:92,“ uvedl Pavel Manhalter, výkonný ředitel AWD Česká republika.

Immofinanz měl prostřednictvím finančně poradenských společností zajištěn odbyt akcií, které pravidelně upisoval. Minulé roky navíc znamenaly pro nemovitostní akcie nebývalý růst, který zakončila až hypoteční a realitní krize. Při prvních náznacích potíží začali akcie vyprodávat finanční investoři, kteří je nekupovali jako prostředek zajištění ve stáří, ale jako součást běžné portfoliové investice. Tím tlačili cenu akcií dolů.

Kolem společnosti Immofinanz se ale začaly objevovat další otazníky. Na světlo začaly vycházet nevyjasněné vztahy mezi společnostmi Immofinanz, její dceřinou společností Immoeast a bankou Constatia Privat Bank. Propad akcií tedy nebyl zaviněn pouze negativním sentimentem a potížemi na realitním trhu, ale i dalšími okolnostmi kolem společnosti. Není tak divu, že akcie klesly z rekordních hodnot kolem 12,5 eur na aktuálních cca 75 centů, když se dostaly i k 35 centům.

Kdo prodával Immofinanz

Hlavním partnerem Immofinanz v České republice byla společnost AWD. „Od roku 2004 byla naším produktovým partnerem také společnost Constatia Privat Bank z Rakouska, prostřednictvím které jsme měli možnost do portfolií našich klientů zařazovat také akcie společnosti Immofinanz a Immoeast,“ komentoval začlenění Immofinanz do produktové nabídky Pavel Manhalter.

AWD ale nebyla zdaleka jediná, kdo Immofinanz prodával. V letech 2007 a 2008 ho měla v nabídce také společnost Broker Consulting jako „doplněk investičního portfolia pro agresivní investory“.

Do distribuce akcií Immofinanz se zapojila ještě společnost Fincentrum. „Fincentrum má k akciím Immofinanz a souvisejícím programům Constantia Privatbank dvojí vztah. Jednak je v menší míře nabízelo přímo prostřednictvím sítě finančních poradců Fincentra jako alternativu obtížně dostupných nemovitostních fondů. Především však v letech 2007–2008 do Fincentra přišly desítky zkušených poradců z AWD, která Immmofinanz nabízela jako nosný produkt. Většina klientů Fincentra s Immofinanz jsou tak „zdědění“ klienti, kteří byli obslouženi ještě pod hlavičkou AWD,“ uvedl Filip Duchoň, ředitel divize Finanční poradenství společnosti Fincentrum.

Immofinanz z velkých finančně poradenských společností naopak neprodávalo OVB, ZFP Akademia ani Partners.

Hlavní problém: Způsob distribuce

Investice do akcií s sebou nese vždy určitou míru rizika. Pokud klient do akcií investuje s tímto vědomím, je řádně poučen a není mystifikován, pak musí počítat i s případným poklesem kurzu. Stejně tak dlouhodobý časový horizont dává při nízkých cenách investorům prostor k levnému nákupu.

Problémem je ale způsob distribuce. „V praxi jsme naráželi často na klienty, kteří měli o této investici jiné představy, než jaká byla realita,“ uvádí Petr Borkovec ze společnosti Partners, která Immofinanz ve své nabídce sice neměla, ale jejíž poradci se setkávají s klienty, kteří akcie nakoupili.

„Často byl Immofinanz prodáván jako podílový fond, v horším případě jako určitý typ zajištěného podílového fondu. Tedy typ podílového fondu s téměř jistým 7 % p.a. zhodnocením, protože to tak v minulosti vždy bylo a podle tvrzení prodejců to tak bude i nadále. Klienti nevěděli, že se jedná o investici do akcie přes burzu,“ podělil se o zkušenosti poradců Partners Petr Borkovec.

S obdobnými zkušenostmi se lze setkat i v různých internetových diskusích, které se dotýkají Immofinanz. Někteří uvádějí, že jim byl prodán jako zajištěný fond s garantovaným výnosem 6 %, jiní hovoří o nemovitostním fondu (k tomuto přiblížení má Immofinanz zřejmě nejblíže), vyskytují se i přirovnání k dluhopisu (s nímž měl Immofinanz svého času obdobný výnos i volatilitu).

Distributoři Immofinanz: Žádné prohřešky jsme nezaznamenali

Prodejní sítě Fincentra, Broker Consulting i AWD ovšem svorně odpovídají, že žádné prohřešky při prodeji Immofinanz nezaznamenaly.

„Nesetkal jsem se s žádnými prohřešky,“ uved Filip Duchoň z Fincentra.

„Nejsme si vědomi žádných prohřešků,“ odpověděl Jan Lener z Broker Consultingu.

Pavel Manhalter z AWD byl nejsdílnější: „Nevím proč zrovna dluhopis, s takovou stížností jsme se nikdy nesetkali. Ústní rozhovory mezi poradcem a klientem nejsou samozřejmě nahrávány, takže nelze polemizovat s tím co bylo nebo nebylo řečeno. Jsou však podepisovány příslušné doklady a smlouvy, které vylučují, že by k něčemu takovému mohlo v AWD dojít.“

Pro dokreslení procesu prodeje Pavel Manhalter přiblížil dokumenty, s nimiž byl klient seznámen: „Součástí Smlouvy je také doslovný text v bodě 5. „Pokyn k nákupu akcií společnosti Immofinanz (ISIN), součástí Smlouvy je i Prohlášení a upozornění na rizika investování, kde klient svým podpisem potvrzuje, že se seznámil s materiály „Upozornění na rizika obchodování s cennými papíry“ a „Upozornění na rizika investování do akcií“.““

