Úterý 23. května. Svátek má Vladimír.

Nemovitosti: Hrozí krach?

Měli bychom vyhlásit poplach na trhu nemovistostí? Ekonom PAVEL KOHOUT nabízí jasnou odpověď na tuto často diskutovanou otázku.

Jedním z nejoblíbenějších forem investování mezi českou populací jsou nemovitosti. Má to své dobré důvody. Prvním z nich je bezprostřední užitek. V domě lze bydlet, zatímco akciemi nelze dnes – v době nematerializovaných cenných papírů – ani vytapetovat.

Do nemovitostí bylo možno investovat i během tzv. reálného socialismu, a to zpravidla s velmi dobrou mírou výnosu (určitě vyšší, než jakou nabízela tehdejší Česká státní spořitelna).

Rodinný domek postavený začátkem 80. let nákladem zhruba 300 tisíc korun československých má dnes o řád větší hodnotu v Kč.

Růst cen nemovitostí od roku 1989 – a zvláště během posledních několika let – vyvolává otázku, zdali náhodou neprobíhá nafukování velké cenové bubliny, která pak s nepříjemnými důsledky splaskne. V této souvislosti stojí za to podívat se na podobnosti a rozdíly trhu akcií a trhu nemovitostí.

Akciový trh je obecně velmi volatilní. Burzovní bubliny proto mohou snadno vzniknout jen díky pouhé spekulativní poptávce tažené "vybičovanou" psychologií.

Praskne-li akciová bublina, zpravidla nenásledují žádné závažné makroekonomické dopady. Krize v roce 1929 byla spíše výjimkou, podobně jako japonská krize, která začala koncem prosince 1989.

Trh nemovitostí je mnohem méně volatilní, protože spekulovat s nemovitostmi chce hodně času a peněz. Zatímco s akciemi si může hrát každý čistič bot, nemovitosti jsou jen pro vyvolené.

Člověk s běžnými příjmy (což se, bohužel, týká i většiny českých ekonomů) se neobejde bez hypotéky.

Trh nemovitostí se proto nemůže "nafouknout" tak rychle jako akciový trh, neboť tvorba úvěrů a schvalování hypoték má svá pravidla a procesy.

Ne snad, že by psychologie a davové chování na trhu nemovitostí zcela absentovaly, ale projevují se přece jen decentněji než na akciových trzích. Ceny nemovitostí jsou tedy v mnohem větší míře než akcie tažené růstem objemu peněz v ekonomice a tvorbou úvěrů. Proto platí, že splasknutí bubliny nemovitostí mívá pro hospodářství mnohem dramatičtější dopady než propad akciového trhu.

Zatímco u akcií jde jen o "papírové peníze", nemovitosti jsou s reálnou ekonomikou svázány mnohem úžeji a pokles jejich cen bývá doprovázen bankovní krizí a hospodářskou recesí.

Mimochodem, obě výše uvedené bubliny (USA 1929 a Japonsko 1989) byly též doprovázeny propadem cen nemovitostí a prudkým poklesem měnové zásoby. Zásadním hybatelem cen nemovitostí na straně poptávky je tedy růst objemu peněz a růst objemu úvěrů. Na straně nabídky hýbá cenami samozřejmě objem nově postavených nebo rekonstruovaných bytů a domů.

Proč jsou ceny vysoké v prestižních lokalitách? Protože Ořechovka, Bubeneč, Staré Město nebo Vinohrady jsou pojmy proslulé nejen v rámci Prahy, ale i České republiky a dokonce i zahraničí. Objem peněz, který teče do těchto lokalit, je proto teoreticky neomezený. V rámci celostátního průměru však agregátní finanční a ekonomické veličiny popisují vývoj cen velice dobře.

Lze sestavit rovnovážný index cen nemovitostí, který udává hladinu, na jaké by ceny měly být, aby odpovídaly "normálním" podmínkám. Vybočení z rovnováhy signalizuje nadhodnocení či podcenění trhu.

Rovnovážný index lze pěkně demonstrovat na příkladě ekonomiky, pro kterou jsou k dispozici dostatečně dlouhé a kvalitní časové řady. Jde o Norsko:


Index možná naznačuje, že Norsko právě prochází fází nadhodnoceného trhu – bez podrobnější analýzy trhu by však mohlo jít o předčasný závěr.

Norský index je zde ostatně prezentován jen pro demonstrační účely. Ukazuje totiž, že podíl poptávky ku nabídce v dlouhodobém horizontu skutečně dobře odpovídá růstu cen.

Českého čtenáře samozřejmě více zaujme domácí trh než krásná, avšak vzdálená země fjordů. Dlouhodobé časové řady zde sice nemáme, ale na úvod jednu sice kratší, ale velmi pikantní:

Objem úvěrů roste exponenciálně, a to pořádně rychle! Od února 2002 do října 2006 ročním tempem 33,6 %! Není na čase vyhlásit červený poplach na trhu nemovitostí?

Spíše není. Růst objemu zadluženosti sice bere dech, ale není vše tak horké, jak se zdá na první pohled.

Musíme si uvědomit, že jde především o uvolnění zadržené poptávky, která se kumulovala řadu let. Teprve pokles úrokových sazeb a zprovoznění efektivních úvěrářských systémů umožnilo boom hypoték.

Poptávka je také posílena silnými ročníky 1970-75, které přicházejí do svého ekonomicky nejaktivnějšího životního období.

Růst cen českých rezidenčních nemovitostí je proto možná až překvapivě mírný. Je to díky rostoucí nabídce, která tlumí růst cen.

Až doposud probíhající boom odezní, rychlost tvorby úvěrů se vrátí do "subsonických" hodnot. Sníží se jistě i objem stavební výroby.

Výsledek: ceny nemovitostí budou spíše stagnovat, možná mírně poklesnou. Žádný krach se konat nebude.

10 komentářů: “Nemovitosti: Hrozí krach?”

  1. Zaneta T. napsal:

    Dobrý den,

    zajímalo by mě z jakých údajů autor vycházel při výpočtu indexu cen nemovitostí a druhý dotaz, jak se díva na růst cen nemovitostí (bytů) v horizontu dalších pěti let. Zajímá me hlavně růst cen nemovitostí v Praze. Předpokládáte, že růst cen nemovitostí (bytů) bude stagnovat, klesat nebo naopak budu narůstat i nadále?

    Děkuji za odpověď.

  2. Otto Normál napsal:

    Nemovitosti české :
    To je pěkná sviňána !
    I když všechno , co povídaji v televizi , neni asi pravda.
    Povídali v televizi , že 60% domů v Karlových Varech patří dnes Rusum a tak město jmenují dnes Ivanovy Vary = Ivansbad.
    Škandál !
    Kdyby polovina českých ministrů nespolupracovala ještě furt s Moskvou , pak by český zákon nemohl dovolit , aby si Rusi kupovali nemovitosti v Čechách , když nejsou v Evropské Unii.
    Jistě by česká , z poloviny komunistická , nebo jakobydemokratická vláda prodala Rusum za milion euro i Karlův most a kdoví , jak by se pak jmenoval. Nikitův most.
    A jestli bude Karlův most potřebovat za milony opravit a nebudou na to peníze , snadno ten most vláda prodá nejakému Rusovi. Jako obvykle to sprostředkuje pan Bakala přes jeho spolek na Kypru a vezme si z toho prodeje 10% provizi.

    • Pavel Hanzl napsal:

      Dobrý den, tento web je určen především profesionálům a máme tady takový místní folklór: co kdybyste se nám představil pravým jménem?

    • Navratil napsal:

      Povidali v televizi , ze 60% domu v Karlovych Varech patri dnes Rusum.
      A tak se lidove jmenuji Karlovy Vary – Ivanovy Vary – Ivansbad.
      To nemely ceske zakony dovoliti , kdyz Rusko neni v Evropske Unii , aby si Rusi kupovali nemovitosti v Cechach a bydleli v Cechach bez politickeho azylu.