„Záměna s dluhopisem nebo podílovým fondem je tedy v AWD zcela vyloučena. Samozřejmostí ochrany klienta je i investiční dotazník. Obecně klademe na dodržování standardů poradenství v oblasti investic velký důraz. Pravidla přijaté směrnicí MiFID musela dokonce naše společnost díky mateřskému holdingu a jeho vnitřním předpisům plnit mnohem dříve než bylo právní povinností v ČR. Tím, že jsme velká, finančně silná společnost, mohli jsme si dovolit investovat značné prostředky do systémů, které případná pochybení poradce eliminují. Rovněž je pro nás obrovskou výhodou sdílení holdingového know-how a moderního poradenského software pro oblast investic – AAT (Asset Alocation Tool),“ uzavřel Pavel Manhalter.

Kolik klientů získalo Immofinanz

Do akcií Immofinanz investovaly řádově tisíce klientů. Jen AWD hovoří o stovkách klientů s převážně pravidelnými investicemi do Immofinanz. Broker Consulting je konkrétnější a uvádí 565 klientů s celkovou úložkou přes 188 tis. Kč.

Fincentrum je nejméně konkrétní: „Tyto informace jsou předmětem obchodního vztahu, nelze je proto uvádět. Fincentrum však nikdy nepatřilo k významným českým „dodavatelům“ Immofinanz, což tehdejšímu vedení opakovaně vytýkalo.“

Závažnější je „kauza Immofinanz“ v Rakousku, kde hrozí přerůst do velikosti kauzy Helvag, s níž se potýkalo vedení OVB.

„Mám Immofinanz… co teď?“

Jak se mají zachovat klienti, kteří již mají Immofinanz ve svých portfoliích? Mají ho prodat, držet, nebo naopak přikupovat?

„Záleží na konkrétním rizikovém profilu klienta a jeho životní situaci, převládá však názor „držet“, u klientů s vyšším sklonem k riziku pak i „přikupovat“. Samozřejmě s vědomím všech rizik,“ doporučuje Filip Duchoň za Fincentrum.

„Naši konzultanti komunikují individuálně s každým klientem. Důležité je, zda byli investoři dobře seznámeni s investičním rizikem.  Bohužel to se v maximální míře projevilo. Každý konzultant se může obrátit na našeho investičního analytika a konzultovat situaci svých klientů. Společně pak hledají nejlepší řešení. Jednoduchý a pro všechny platný recept neexistuje. Investice do Immofinanz činily pouze menší část agresivní části investičního portfolia klientů. Zaznamenali jsme ovšem také šťstný příběh u jednoho z velmi dynamických klientů, kterému se jeho vklad zhodnotil během pár týdnů o 100 %,“ hodnotí situaci Jan Lener z Broker Consultingu.

Strategii dalšího postupu hodnotí i Pavel Manhalter z AWD: „Akcie Immofinanz nedoporučujeme k jednorázovým investicím již poměrně dlouho. Co se týká prodejů, v případě velké potřeby získat likviditu není zbytí, ale jinak prodej také nedoporučujeme a radíme klientům vyčkat. Celá řada našich klientů, které řadíme do skupiny spekulativní, však nakupuje za účelem krátkodobého zisku nebo radikálnímu snížení pořizovací ceny. Většina klientů také pokračuje, i přes naše podzimní upozornění na rizika, v pravidelném investování. Právě jsme počítali pro jednoho z nich vývoj jeho pravidelného investování, které rozběhl v roce 2005, a je zajímavé, že tím, že pokračuje v pravidelných investicích a nakupuje za velmi nízké ceny několika násobně větší množství CP než v minulosti, jeho průměrná pořizovací cena akcie je již na 3,54 EUR a každým dalším měsícem se snižuje.“

Své doporučení poskytl i Petr Borkovec z Partners: „Dle individuální situace klienta. Většinou však neprodávat, držet a doufat.“ 

Immofinanz se na konci loňského roku potýkal s existenčními potížemi, v nichž obstál. „Společnost s cílem získat likviditu zastavila nové projekty a postupně prodává některé stávající. V prosinci prodala City Point Vienna za 93 mil. EUR a 10 rezidencních nemovitostí za 36 mil. EUR, což jsou ceny odpovídající účetní hodnotě, navíc jen o 3 % zaostávají za nejvyšší odhadní cenou.“

Investovat do této společnosti zůstává i nadále rizikové. Na základě nízké ceny nelze provést relevantní doporučení – řada lidí Immofinanz doporučovala už na ceně 3,5 EUR, „protože je levná“. A pak klesla ještě na desetinu. Přesto pro pravidelné investice investorů, kteří začali akcie nakupovat před jejich pádem, může být pokračováním v dlouhodobé investiční strategii výhodnější než prodej či jen držení stávajících akcií. Záleží ale vždy na individuální strategii a rizikovém profilu každého klienta.

Co bude dál?

Podle včerejších informací dochází k prodeji portfolia Immofinanz společnosti Immoeast. Obě společnosti by měly fúzovat a dále působit pod hlavičkou Immoeast a vedením Eduarda Zehetnera.

Zatímco v České republice je situace vzhledem k poměrně malému počtu klientů, kteří do Immofinanz, resp. Immoeast investovali, relativně klidná, v Rakousku nabírá kauza řádově větších obrátek. Klienti se sdružují a připravují žaloby. Situaci sledujeme a budeme vás průběžně informovat.