      • Alexej Ušakov napsal:

        Ano, mate naprostou pravdu, pane Navratile, Rusům by měli zakázat kupovat předražené rezidenční nemovitosti, Ukrajincům pracovat na stavbách, protože jsou efektivnější než domorodci, Vietnamcům studovat gymnázia, protože jsou pílnější, a Romům odvážet odpadky, aby platy popelářů konečně stouply. Jo, a jen tak mimochodem, co si myslíte o českých fotbalistech v ruské lize, a českých automechanicích a servírkách na východu Německa. A když už jste se zmínil o Západních Čechách, byl byste tak laskav, a pověděl mi svůj názor o německé mládeží nad 70, která obydluje Františkovy Lázně, Jachymov, M.L. atd, a tváří se udiveně, když si někdo dovolí nerozuměti jejich mateřštině? Děkuji.

        • Navratil napsal:

          Nejde o nic jineho nez :
          1) stehovani a pracovani v Evropske Unii
          2) udrzovani ceskych mest a vesnic aspon z 75% ceskymi.
          .
          1) lidi ze zemi Evropske Unie maji pravo bydlet a pracovat kdekoliv v EU , nekde az po 7 letech v EU. Lidi ze zemi mimo EU maji pravo bydlet v EU jen s politikym azylem nebo po svatbe s nekym z EU , nebo po dobu studia na univerzite.
          Tedy Rusi v Cechach jen s azylem , se svatbou a jako studenti. Stejne tak povolit 100.000 Rusum pobyt v Londyne nebylo fair bez azylu , bez svatby , bez studia uni v GB.
          2) v Karlovych Varech by melo bydlet vice jak 75% lidi ceske narodnosti a vlastnit domy a byty by melo vice nez 75% Cechu.
          Je-li nekde v Cechach vice nez 50% lidi jedne cizi narodnosti , snadno dostanou napad to misto od Cech oddelit a pripojit k cizimu statu.

          • Alexej Ušakov napsal:

            Nechce Vám vymlouvat Váš názor pomoci primitivního dohadování se v nekonečných smyčkách tvrzení a argumentů tvrzení vzvracejicích. Asi zastávám jiný názor, že Vy. Já se na to totiž dívám ze strany investora, který chce koupit, a je pro něj nepochopitelné, proč by nemohl, když prodávajicí chce prodat. Naopak si myslím, že je to přínos pro mistní ekonomiku, což takové Švýcarsko si velice dobře uvědomuje, tam Vám totiž poskytnou občanství po 10 letech pobytu, narozdíl od 15 let v ČR.

            • Jan Majer napsal:

              Bydlím v domě obývaném a spoluvlastněném dvěma českými a dvěma ruskými rodinami. Cena bytu byla velmi příznivá, protože od předchozího ruského majitele se to Češi báli koupit, že je to nějaká levota. Navíc pak bydlet v jednom baráku s Rusama… Osobní zkušenost teď mám se vzdělanými lidmi, kteří přes den pracují, večer vozí děti na plavání, angličtinu, keramiku a o víkendu pečují o společnou zahradu. Přesto jsou v ulici za mafiány. Nehodnotím vlastníky karlovarských nemovitostí, o tom nic nevím.

            • Papouch napsal:

              problem je, ze o udeleni obcanstvi ve Svycarsku byva obecni referendum

              takze ho nemusite dostat nikdy, nekteri pristehovalci ho nemaji ani ve 3. generaci

              coz je jedine dobre

            • Lukáš Heinz napsal:

              Obávám se, že příklad Švýcarska a jeho způsobu udělování občanství nepatří mezi nejšťastnější, protože získání Švýcarského občanství, patří k jednomu z nejtěžších na světě. Musíte k tomu plně splynout s tamější kulturou, přičemž k vám z obce chodí kontroly, jestli máte uklizeno apod.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna.